Група компаній Vi group, зареєстрована в Словаччині, розробляє архітектурні проєкти та здійснює будівництво і реконструкцію багатоповерхових будинків, офісних центрів. 

Компанія має успішно реалізовані проєкти в Словаччині, Австрії, Чехії. А у 2018 році — вийшла на український ринок, придбавши земельну ділянку під забудову офісного центру в Печерському районі Києва.

Успішний досвід першої інвестиції посилив бажання компанії інвестувати в Україну. І вже, в листопаді 2019 року Vi group придбали офісний центр за адресою: м. Київ, вул. Кирилівська, 69 В. 

Загальна сума інвестицій в Україну наприкінці 2019 року становила більше 100 мільйонів гривень. 

Але 2020 рік суттєво похитнув позиції інвестиційної привабливості України, і одного ранку у Vi group дізналися, що їхньою нерухомістю володіє вже інша компанія. 

Історія однієї інвестиції і двох рейдерств

Це стало можливим через роботу в Україні так званих "чорних нотаріусів", один з яких — Юдін Максим Анатолійович — і позбавив права власності іноземного інвестора.

Щоб пролити світло на цю темну історію, нам довелося витратити багато часу. І ось що з’ясувалось. 

Колишній власник нерухомості у 2010 році взяв кредит у ПАТ "Український професійний банк" та передав нерухомість в іпотеку. 

У 2015 році кредит був погашений, а іпотека — припинена. Це підтверджується відповідними документами, записом в реєстрі нерухомого майна та встановлено численними судовими рішеннями.

Але у 2020 році банк у стані ліквідації повторно продав свій кредитний портфель фінансовій компанії ТОВ "ФК "ІНВЕСТОХІЛЛС ВЕСТА", яка за допомогою нотаріуса Юдіна і стала новим власником будівлі.

Ми як адвокати інвестора звернулися до Антирейдерської Колегії Мін’юсту зі скаргою. Її задовольнили, а будівлю повернули законним власникам. 

Але серед майже 6000 нотаріусів знайшовся той, хто повторив справу Юдіна. Сумнозвісний нотаріус Володимир Бригіда ще з липня 2020 року перебуває у розшуку, оскільки вже мав кримінальні справи за вчинення незаконних реєстраційних дій. 

Та якимось чином у суботу, 23 січня 2021 року, він опинився в Києві на своєму робочому місці і вдруге переоформив власність іноземного інвестора на ТОВ "ФК "ІНВЕСТОХІЛЛС ВЕСТА".

Ми знову довели незаконність проведених реєстраційних дій, звернувшись до Мін’юсту. Крім того, дякуючи Антирейдерській комісії Мін'юсту, за нашими скаргами свідоцтва нотаріусів Бригіди та Юдіна були анульовані, а за нашими заявами щодо їх дій відкрили кримінальні провадження. 

Це все досі говорить про боротьбу з наслідками, але не про комплексне вирішення проблеми з так званими "чорними" нотаріусами.

Наразі ми бачимо суттєві зрушення в цьому напрямку, серед яких — закриття доступу до державних реєстрів нерухомості та юридичних осіб реєстраторів з комунальних підприємств та удосконалення процедури проведення реєстраційних дій в самих реєстрах. 

Але, поки за цими процесами все ще залишаються люди, ми маємо працювати не лише над тим, щоб оцінювати осіб, які бажають стати нотаріусами, але й здійснити якісну перевірку тих, хто вже працює та має доступ до позбавлення прав на компанії, нерухомість. 

Але як таке могло статися?

Якщо до вступу в силу Закону №1056-1 ми говорили про те, що схема працює через підробку документів, які по суті державний реєстратор не зобов’язаний був перевіряти на чиність та достовірність, то в кейсі іноземної компанії Vi group, нотаріус Бригіда В.О. пішов іншим шляхом. 

Він закрив очі на те, які документи мають бути подані для державної реєстрації права власності.

Зокрема, ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", передбачено, що одним із документів, на підставі якого може бути здійснена реєстрація права власності, є рішення суду. 

Натомість Бригіда провів реєстраційну дію на підставі Ухвали суду про забезпечення позову в судовій справі.

Цей документ не є рішенням суду щодо набуття, зміни або припинення права власності, як цього вимагає чинне законодавство. 

І саме тому вона не може бути підставою для реєстрації права власності на ТОВ "ФК "ІНВЕСТОХІЛЛС ВЕСТА". Це підтверджує той факт, що нотаріус діяв умисно і чудово розумів, що йде на порушення закону.

Це говорить про те, що реєстр досі надає таку технічну можливість для нотаріуса, якого ніхто не контролює на цьому етапі, крім його самого. 

У більшості історій про реєстраційне рейдерство (чи будь-які інші незаконні реєстраційні дії) одна глобальна причина. 

На жаль, наше законодавство містить прогалини. І якщо апетити зловмисників співмірні їхнім гаманцям, то "чорні нотаріуси" не гребуватимуть жодною, аби вчинити незаконні дії.

Мені, як керуючому партнеру компанії, яка захищає бізнес, це все виглядає, як замкнуте коло. 

На жаль, так може тривати ще довгий час, доки в Україні працюють нотаріуси, які розуміють власну безкарність. 

Адже навіть за свої махінації вони, як правило, не несуть кримінальної відповідальності, а лише ризикують залишитися без свідоцтва у відповідь на скарги юристів. Тож інших недобросовісних нотаріусів таке покарання не лякає.

"Чорні нотаріуси" vs інвестиційна привабливість

Зухвалі махінації "чорних нотаріусів" насправді ставлять під удар інвестиційну привабливість України. І це не пусті слова. Після того, як кейс нашого словацького клієнта став публічним, на нього звернув увагу Надзвичайний та Повноважний Посол Словаччини в Україні Марек Шафін. 

Він звернувся до української влади з проханням захистити права інвесторів. Це — тривожний дзвіночок, на який, очевидно, слід реагувати.

Тому так звані "чорні нотаріуси" — це передусім про загрозу безпеці та інвестиційні привабливості України. 

А в часи, коли пандемія завдає удару по національній економіці — "чорні нотаріуси" стають загрозою вже національній безпеці, оскільки роблять її ще слабшою на фоні загострення ситуації із державою-агресором.

Що ж до іноземного інвестора, який вимушений через своїх адвокатів оббивати пороги державних установ, судів для повернення своєї власності, то для нього це виглядає, як все ще непрозорий механізм захисту іноземних інвестицій в Україні. 

І якщо рік тому для нього стояло питання, в які ще об’єкти можна вкласти гроші, то наразі стоїть питання, як повернути інвестиції та акумулювати кошти для розвитку економік інших країн, де він почуватиметься безпечніше. 

У випадку з нашим клієнтом ми вважаємо, що лише реальне суворе покарання у вигляді компенсації шкоди та упущеної вигоди за цей час, які поніс іноземний інвестор, може бути дієвим запобіжником для всіх інших нотаріусів при прийнятті майбутніх рішень, щодо кожної реєстраційної дії.

Цей випадок далеко не поодинокий, і саме тому впевнені, що лише такі рішучі дії можуть вирішити випадки рейдерський дій зі сторони "чорних нотаріусів".