А якщо інвестиції в будівництво буде контролювати банк?

А якщо інвестиції в будівництво буде контролювати банк?

Чи спрацює в Україні модель, коли гроші інвестора отримує не забудовник, а банк, який зберігає їх на ескроу-рахунках і видає забудовнику після завершення будівництва.
П'ятниця, 19 березня 2021, 17:41
член правління Асоціації "Кола українських будівельників"

Наприкінці лютого Комітет Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування провів круглий стіл на тему "Впровадження ескроу-рахунків та проєктного фінансування житлового будівництва". 

Сам факт уваги учасників заходу – а це і депутати, і забудовники – до прав інвесторів у житлове будівництво, безумовно, є позитивним. 

Будівельний ринок в Україні ще дуже далекий від цивілізованого, саме інвестор ризикує на ньому найбільше, і необхідність докорінно міняти ситуацію назріла давно.

Наскільки запровадження нової схеми фінансування житлового будівництва з використанням ескроу-рахунків допоможе принципово вирішити проблему?

Спочатку треба коротко пояснити суть самої моделі. Насамперед, вона передбачає значно більшу, ніж зараз, залученість банків у контроль за використанням забудовником коштів і за процесом будівництва. 

Гроші інвестора отримує не забудовник, а банк, який зберігає їх на ескроу-рахунках. Натомість, видає забудовнику кредит на реалізацію проєкту. Кошти інвесторів переходять на рахунки забудовника тільки за фактом виконання робіт. 

Якщо з якихось причин забудовник не може завершити будівництво, гроші інвестора повертаються йому у повному обсязі. Фінансові зобов’язання забудовника перед банком стають проблемою забудовника і банка. 

В країнах Європи, де фінансування житлового будівництва відбувається за аналогічною схемою, банки та інвестори передають забудовнику кошти, як правило, поетапно, а не сплачують всю вартість проінвестованого об’єкту одним траншем. 

Це теж мінімізує ризики для інвесторів. А банки – цілком природньо – мусять взяти на себе роль жорсткого контролера за роботою будівельної компанії, починаючи з етапу проєктування та збирання дозвільної документації. І тут все на користь інвестора.

Отже, сама по собі схема виглядає раціональною, зрозумілою і надійною. Але треба пам’ятати, що в Європі вона ефективно працює як елемент більш широкого комплексу заходів, спрямованих на захист інвесторів, і як елемент загалом економіки, яка функціонує зовсім не як українська. 

Перший приклад для порівняння, який лежить просто на поверхні – кредити. Вони в Україні значно дорожчі, ніж будь-де в Європі. І ставка за кредит на будівництво ляже в собівартість квадратного метра і в ціну для інвестора. 

Це означає, що якщо кредит виданий під 25%, то ціна метра зросте на ті ж самі 25%. Як мінімум. До речі, в Росії, де схему фінансування будівництва житла з використанням ескроу-рахунків запровадили роки два тому, саме так і сталося. Проєкт дешевого іпотечного кредитування під 7%, про який говорить уряд, принципово ситуацію не змінить. Бо це саме іпотечне кредитування, а не кредитування виробництва. До того ж його масштаб настільки невеликий, що навряд чи зробить погоду на ринку. 

Другий момент: скільки зараз в українських банках працює людей, які фахово можуть судити про будівництво – настільки, щоб проконтролювати його на всіх етапах? 

Сумніваюся, що достатньо. Бо банки в Україні ще ніколи такої роботи не робили. Хоча залучити таких фахівців, справді, є питанням невеликого часу, тому тут, якраз, особливої проблеми не буде. 

Проблемою може стати законодавче оформлення контрольних функцій банків, коли в країні досі зберігається монополія на це з боку Мінрегіону та повністю залежної від нього Державної інспекції архітектури та містобудування.

По-третє, в Європі використання ескроу-рахунків та банківського фінансування будівництва працює разом із обов’язковим страхуванням усіх будівельних ризиків. 

Без нього раціональна і прозора схема ніяк не буде захищена, і, навіть якщо інвестор і збереже свої кошти, то якості і своєчасності будівництва, а в екстремальних випадках і його завершення, вона ніяк не гарантує. 

Може якийсь банк і погодиться ризикнути в таких умовах видати кредит, але це точно буде явищем не системним, а швидше аномальним. 

Отже й говорити про революційні зміни на краще на ринку – недоречно. І обов’язкове повне страхування будівництва теж помітно додасть собівартості, відповідно й ціни.

Підсумовуючи, можна сказати, що так сама по собі модель проєктного фінансування будівництва через банківське кредитування і використання ескроу-рахунків безумовно стала би проривом, історичною подією на будівельному ринку України. 

Але тільки в комплексі із вирішенням питань широко доступної і реально дешевої іпотеки, докорінного реформування системи будівельного контролю та розробки поетапного плану поступового переходу до іншої системи страхування будівництва.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua
Підпишіться на наші повідомлення!