Выйти из долгостроя: почему миссия невыполнима
В Україні на початку 2015 року налічувалось 4 тис житлових об'єктів незавершеного будівництва. Чимало серед них і довгобудів.
Довгобуди в Україні - це історія про втрачені кошти громадян та держави, про сприятливе середовище для схем, зловживань та корупції і, зрештою, про спотворені обличчя населених пунктів, а інколи і небезпеку для їхніх мешканців.
Чому не існує правових механізмів для вирішення проблеми? Як інвесторам боротися за свої права і кошти? Ці питання роками залишаються без відповіді.
Зараз будівництво "трьох свічок" біля Індустріального мосту є однією з найрезонансніших історій про довгобуди, жертвами якої стали десятки людей. .
Проект "Три богатирі" почали втілювати в життя у 2005 році. Замовником та забудовником житлового комплексу була компанія "Київреконструкція". Інвестування в будівництво здійснювалося через Фонд фінансування будівництва - ФФБ, управителем якого було вибрано Західінкомбанк. .
ФФБ вважався одним з найпрозоріших та найбезпечніших механізмів інвестування на ринку первинної нерухомості, тому охочі купити квадратні метри у "Трьох богатирях" без вагань вносили 100% вартості квартир навіть на перших етапах будівництва. .
Введення комплексу в експлуатацію було заплановане на перший квартал 2008 року. Однак у тому ж році Господарський суд Києва порушив справу про банкрутство "Київреконструкції". Ініціювала процедуру банкрутства невідома фірма "Престиж-трейд", а приводом стала заборгованість забудовника - 9,6 млн грн. .
Утім, суд не визнав "Київреконструкцію" банкрутом. Прокуратура кваліфікувала дії "Престиж-трейду" як спробу рейдерського захоплення. .
Наступним викликом для інвесторів "Трьох богатирів" стала нестача акумульованих у фонді фінансування коштів. 190 млн грн виявилося недостатньо для добудови об'єкта, хоча за висновком комплексної державної експертизи від 8 листопада 2005 року вартість будівництва оцінювалася лише 173 мільйонами. .
З 2008 року будівництво "Трьох богатирів" було поставлене на паузу. Ще однією неприємною звісткою для інвесторів стала новина про введення тимчасової адміністрації до Західінкомбанку на початку 2009 року. .
У 2009 році для координації зусиль з добудови ЖК був створений обслуговчий кооператив ЖБК "Наш дом". Його керівництво почало збирати кошти з інвесторів. Протягом 2009-2013 років інвестори передали правлінню ЖБК 8 млн грн, однак "богатирі" не були здані в експлуатацію, і ЖК закріпив за собою статус довгобуду. .
У цій історії на окрему увагу заслуговує поява кооперативу. Низка інвесторів переконана, що його керівництво просто ввело людей в оману. .
"Нам невідомо, чи велися на об'єкті роботи після 2009 року. Ми навіть не знаємо точну кількість інвесторів та які суми вони внесли. Керівництво кооперативу ігнорує наші вимоги про надання документів. Навіть більше, кооператив за зібрані у людей кошти купував непродані квартири у ЖК і досі не роз'яснив механізм, як розподілятимуться квадратні метри між інвесторами", - розповідає інвестор ЖК. .
Тимчасом Київська міська адміністрація у 2012 році передала у власність житлово-будівельного кооперативу землю, на якій споруджено комплекс. .
"Це дивно, адже кооператив створювався з порушеннями. Не було підписів усіх інвесторів, не було зборів, на яких вирішувалося б питання розміру пайових внесків, що є невід'ємними складовими будь-якого кооперативу", - зазначає співрозмовник. .
За словами інвесторів, керівництво ОК вдавалися навіть до обману та погроз. .
"18 червня 2015 року нам повідомили, що за будівництво ЖК візьметься компанія "Аеробуд". Це нас влаштовувало, адже вона має певну будівельну історію. Однак згодом виявилося, що насправді договір підписано з невідомою фірмою "Техносила"..
Керівництво кооперативу погрожує повторним продажем наших квартир, якщо ми не укладемо угоди з ОК ЖБК "Наш дом" у запропонованій ним формі. Однак там не визначена остаточна ціна квадратного метра і нема інформації про ЖБК як сторону договору", - розповіли власники квадратних метрів у "Трьох богатирях"..
За словами інвесторів, діалог із столичною владою не дав результатів. "Восени 2014 року була створена робоча група щодо нашого ЖК, однак за підсумками чотирьох засідань не було запропоновано жодних конкретних рішень", - сказали вони. .
Інвестори стали жертвами свого кооперативу, керівництво якого ігнорує їх запити і перешкоджає добудові об'єкта. Є в інвесторів й інші важливі питання: об'єднання у громадську організацію, пошук нового забудовника та нового управителя Фонду фінансування будівництва, адже Західінкомбанк перебуває у стані ліквідації. .
Зведення будинку на 440 квартир по вул. Здолбунівській почалося у 2005 році. Замовником будівництва було ДП "Київський державний завод "Буревісник", забудовником - компанія "Градострой", яка після завершення робіт повинна була передати держпідприємству 26 квартир у житловому комплексі. .
Серед охочих отримати квартири у "Приозерному" виявилося чимало інших державних установ, зокрема, секретаріат Кабміну, ФДМ, НБУ, "Укрзалізниця", КМДА. Крім того, 21 квартиру було придбано для військовослужбовців зовнішньої розвідки СБУ. Всього державні установи передали забудовнику майже 36 млн грн. .
"Маючи кошторис проекту лише на 137 млн грн, у 2007 році забудовник отримав 150 млн. При цьому гроші не завжди використовувалися за призначенням. Так, 13 млн грн "Градострой" вивів на свої чи пов'язані підприємства, 4,2 млн грн передав за договором про обслуговування недобудованого ЖК товариству "Градострой-сервіс", а 4,5 млн грн - заводу "Буревісник" замість квартир", - розповідає один з інвесторів. .
Будівництво ЖК зупинилося ще до кризи 2008 року. Оживила "Приозерний" друга хвиля інвесторів, яка з'явилася завдяки включенню об'єкта у програму доступного житла. За цією програмою з держбюджету виділялася допомога у розмірі 30% вартості квартири, а 70% зобов'язувалися сплатити майбутні власники. .
З держбюджету на будівництво "Приозерного" було спрямовано близько 7 млн грн, надійшли і кошти фізичних осіб. Втім, цих грошей теж виявилося недостатньо, і будівництво житлового комплексу знову поставили на паузу. .
За словами інвесторів "Приозерного", попри мільйони гривень з держбюджету, інвестовані у будівництво, держава абсолютно не контролювала цей процес і не вимагала від забудовника виконання своїх зобов'язань. .
"Кабмін і Служба зовнішньої розвідки у 2007 році ще приймали акти передавання квартир. У 2010 році Кабмін подав до суду на "Градострой", але програв. Навряд чи у Кабміну погані юристи. Схоже, ці дії були формальними", - каже один з інвесторів. .
Натомість, додає співрозмовник, з боку Мінрегіонбуду надходила пропозиція створити на базі об'єкта будівельно-житловий кооператив, хоча інвесторами є державні структури, які не можуть бути членами кооперативу. .
"Коли у лютому 2013 року добудова лише житлової частини будинку - без трьох "комерційних" поверхів та паркінгу - оцінювалася 40 млн грн, усі засідання робочої групи при міністерстві у тому році чомусь проходили під назвою "щодо введення будинку в експлуатацію", - продовжує інвестор ЖК. .
Однак ні у 2013 році, ні у 2014 році власникам квадратних метрів не судилося заселитися у нове житло. У 2014 році інвестори навіть ініціювали переговори стосовно добудови ЖК з компанією "Укрбуд". Проте перемовини завершилися нічим, тому що на об'єкті несподівано з'явився новий забудовник. .
Добудовувати "Приозерний" взялася недавно створена компанія "Інтерпреміал" із статутним капіталом лише 10 тис грн, яку пов'язують із скандальним забудовником Анатолієм Войцеховським. Компанія почала переобладнувати під квартири нежитлові приміщення і продавати їх за порівняно невисокими цінами. .
Отже, купувати "квадрати" у довгобуді почала вже третя хвиля інвесторів. "Квартиру у ЖК "Приозерний" я придбала у лютому 2015 року. Компанія продавала житло за ціною 14 тис грн за кв м. Тоді періодом введення в експлуатацію назвивали третій квартал 2015 року", - розповідає одна з інвесторів ЖК. .
Крім "Приозерного", "Інтерпреміал" взялася добудовувати до основної частини ЖК триповерхову будівлю і копати котлован для нового дев'ятиповерхового будинку у дворі комплексу без відповідних дозвільних документів. .
Утім, зараз будівництво ЖК "Приозерний" повністю зупинене. Останнє засідання робочої групи стосовно цього об'єкта відбулося 15 травня 2015 року. Відтоді інвестори намагаються достукатися до влади шляхом проведення мітингів. .
Будівництво комплексу на 412 квартир у 2007 році почало приватне підприємство "Під ключ", створене власником маловідомої компанії "Енергія" Андрієм Конашковим.
Замовниками стали Управління державної охорони (власник земельної ділянки) та КП "Житомирбудзамовник" - ЖБЗ, з яким УДО підписано договір про спільну діяльність. Довіреності на виконання зобов'язань замовника передали ПП "Під ключ".
Інвестором була навіть іноземна держава. Будівництво велося за участю програми міністерства природи Німеччини "Енергоефективна забудова". Об'єкт позиціювався як перший багатоквартирний енергоефективний будинок із сонячними батареями, які повинні були забезпечити близько 50% потреби в електроенергії та теплі.
Для зведення об'єкта створили фонд фінансування. Однак, за даними ГО "Наш дім Щербакова, 52", забудовник організував продаж квартир таким чином, що лише половина коштів йшла через ФФБ. Крім того, за даними організації, засновник купував квартири за собівартістю, а продавав - за ринковою ціною.
Під час кризи 2008 року "Перлина Нивок" як об'єкт з високим ступенем готовності отримав додаткове фінансування з державного бюджету.
"У 2010 році Мінфін перерахував Артем-банку кошти для купівлі житла у нашому домі для своїх працівників", - уточнює інвестор комплексу. Крім того, до будівництва залучалися різні підрядні організації в обмін на квартири.
Утім, цих грошей не вистачало ні на добудову "перлини", ні на розрахунки з підрядними організаціями. Тоді засновник будівництва створив нову компанію - ТОВ "Під ключ" - і передав їй функції генорганізації. Підприємство і формальні замовники підписали акт введення в експлуатацію непридатного для проживання будинку.
Водночас маловідома компанія ініціювала банкрутство ПП "Під ключ", а "Енергія" Конашкова - банкрутство КП "Житомирбудзамовник", імовірно, намагаючись уникнути відповідальності. Крім того, з балансу цих підприємств почали виводитися нежитлові площі. Будівництво "Перлини Нивок" завмерло.
Переломним для інвесторів став 2012 рік. Тоді ПП "Під ключ" загрузло у судах, а забудовник, пояснивши це спробою рейдерського захоплення, запропонував власникам оформити права власності на квартири.
Інвестори підписали акти приймання-передавання непридатних для заселення квартир, що пізніше підтвердив апеляційний суд. До того ж, від інвесторів приховали зміни в договорі про спільну діяльність. Замість ЖБЗ стороною договору стало ТОВ "Під ключ", якому свої повноваження передало й Управління держохорони.
Інвестори, створивши ГО "Наш дім Щербакова, 52", намагаються захистити свої права. На об'єкті з 2013 року працювали дві робочі групи, які зафіксували низку проблем. Водночас головне завдання - приведення енергоефективного будинку у стан, придатний для проживання, - залишається невирішеним.
Не допоміг у цій справі і новий забудовник. "Ми знайшли ТОВ "Дімакс", яке працювало на будівництві з лютого до липня 2015 року. Сума - 27 млн грн. Компанія була готова заселяти в середині серпня", - каже інвестор "Перлини Нивок". Однак договір було розірвано з ініціативи ТОВ "Під ключ" та управителя ФФБ.
На скільки відсотків готовий будинок, точно нікому не відомо, підкреслює інвестор.
"УДО не проводило аудит. Вони не знають, скільки приміщень збудовано і кому вони належать. За документами - готовність 100%, реально, на мою думку, 80%. Висновків експертів нема, але те, що будинок без комунікацій, прописано у договорі ФФБ із забудовниками і відповідях УДО Адміністрації президента", - каже співрозмовник.
На той момент будівництво, розпочате у 2005 році, два роки стояло на паузі, а над інвесторами дамокловим мечем нависла загроза втрати десятків тисяч доларів, інвестованих у квадратні метри. Відтоді ситуація тільки ускладнилася.
У 2014 році на об'єкті з'явився новий забудовник - ОК "Будуємо гуртом", який пов'язують з компаніями "Сіті-груп" та "Укогруп" Анатолія Войцеховського. За словами інвесторів, ОК почала продавати квартири "по другому колу".
У нового забудовника не було дозвільних документів, тож об'єктом зацікавилася столична міліція. У 2014 році було відкрито кримінальне провадження, а продаж квартир в об'єкті, який отримав назву "Симфонія", визнали аферою. Будинок на пр. Науки, 66-70 не був учасником державної програми.
"Ми не раз вимагали створити міжвідомчу робочу групу з добудови об'єкта і заслухати висновки експертів. Це не було зроблено", - скаржиться один з інвесторів.
Існує дві хвилі покупців, які можуть залишитися і без квартир, і без грошей. У першому випадку всі взаємовідносини пов'язані із замовником будівництва ТОВ "Житловик", яке ще у 2012 році Господарський суд Києва визнав банкрутом.
"З метою повернення коштів кредиторам майно товариства продається. Відповідно до законодавства, фізособи-інвестори підпадають під четверту чергу задоволення вимог кредиторів. Як показує практика, для четвертої черги залишаються незначні кошти від проданого майна боржника, тому повернути внесені кошти в повному обсязі неможливо", - пояснюють в Асоціації допомоги постраждалим інвесторам.
Наслідками для інвесторів у зв'язку з продажем об'єкта незавершеного будівництва та у зв'язку з припиненням діяльності "Житловика" стане втрата права вимоги. Тобто інвестори не зможуть вимагати у нового власника добудови об'єкта і передавання квартир у власність у зв'язку з відсутністю правовідносин із забудовником.
Більше шансів на успіх у тих, хто вкладав кошти в кооператив "Будуємо разом".
"За законом термін повернення коштів кооперативом - до трьох років. Особам, які сплатили 100% ціни договору, з метою недопущення порушення в майбутньому їх прав необхідно в судовому порядку визнавати майнові права на квартири.
Це допоможе на державному рівні закріпити за інвесторами право отримати в майбутньому у власність квартиру в конкретному об'єкті, на конкретному поверсі, з конкретною площею незалежно від зміни забудовника", - пояснюють в асоціації.
Рішення є?
Універсальний алгоритм виходу із стану довгобуду визначити важко. Хто відповідає за вирішення цієї проблеми - інвестори чи держава? Якщо державні структури самі є інвесторами проблемної забудови, це питання риторичне.
Одна з головних причин "ступору" - відсутність законодавчої бази, механізму, який би дозволив інвесторам об'єднуватися та самостійно вирішувати питання підключення будинків до комунікацій, введення об'єктів в експлуатацію, присвоєння їм адрес.
"Інвесторам доводиться наймати юридичну компанію, аби розібратися в перипетіях законодавства. Оплатити її послуги можуть покупці житла в будинках бізнес- або преміум-класу", - відзначає керівник відділу продажів ЖК Park Stone Дмитро Шостя.
| "Дніпровські вежі", вул. Генерала Ватутіна, 9. Розпочате у 1999 році будівництво заморожене у 2005 році через банкрутство забудовника "Укразіябуд". Всі шість будинків знаходяться на балансі Управління капітального будівництва МВС |
Влада наразі не демонструє системного підходу до вирішення проблеми. За інформацією прес-служби КМДА, у 2014 році шляхом залучення комунальних підприємств вдалося добудувати тільки два об'єкти.
"У 2014 році введено в експлуатацію житловий будинок на вул. Верховинній, 39-41 (попередній замовник - "Київреконструкція", добудова - КП "Житлоінвестбуд-УКБ") та житловий будинок на вул. Булгакова, 13 (попередній замовник - ВО "Промбуд", добудова - КП "Спецжитлофонд"), - йдеться у повідомленні.
У листопаді 2015 року з'явилася інформація, що столична влада веде переговори з будівельними компаніями щодо передавання їм довгобудів.
Проте, як повідомили у прес-службі компанії "Київміськбуд", алгоритму передавання та добудови об'єктів не існує, а їй така пропозиція буде цікава лише після вирішення питання на законодавчому рівні та узгодження умов виконання робіт.
На думку директора проектної групи "Архіматика" Олександра Попова, передавання проблемного об'єкта не є простим процесом.
"Спочатку треба визнати банкрутом попереднього власника будівлі, щоб компанія, яка хоче добудувати об'єкт, отримала право власності на новобудову.
Далі слід визначити адекватну вартість, за якою довгобуд може придбати новий забудовник. Інвестори, які купили квартири в будинку, повинні бути готові доплатити різницю вартості відповідно до ринкової ситуації", - пояснив експерт.
Поліпшити ситуацію з довгобудами міг би продаж проблемних об'єктів на аукціонах і розподіл виручених коштів серед інвесторів. Утім, більшість власників квадратних метрів у довгобудах не вважають цю ініціативу прийнятною.
"Кого зацікавлять заморожені об'єкти? За них не вдасться виручити велику суму, щоб повернути вкладені гроші. Тимчасом деякі люди досі віддають кредити, взяті на придбання цього житла", - відзначає один з інвесторів ЖК "Три богатирі".
Коментар
Ольга Балицька, старший юрист компанії DLA Piper, депутат Київради від фракції "Самопоміч"
- На жаль, фізособам-інвесторам, крім комерційних і технічних питань, доводиться долати низку юридичних перепон та колізій, пов'язаних з відсутністю належного уніфікованого правового регулювання і єдиних підходів до вирішення проблеми.
Держава лише точково, через судові органи, намагається вирішити кожне питання окремо, хоча проблема такого масштабу повинна вирішуватися комплексно. Очевидно, що неврегульованість має негативні наслідки. Це і неефективне витрачання ресурсів, і корупція, і зростання соціальної напруги у суспільстві.
Відсутність механізмів стимулювання та примусу до вирішення проблеми призводить до того, що інвестори і забудовники просто чекають "кращих часів".
Так, більшість об'єктів забудовники залишають "як є" - без консервації. Як наслідок, відбувається незворотне руйнування будинків. Це зменшує шанси на подальше відновлення будівництва і рівень зацікавленості потенційних інвесторів.
Держава мусить створити умови для захисту прав інвесторів та повернення їх інвестицій, спонукати інвесторів і забудовників діяти в рамках правового поля. Одна з найбільших проблем - об'єкти, будівництво яких велося незаконно. Тут не існує ні легального шляху завершення будівництва, ні можливості реалізації таких об'єктів.
Держава повинна стати належним регулятором цих відносин та приділяти більше уваги належному виконанню контрольних функцій відповідними держорганами. Окремим аспектом державного регулювання у сфері будівництва мусить стати комплекс заходів з мінімізації ризиків виникнення нових проблемних об'єктів.
Чіткого врегулювання потребує момент можливості початку продажу квартир в об'єктах житлового будівництва, а також питання реєстрації майнових прав на об'єкти у Єдиному реєстрі майнових прав до початку будівництва і реалізації житла.
Актуальним є питання страхування відповідальності замовника та забудовника перед інвесторами та іншими третіми особами протягом усього періоду будівельних робіт.
Доцільно вивчити прогресивний досвід європейських країн та інтегрувати його в українське законодавство. Також варто розглянути використання певної системи стимулювань для нових інвесторів-забудовників. Зокрема - надання забудовникам на вигідних умовах ділянок, що знаходяться поруч з проблемними об'єктами.
Позитивним кроком було б надання права об'єднанню інвесторів проблемного об'єкта завершити будівництво без переоформлення дозвільних документів.
Відтоді ситуація тільки ускладнилася. Так, в середині 2014 року, на об’єкті з'явився новий забудовник - ОК “Будуємо Гуртом” який, пов'язують компаніями "Сіті-груп" і "Укогруп" Анатолія Войцеховського.
З а словами інвесторів комплексу, почав продавати квартири по “другому колу”. У нового забудовника не було жодних дозвільних документів, а тому будівництво стало об'єктом уваги столичної міліції. Так в минулому році було відкрито кримінальне провадження, а продаж квартир у об'єкті, який отримав назву “Симфонія” було визнано будівельною аферою.
На відміну вищезгаданих житлових комплексів в будинок на Науки, 66-70 не був учасником державної програми, і в будівництво не вкладали кошти державні структури. “Неодноразово вимагали створити міжвідомчу Робочу групу з добудови об'єкту та заслухати експертні висновки - цього не було зроблено”, - скаржиться один із інвесторів. На сьогодні існує принаймні дві хвилі покупців квартир у комплексі (хоча за інформацією самих інвесторів подвійні продажі були ще до появи на об'єкті ОК “Будуємо Гуртом”), які можуть залишитися і без квартир, і без грошей. У першому випадку всі взаємовідносини нерозривно пов’язані з замовником будівництва ТОВ “Житловик”, яке ще у 2012 році було визнане Господарським судом Києва банкрутом. “З метою повернення коштів кредиторам (інвесторам), все майно товариства продається.
Відповідно до законодавства, фізичні особи-інвестори підпадають під четверту чергу задоволення вимог кредиторів. Як показує практика, для четвертої черги залишаються незначні кошти від проданого майна боржника (якщо взагалі залишаються), а тому повернути внесені кошти в повному обсязі, практично неможливо”, - пояснюють у Асоціації допомоги постраждалим інвесторам. Наслідками для інвесторів, у зв’язку з продажем об’єкта незавершеного будівництва та у зв’язку з припиненням діяльності “Житловика” стане втрата права вимоги, тобто інвестори не в змозі будуть вимагати у нового власника майна добудови об’єкту і передачі квартири у власність у зв’язку з відсутністю правовідносин із забудовником. Імовірно, більше шансів на позитивний результат у громадян, що вкладали кошти в кооперативу “Будуємо разом”. “Згідно з Законом, термін повернення коштів кооперативом - до трьох років. Особам, які сплатили 100% ціни договору, з метою недопущення порушення в майбутньому їх прав, необхідно в судовому порядку визнавати майнові права на квартири.
Це допоможе на державному рівні закріпити за інвесторами право отримати в майбутньому у власність квартиру в конкретному об’єкті на конкретному поверсі з конкретною площею, не залежно від зміни забудовника”, - пояснюють в Асоціації.