Перспективи функціонування ринку земель

Існують різні точки зору стосовно доцільності та своєчасності зняття мораторію на продаж розпайованих земель. Однак в умовах, коли політично рішення про це прийнято, головним стає питання яким буде ринок землі – хто зможе бути власником розпайованих земель, які ціни будуть встановлюватися на землю, які обмеження будуть щодо набуття у власність сільськогосподарських земель та розпорядження ними тощо. В січні 2011 року Держземагентство України дещо задовольнило всіх зацікавлених, опублікувавши проект закону «Про ринок земель». З того часу законопроект двічі викладався у новій редакції у зв’язку з внесенням суттєвих змін, що може свідчити про певну невизначеність влади у питаннях реформування земельно-аграрних відносин. Між тим, на сьогодні саме цей документ претендує на звання провладного і напевно невдовзі саме його будуть обговорювати та за нього будуть голосувати народні депутати. Законопроектом планується врегулювати засади функціонування ринку землі в цілому та порядок і умови купівлі-продажу сільськогосподарських земель зокрема. Також проект передбачає врегулювання порядку проведення земельних торгів (аукціонів та конкурсів), який є необхідною умовою для продажу земель державної та комунальної власності і прав на них. Розглянемо окремі положення законопроекту, що можуть бути цікавими з точки зору практичного застосування. Планується, що власниками земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути виключно: - держава в особі Державної спеціалізованої установи, що буде створена урядом для управління державними землями сільськогосподарського призначення; - територіальні громади в особі місцевих рад; - громадяни України, які мають сільськогосподарську освіту чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва. В початковій редакції законопроекту серед можливих власників значилися і юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, однак у подальшому це положення було виключене. Така позиція Держземагентства не відповідає задекларованим владою цілям реформування земельних відносин – поєднання власника та користувача землі в одній особі з метою залучення інвестицій в АПК та ефективного і дбайливого використання землі. Наразі ж виходить, що владі більш імпонує заміна близько 7 млн. власників землі на кілька десятків тисяч. При цьому використання земель залишиться базуватися на договорах оренди. При купівлі-продажу земель для ведення ТСВ громадяни України можуть зіткнутися і з практичними проблемами. Так, чинне законодавство не дає визначення терміну «сільськогосподарська освіта». Якщо окремі спеціальності є суто сільськогосподарськими (наприклад, агроном, зоотехнік), то велика кількість спеціальностей є більш універсальними, що дозволяє їх застосування у різних галузях народного господарства (наприклад, інженер, водій тощо). Така ж ситуація з терміном «ведення товарного сільськогосподарського виробництва», який не визначений жодним нормативно-правовим актом. Чи буде мати право купити земельну ділянку для ведення ТСВ пенсіонер, який на присадибній ділянці вирощує овочі та частково реалізує їх на місцевому ринку? Якщо так, то чим він це підтвердить при підписанні угоди у нотаріуса? З метою запобігання довільного тлумачення даних понять, що в подальшому може стати підставою для визнання відповідних договорів купівлі-продажу недійсними, слід чітко дати визначення вказаних термінів на законодавчому рівні. Відповідно до проекту закону фактично забороняється дарування сільськогосподарських земель приватної власності. Виключення складають дарування на користь членів сім’ї власника земельної ділянки, держави та територіальної громади, що дозволяється. При цьому проект надає широке визначення членів сім’ї, до яких відносять не тільки чоловіка, дружину, дітей, але й братів, сестер, племінників, онуків, партерів у цивільному шлюбі тощо. Ціллю такого обмеження права дарувати землю є запобігання ухиленню громадянами від сплати податків при відчуженні земельних ділянок. Як було вказано, законопроектом передбачається створення Державної спеціалізованої установи, що буде розпоряджатися державними землями сільськогосподарського призначення. Ці повноваження планується забрати у районних державних адміністрацій, які на сьогодні розпоряджаються державними землями для сільськогосподарських потреб. Аналізуючи положення проекту закону, можна зробити висновок, що Державна спеціалізована установа буде мати реальні можливості впливу (як позитивного, так і негативного) на спрямування розвитку агропромислового комплексу. Так, з моменту створення до Державної спеціалізованої установи перейдуть всі права та обов’язки орендодавця за всіма договорами оренди сільськогосподарської землі державної власності, укладеними на території України. Маючи повноваження орендодавця, установа зможе перевіряти виконання орендарями умов використання землі та ініціювати розірвання договорів оренди за реальними чи формальними підставами. Крім того, Державна спеціалізована установа при закінченні строку оренди землі буде вирішувати - чи поновлювати дію відповідних договорів на новий строк з тим же орендарем, чи передати землю в оренду іншій особі. Законопроект передбачає, що Державна спеціалізована установа зможе звертатися до суду про визнання земельних ділянок сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів відумерлою спадщиною та про передання їх у державну власність. Так, чинний Цивільний кодекс України встановлює, що майно, власник якого помер, може бути визнано судом відумерлою спадщиною у разі відсутності спадкоємців, неприйняття спадкоємцями спадщини, їх усунення або відмови від прийняття спадщини. Наслідком визнання майна відумерлою спадщиною є перехід майна у комунальну власність. Тобто планується, що визнані відумерлою спадщиною сільськогосподарські землі за межами населених пунктів будуть передаватися у державну власність в управління Державної спеціалізованої установи. Таке положення проекту є досить логічним, однак з урахуванням особливостей вітчизняного державного управління містить у собі потенційну загрозу для сільгоспвиробників. Адже в окремих регіонах України частка розпайованих земель, власники яких померли та які не оформлені у спадщину, сягає 40%. Причини такої пасивності спадкоємців різні – відсутність грошей або бажання, проживання спадкоємців за межами відповідного регіону або взагалі за кордоном. Іноді спадкоємці взагалі відсутні. Враховуючи, що потенційно «відумерлі» ділянки хаотично розкидані по орендованим полям, переведення навіть невеликої частини таких ділянок у державну власність може позбавити економічної доцільності оброблення таких полів сучасною технікою. При цьому оперативно оформити будь-які права на такі державні землі буде неможливо, оскільки продаж земельних ділянок державної власності та права оренди на них буде здійснюватися виключно шляхом проведення земельних торгів. І взагалі неясно чи зможе відповідний сільгоспвиробник перемогти у таких торгах, навіть якщо вони будуть призначені. Вказані вище обставини, помножені на корупційну складову, створюють загрозу тимчасового виведення з обробітку частини сільськогосподарських земель. Більш того, це може бути ключем для рейдерських атак на аграрні підприємства з метою позбавлення їх земельних активів. Законопроект встановлює перелік осіб, що будуть мати переважне право на купівлю сільськогосподарських земель приватної власності. Тобто якщо власник вирішив продати землю, то він зобов’язаний запропонувати купити її особі, що має переважне право. Якщо така особа відмовилися купити землю, то власник може продати ділянку будь-якій особі, але на тих же умовах, що й пропонувалися володільцю переважного права. У випадку якщо продавець захоче знизити ціну ділянки, то він знову зобов’язаний у загальному порядку запропонувати купити землю особам, що мають переважне право, за новою ціною. Проектом передбачається запровадження черговості переважного права на купівлю земель сільськогосподарського призначення. Так, переважне право на придбання таких ділянок будуть мати (в порядку черговості): 1. держава в особі Державної спеціалізованої установи; 2. місцева рада за місцем знаходження земельної ділянки; 3. користувач ділянки; 4. власники суміжних земельних ділянок. Володілець переважного права може реалізувати його тільки якщо від цього відмовилися інші особи, які мають «вище» за черговістю переважне право. З метою реалізації переважного права на купівлю сільськогосподарських земель продавець зобов’язаний письмово повідомити Державну спеціалізовану установу, місцеву раду та користувача землі про намір продати ділянку, а також опублікувати відповідне оголошення у місцевій пресі. При цьому в повідомленнях та публікації продавець зобов’язаний вказати ціну, за яку він має намір продати ділянку, та інші умови продажу. Продаж сільськогосподарської землі з порушенням переважного права є підставою для визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу. Слід звернути увагу, що переважне право розповсюджується на всі земельні ділянки сільськогосподарського призначення, а не тільки на розпайовані землі. Тобто вказану вище процедуру слід дотриматися і при продажу ділянки для ведення ТСВ у віддаленій області, так і забудованої ділянки для ведення садівництва в м. Києві. При цьому проектом не передбачено, яким чином буде реалізовуватися переважне право в разі продажу забудованої сільськогосподарської землі, а саме чи будуть в такому випадку викупатися будівлі та споруди. Іншим недоліком є відсутність вичерпного переліку відомостей, які слід вказати в повідомленнях та оголошенні про продаж ділянки. В проекті вказано, що покупець зобов’язаний вказати ціну та інші умови продажу. Звичайно, «інші умови» можна тлумачити дуже поширено, що знову ж може бути підставою для визнання договорів купівлі-продажу недійсними. Олександр Шишканов, партнер ЮК Jurimex