Зміна процедури реєстрації або чого очікувати у 2013?

Так, нагадаємо, що новий порядок реєстрації речових прав на нерухоме майно, визначений Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року № 1878-VI мав застосовуватись з 01.01.2012 року, однак, у разі схвалення Президентом прийнятого 09.12.2011 року Верховною Радою закону, ще щонайменше рік реєстрація здійснюватиметься за старою процедурою. Що ж нас чекає у 2013 році? Чи стане доступнішою і «якіснішою» нова процедура реєстрації права власності для українців? А можливо парламентарії знову відкладуть даний Закон «до кращих часів»? Так, загалом реєстрація права власності на нерухоме майно повинна забезпечувати реалізацію особою її права власності, гарантувати його захист. Проте чи забезпечує діюча на сьогодні процедура реєстрації прав на нерухоме майно гарантування та захист самого права власності, сприяння створенню ринкової економіки загалом – питання, на сьогодні, відкрите. Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Неодноразово порушувалось питання про те, що в Україні відсутня цілісна автоматизована система реєстрації прав на нерухоме майно. Так, на сьогодні реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно здійснюють бюро технічної інвентаризації, реєстрацію заборон та обмежень на відчуження об’єктів нерухомості здійснюють нотаріуси. Що стосується реєстрації речових прав на земельні ділянки та їх обмежень, то таку реєстрацію здійснює Державне агентство земельних ресурсів України. Отже, як бачимо, за діючою системою реєстрації прав на нерухоме майно різними суб’єктами реєстрації здійснюються реєстрація окремих техніко-економічних характеристик об’єкта нерухомості або ж реєстрація правовстановлюючих документів. При цьому реєстрація здійснюється безсистемно та без врахування встановлених обмежень та обтяжень щодо нерухомого майна. При відсутності єдиного, системного підходу до встановлення процедури реєстрації прав на нерухоме майно неможливо забезпечити швидку, прозору та дієву процедуру реєстрації. Досвід зарубіжних країн свідчить про те, що з кожним роком усе більша кількість країн переходять із дуалістичних реєстраційних систем на унітарні, які передбачають поєднання ведення земельного кадастру та реєстру речових прав. Цей позитивний досвід слід було б запозичити і Україні, оскільки, встановлення єдиної системи реєстрації прав на нерухоме майно значно полегшило б гарантування забезпечення права власності. Що ж ми маємо на сьогодні? Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо забезпечення реалізації прав на нерухоме майно та їх обтяжень при їх державній реєстрації» державну реєстрацію прав на нерухоме майно здійснюватиме Міністерство юстиції України та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав, відповідно до зазначеного закону, буде також Міністерство юстиції України, а адміністрування Державного реєстру буде здійснювати державне підприємство, що належить до сфери управління Міністерства юстиції. Однак Мін’юст безпосередньо не здійснює функцію реєстрації, він лише координує та спрямовує діяльність спеціально створеного державного органу, який безпосередньо здійснює повноважень щодо державної реєстрації речових правна нерухоме майно. Окрім того, створюється нове державне підприємство, яке здійснюватиме адміністрування реєстру. Проте, чи потрібна нам на сьогодні така зміна органів реєстрації? Органи БТІ досить тривалий час здійснювали державну реєстрацію і є в міру компетентними для здійснення такої діяльності. Створення нової системи органів реєстрації може мати певні «побічні ефекти». По-перше, це здійснення додаткових витрат із Державного бюджету для забезпечення створення та функціонування нового органу. Так, відповідно до Указу Президента України від 9 грудня 2010 року № 1085/2010 «Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади» в Україні здійснено адміністративну реформу, однією із концептуальних засад якої є покладення різного функціонального характеру повноважень на міністерства, служби, агентства та інспекції. Цим Указом вирішено утворити Державну реєстраційну службу та покласти на неї функції з реалізації державної політики у сфері реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб – підприємців, функції у сфері реєстрації релігійних організацій, а також функції Міністерства юстиції з реалізації державної політики у сфері реєстрації. Створення нового органу державної влади – це, перш за все, набір штату працівників, це також додаткові витрати із Державного бюджету на їх утримання, проведення навчання, перекваліфікації та підвищення кваліфікації, забезпечення належної матеріально-технічної бази для виконання ним завдань та функцій, передбачених законом. Штат нового органу, що здійснюватиме реєстрацію прав на нерухоме майно, є не малим. Так, згідно Наказу Міністерства юстиції України «Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 07.09.2011 № 2074/5» від 18.11.2011 № 3350/5 затверджено загальну чисельність працівників Державної реєстраційної служби – 2600 осіб. Крім того, ми не врахували витрати на створення та утримання нового державного підприємства, яке здійснюватиме адміністрування реєстру. Не сліду також забувати і про БТІ, яке не ліквідовується, оскільки, після реформ також виконуватиме частину функцій, зокрема – технічну інвентаризацію. По-друге, відсутність досвіду здійснення діяльності щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Здавалося б на перший погляд, дана проблема повинна бути вирішена ще до початку функціонування Державної реєстраційної служби, повинні бути створені всі умови для виконання нею своїх завдань та функцій, в тому числі і підбір кваліфікованого та професійного персоналу, однак, чи буде це на практиці реалізовано – побачимо згодом. Крім того, існують побоювання, що під час передачі документів та інформації від БТІ до Державної реєстраційної служби можлива втрата певної інформації чи її зміна. Так, необхідно забезпечити жорсткий контроль за відповідними органами, аби уникнути спокуси певних «заінтересованих осіб» дещо «скоригувати» інформацію щодо державної реєстрації прав на нерухоме майно. По-третє, значним недоліком процедури реєстрації може бути її забюкротатизованість. Нова процедура державної реєстрації речових прав на нерухоме майно повинна була втілювати принцип «єдиного вікна», який полягає у тому, що в одному органі будуть реєструватися всі права та обтяження на нерухоме майно. Однак, чи насправді новостворений органи сприятиме реалізації даного принципу. Якщо раніше, особа, яка бажала здійснити реєстрацію речового права, зверталась до одного органу – бюро технічної інвентаризації, яке здійснювало оформлення технічних документів та проводило безпосередню реєстрацію прав на нерухоме майно. То на сьогодні ж, для отримання технічної документації особа звертається до БТІ, а для проведення реєстрації речового права на нерухоме майно – Державної реєстраційної служби, яка здійснюватиме реєстрацію у порядку, визначеному Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» від 22 червня 2011 р. № 703. Крім того, Законом України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11 лютого 2010 року передбачено внесення змін до Цивільного кодексу та скасування державної реєстрації правочинів щодо нерухомого майна, відтепер державній реєстрації підлягає саме лише право на нерухоме майно, додаткова реєстрація ще й договору щодо такого майна непотрібна. Здавалося б, на перший погляд, дані зміни є позитивним, однак... У разі підписання Закону Президентом до 01.01.2013 року, нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію договорів щодо нерухомого майна продовжуватимуть здійснювати нотаріуси. Право власності на нерухоме майно, набуте за таким договором, і надалі виникатиме з моменту його державної реєстрації. Що ж ми матимемо у 2013? Відповідно до внесених змін до Цивільного кодексу права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. Однак, договір щодо нерухомого майна є чинним з моменту його нотаріального посвідчення. Зрозуміло, що з’являється певний проміжок часу між нотаріальним посвідчення договору та виникненням права власності на майно, придбане за таким договором, виникає питання – хто ж тоді має право розпоряджатися таким майном? Новий власник такого права ще не набув, оскільки, воно виникне у нього лише після реєстрації, однак і попередній власник теж не може розпоряджатись нерухомістю – так як укладено договір, про відчуження об’єкта нерухомості? Дане питання залишається неврегульованим. Внесення зазначених змін до цивільного кодексу мало благородну мету – усунення подвійної реєстрації, а натомість призвело до обмежують права власника, який набув майно за договором, однак фактично розпоряджатись ним не зможе, доки не буде здійснено реєстрацію такого права. Таким чином, зі створенням нового органу так проблем у реєстраційній процедурі. Важко зрозуміти яким чином втілюватиметься принцип «єдиного вікна», оскільки на менше не стало. Насьогодні створюється новий орган реєстрації, проте і БТІ продовжують здійснювати діяльність щодо технічної інвентаризації об’єктів нерухомості, а тому поки-що важко говорити про втілення принципу «єдиного вікна». Крім того, створення нового органу влади потребує значних матеріальних затрат, здійснення яких навряд чи буде виправданим. Вікторія Недибалюк, юрист ЮК Jurimex