Гроші на цеглі: як заробити, інвестуючи в нерухомість

Більш ніж половина українців потребують поліпшення житлових умов.

За даними Держстату, 60% міського населення у 2020 році мешкали в перенаселеному житлі – менше 21 кв м на особу. Якщо враховувати все населення країни, то цифра буде меншою – 54%. Однак вона все одно вища, ніж у Великобританії, Німеччині, Франції, Фінляндії (7%) чи Бельгії (2%).

"Житловий фонд в Україні на 70% складається з житла, побудованого за СРСР, у 1960-1980-х роках. У відносно новому житлі, збудованому після 1990 року, проживає лише 11% населення. За офіційною інформацією, 7,5% житлового фонду (75 млн кв м) непридатні для життя", – зазначає Мінрегіон.

Така статистика демонструє необхідність масштабного оновлення житлового фонду, тобто залишає великий потенціал для розвитку будівельної галузі та наповнення ринку новими квадратними метрами.

В останні роки тисячі українців заробляють на нерухомості, купуючи квартири на початку будівництва і продаючи їх ближче до його завершення.

Розміри таких інвестицій настільки великі, що в уряді навіть вирішили підняти ставку оподаткування для осіб, які продають понад два об'єкти нерухомості на рік.

Поки ініціатива уряду не стала законом, ЕП дізнавалася, чи вигідно вкладати кошти в нерухомість, яку суму треба мати і скільки на цьому можна заробити.

Стартовий капітал та скільки можна заробити

Для будь-якої інвестиції потрібен стартовий капітал. Для купівлі квартири в Києві знадобиться 30 тис дол, хоча сума може бути меншою. Є принаймні три способи зекономити на купівлі нерухомості. Перший з них – торгуватися.

"Відділи продажів готові йти на знижки при готовності клієнта купувати. Відмовляються від торгу лише ті девелопери, у яких стоять черги", – розповідає директор консалтингової компанії City Development Solutions Роман Герасимчук.

Другий спосіб – оптова купівля. Для цього знадобиться значно більший стартовий капітал, але в перерахунку на один квадратний метр ціна може бути відчутно нижчою. Девелопери йдуть назустріч тим, хто приходить за десятком квартир. Особливо якщо зведення будинку перебуває на ранній стадії.

Третій варіант зустрічається рідше: частину квартир від забудовника отримують підрядні організації або постачальники матеріалів. Це бартер. "На ринку є люди, які отримали ці квартири і готові на будь-якому етапі продати їх через відділ продажів. Утім, на них можна вийти і напряму", – пояснює Герасимчук.

На якому етапі інвестувати і коли продавати

Вкладати в нерухомість з метою перепродажу – це ризикові інвестиції. Будівельний ринок України пам'ятає тисячі інвесторів "Укрбуду" та банку "Аркада", які досі не в'їхали в давно придбані квартири.

У проєкти варто заходити при 15-30-відсотковій готовності об'єкта, тобто на етапі проведення монолітних робіт, коли зведені принаймні два поверхи.

"У котлован" кошти краще не вкладати. Не виключено, що роботи взагалі не розпочнуться. Інколи виявляються, що ділянка для забудови має певні обмеження: через високі ґрунтові води або розташування на схилі. Ліпше дочекатися, доки процес будівництва можна буде побачити наживо.

Продавати квартири найкраще при 90-відсотковій готовності, коли тривають фасадні, оздоблювальні та внутрішні інженерні роботи, каже Герасимчук.

Саме на цьому етапі квадратні метри перестають дорожчати. Як правило, до цього часу забудовник вже не має високоліквідних квартир. Таким чином, конкуренцію йому можуть скласти лише інші інвестори.

"Житло економ-класу будується за два роки. Через рік, коли будівля майже готова, можна поцікавитися, скільки квартир продано і за якою ціною. Якщо ціна влаштовує, можна спробувати продати", – ділиться досвідом Катерина Доновська, яка курує угоди з перепродажу нерухомості в одному з банків.

Чому не варто чекати введення будинку в експлуатацію?

Якщо інвестор отримає документи на право власності і після цього продасть квартиру, то така операція підпаде під оподаткування. Продавець нерухомості заплатить 5% податку на доходи, 1,5% військового збору та 1% державного мита. Покупець заплатить лише 1% до пенсійного фонду.

Фахівці радять використовувати відступлення права власності – механізм перепродажу недобудованих об'єктів. При купівлі житла забудовник та інвестор укладають договір, який передбачає право інвестора вимагати передати йому у власність квартиру у введеному в експлуатацію будинку.

Якщо інвестор вирішить продати квартиру через договір відступлення, то при оформленні угоди права вимоги переходять до нового інвестора. У 2020 році в Україні уклали 261,7 тис таких договорів, з яких 38,3 тис припало на Київ.

Перепродаж чи оренда

Що краще: інвестувати, щоб потім продати, чи здавати квартиру в оренду і роками отримувати пасивний дохід? Тут варто враховувати такі моменти.

Вартість місячної оренди однокімнатної квартири площею 35-40 кв м біля столичного метро – 14 тис грн або 350 грн за кв м. При цьому витрати на придбання одного метра в такому будинку становлять 1,2-1,4 тис дол залежно від етапу укладання угоди, на ремонт та умеблювання – ще 200 дол за кв м.

"Відбити" купівлю орендою складно. Прибутковість такого активу – 4-6% річних у валюті. Це непоганий показник для фінансового інструменту, а квартира точно нікуди не зникає, її ціна, як мінімум, не падає", – говорить Герасимчук.

Якщо кілька років тому на перепродажі нерухомості інвестори отримували 30-40% річних, то зараз дохідність упала вдвічі. Тобто продавець з урахуванням витрат на оформлення документів отримає 10-20% річних у валюті. Валютні депозити в банках приносять 0,5-1% річних.

Фото на головній ua.depositphotos.com