Як вплине новий закон про земельний кадастр на землеволодіння?

Ведення земельних кадастрів на рівні окремих областей та інших адміністративно-територіальних одиниць призвело до втрати державою контролю за використанням та охороною земель та, як наслідок, до масових зловживань при наданні земельних ділянок у власність та користування. Ухвалений закон не тільки створює єдиний на території України земельний кадастр, але й запроваджує принципово нові правила реєстрації та оформлення прав на земельні ділянки. Ухвалений закон не тільки створює єдиний на території України земельний кадастр, але й запроваджує принципово нові правила реєстрації та оформлення прав на земельні ділянки. Законом передбачено передання з 1 січня 2012 року функції державної реєстрації прав на землю місцевим органам юстиції. Таким чином, реєстрацію прав на земельні ділянки приведено у відповідність до чинного сьогодні закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому органи земельних ресурсів будуть вести тільки реєстрацію земельних ділянок та облік відомостей про них. Наприклад, при наданні громадянину у власність ділянки із земель державної чи комунальної власності, орган земельних ресурсів реєструє таку ділянку та присвоює їй кадастровий номер. Після цього така інформація передається органу юстиції, який на підставі рішення органу влади про передання ділянки у власність реєструє право власності та, в свою чергу, повідомляє про реєстрацію права орган земельних ресурсів. Якщо ж громадянин продає земельну ділянку, то покупець реєструє право власності в місцевому органі юстиції, який у подальшому повідомляє про нового власника орган земельних ресурсів для відображення даних в земельному кадастрі. Таким чином забезпечується повнота інформації реєстру прав на нерухомість та земельного кадастру. Закон відміняє поняття державного акту на земельну ділянку. Закон відміняє поняття державного акту на земельну ділянку. З 1 січня 2013 року право власності на земельну ділянку буде посвідчуватися витягом з реєстру прав на нерухоме майно, що буде видаватися місцевим органом юстиції. Якщо ж громадянин набув право власності на ділянку із земель державної або комунальної власності, то правовстановлюючим документом буде свідоцтво про право власності. Сьогодні оформлення державного акту про право власності на земельну ділянку є дорогим та тривалим процесом. У зв’язку з цим особа, щодо якої органом влади прийнято рішення про надання земельної ділянки у власність, протягом тривалого часу, іноді більше року, не може користуватися та розпоряджатися землею. Причиною може бути відсутність бланків державних актів, неможливість здійснення реєстрації акту, не підписання акту посадовою особою тощо. Скасування державного акту як правовстановлюючого документа на землю не лише ліквідує ще одне джерело корупційних надходжень для чиновників органів земельних ресурсів, але також є важливою передумовою для пожвавлення обороту земель. Скасування державного акту як правовстановлюючого документа на землю не лише ліквідує ще одне джерело корупційних надходжень для чиновників органів земельних ресурсів, але також є важливою передумовою для пожвавлення обороту земель. З метою управління землями органам державної влади та місцевого самоврядування буде надано доступ до інформації Державного земельного кадастру. Це важливе нововведення, оскільки велика частина місцевих адміністрацій та рад при розпорядженні землями діють фактично всліпу, не маючи жодних систем обліку земель. Крім того, користуватися даними кадастру будуть і нотаріуси, у тому числі шляхом надання необхідних для вчинення правочинів витягів. Це істотно спростить процедуру укладення договорів щодо земельних ділянок. Адже на сьогодні для продажу земельної ділянки власнику необхідно надати нотаріусу довідку про відсутність обмежень та обтяжень і витяг із земельного кадастру. Отримання таких документів у місцевих органах земельних ресурсів може займати кілька місяців, що створює умови корупційних зловживань з боку чиновників. Окремі відомості земельного кадастру будуть загальнодоступними на офіційному сайті Держземагентства України. При цьому перегляд та використання частини таких відомостей (кадастрові номери, межі, цільове призначення та ін.) буде безоплатними, а іншої частини (склад угідь, нормативна грошова оцінка тощо) – платними. Закритість відомостей про землі, в першу чергу державної та комунальної власності, є передумовою для тіньового, корупційного перерозподілу земель в приватну власність. Безперечно, положення закону про відкритість доступу до відомостей Державного земельного кадастру є революційними. Адже на сьогодні будь-який орган або чиновник, що здійснюють облік та розпорядження землею, будь-якими способами обмежує можливість ознайомлення сторонніх осіб з такими даними. Закритість відомостей про землі, в першу чергу державної та комунальної власності, є передумовою для тіньового, корупційного перерозподілу земель в приватну власність. Варто відзначити, що закон встановлює чіткі строки для вчинення посадовими особами органів земельних ресурсів реєстраційних та інших дій щодо даних земельного кадастру. За порушення таких строків запроваджується адміністративна відповідальність у вигляді штрафу у розмірі від 20 до 200 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян. Серед недоліків закону можна вказати велику кількість норм, що містять посилання на акти Кабінету Міністрів. Зокрема, такими актами уряд повинен врегулювати порядок ведення Державного земельного кадастру (у межах закону), порядок взаємодії між органами земельних ресурсів та юстиції в процесі обміну інформацією, порядок встановлення доступу до даних кадастру нотаріусами, землевпорядними та іншими організаціями та інше. Такі положення закону містять у собі значні ризики встановлення Кабінетом Міністрів України дискримінаційних щодо окремих категорій осіб правил, а також ситуативних змін до таких актів в залежності від політичної доцільності та з інших не в повній мірі обґрунтованих причин. Врегулювання таких відносин безпосередньо в законі дозволило б забезпечити більш стабільні правила функціонування земельного кадастру та користування його даними. Прийняття закону «Про Державний земельний кадастр» покликано виконати ще одне стратегічне завдання – припинення мораторію на відчуження розпайованих земель сільськогосподарського призначення. Прийняття закону «Про Державний земельний кадастр» покликано виконати ще одне стратегічне завдання – припинення мораторію на відчуження розпайованих земель сільськогосподарського призначення. Протягом останнього року зацікавленість у вільному продажу землі селянами, а також нагальну необхідність в цьому висловлювало чи не все вище керівництво держави. Відповідно до Земельного кодексу, умовою зняття заборони є прийняття законів України «Про ринок земель» та «Про Державний земельний кадастр». В разі підписання преидентом закону про земельний кадастр (в чому відсутні сумніви) єдиним обмеження залишається відсутність закону «Про ринок земель». При цьому проект вказаного закону, розроблений Держземагентством України та опублікований на його сайті, розглянутий урядом та чекає реєстрації та розгляду у Верховній Раді України. Таким чином, з прийняттям закону «Про Державний земельний кадастр» процедуру зняття мораторію розпочато і, напевно, найближчим часом слід очікувати на прийняття закону про ринок земель та зняття заборони на продаж сільськогосподарських земель. Постає питання, чи встигне Кабінет Міністрів та Держземагенство розробити всі передбачені законом порядки та положення, і при цьому зробити це якісно? В цілому закон про земельний кадастр запрацює з 1 січня 2012 року, окрім окремих положень, які набудуть чинності з моменту опублікування та з 1 січня 2013 року. При цьому постає питання, чи встигне Кабінет Міністрів та Держземагенство розробити всі передбачені законом порядки та положення, і при цьому зробити це якісно? Те ж стосується і виконання чинного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого з 1 січня 2012 року в Україні повинна запрацювати нова система реєстрації прав на нерухоме майно. Однак поки що підготовка до роботи нового реєстру владою практично не ведеться, у зв’язку з чим найбільш ймовірним на сьогодні є відстрочення початку роботи єдиного реєстру прав на нерухомість. Таке ж виконання може бути і закону «Про Державний земельний кадастр», який передбачає реалізацію ряду заходів для створення кадастру та впорядкування інформації про землю. Зокрема, це проведення інвентаризації земель, виправлення помилок у відомостях про земельні ділянки тощо. Виконання таких заходів навіть за умови належного фінансування та політичної волі займуть багато часу та зусиль. З урахуванням застосування різноманітних протизаконних та напівзаконних схем заволодіння цінними землями державної та комунальної власності у часи земельного безладу усунути всі помилки, проблеми та неточності видається практично неможливим. Навіть більше – з урахуванням застосування різноманітних протизаконних та напівзаконних схем заволодіння цінними землями державної та комунальної власності у часи земельного безладу усунути всі помилки, проблеми та неточності видається практично неможливим. Загальновідомо, що в багатьох районах Київської області на одні й ті ж земельні ділянки є кілька власників з цілком законним державними актами на землю у кожного. А низька якість геодезичних робіт при розпаюванні земель та видачі селянам державних актів на землю обумовлює велику кількість різного роду накладок та зміщень меж таких ділянок. Отже залишається сподіватися, що виконання закону «Про Державний земельний кадастр» не зіпсує загальне позитивне враження про майбутні перспективи обліку та реєстрації земель в Україні. Олександр Шишканов, партнер ЮК Jurimex