До 24 лютого здавання в оренду квартир було одним із найпростіших і найприбутковіших видів пасивного доходу.

Так звані спадкові квартири, інвестиційне житло в новобудовах, власні зайві квадратні метри – усю цю житлову нерухомість заселяли іногородні, студенти, молоді сім'ї і туристи.

У Києві, діловому центрі та найбільшому місті країни, фіксувалися найвищі ціни на оренду. Щорічно вони зростали навіть у доларовому еквіваленті.

У часи економічного зростання орендний ринок столиці перетворювався на протистояння орендодавців та орендарів.

Перші намагалися отримати максимум коштів, другі обурювалися через необхідність віддавати велику частку доходів за оренду квартир часто з ремонтом кінця 1990-х років.

Після повномасштабного вторгнення Росії в Україну ситуація кардинально змінилася.

Орендарі отримали можливість покращити умови проживання за значно менші кошти. Водночас для власників нерухомості дохід від здавання квартир ледь покриває амортизаційні витрати, не кажучи про прибуток.

Як з початком війни змінилися баланс попиту та пропозиції на ринку оренди житла в Києві, скільки коштує винайняти квартиру в столиці та що буде далі з цінами?

Велике переселення

Російське вторгнення в Україну змусило багатьох жителів столиці переїхати в безпечніші регіони або за кордон. За словами міського голови Віталія Кличка, до 10 березня з міста виїхали близько половини мешканців – 2 млн осіб.

Ті, хто не встигли виїхати в перші два тижні, поступово залишали домівки до середини квітня – доки в Київській області перебували окупаційні війська. Багато таких переселенців винаймали в столиці квартири.

За словами директора компанії City Development Solutions Романа Герасимчука, повертатися до Києва з квітня почали переважно люди, які мають нерухомість. Частина мешканців столиці, які орендували житло, вирішили не повертатися.

"На тлі цієї ситуації багато орендодавців перестали отримувати платежі за оренду у зв'язку з втратою роботи значним відсотком населення та воєнним станом, який є форс-мажорною обставиною", – пояснює Герасимчук.

Щодня пропозиція зростає на тисячу квартир, а попит упав удвічі

Київський ринок оренди завжди був чутливим до значущих подій. У 2014-му, 2020-му та 2022-му роках він різко реагував на зниження попиту через високу економічну мобільність винаймачів житла.

За оцінками Герасимчука, у перші тижні вторгнення Росії на столичному ринку оренди житла вивільнилися щонайменше 7 тис квартир.

"Попит на оренду в перші дні впав до мінімуму. При цьому біженці зі східних регіонів вважали за краще якщо не залишити Україну, то знайти житло в західних регіонах", – додає експерт.

Співзасновник сервісу з пошуку нерухомості ЛУН Андрій Міма, посилаючись на дані порталу Rieltor.ua, заявив, що кількість оголошень про оренду квартир у Києві зросла з 4 тис у середині лютого до 12 тис у середині травня.

"Кількість оголошень зросла втричі і щодня додаються ще по тисячі оголошень про оренду квартир", – сказав він.

Як показує застосунок для пошуку квартир Bird, кількість шукачів житла 10 травня становила 50% від довоєнного. Експерт аналітичного центру Dom.ria Анатолій Топал каже, що в квітні попит на оренду становив 40% від довоєнного.

За словами Герасимчука, у міру повернення жителів до столиці ринок дещо стабілізувався, проте попиту все ще недостатньо для підтримки рівня цін.

"Ми стикаємося із ситуацією, схожою на перші дні карантину у 2020 році. Навіть ті мешканці, які винаймали квартири та вирішили залишитися в Києві, шукають дешевші варіанти.

Вони розраховують орендувати квартиру аналогічної якості за менші гроші або домовитися з власниками про зниження вартості", – сказав він.

Винаймати квартиру в Києві можна за 100 доларів

За даними агентства нерухомості "Благовіст", з початку війни вартість оренди квартир у Києві знизилася на 30-40% у дорогому сегменті і на 20-25% – у низькому.

Як свідчать дані City Development Solutions, до кінця березня ціни на оренду найбільш ліквідних квартир знизилися на 20-30%, а менш ліквідні втратили до половини вартості.

Сайт оголошень з нерухомості Dom.ria зафіксував падіння вартості оренди однокімнатних та двокімнатних квартир у сегментах "економ" та "комфорт" до 45-60% від рівня довоєнних цін, трикімнатних – до 50-55%.

"Порівняно з квітнем ціни в травні майже не змінюються. Попит зростає набагато повільніше за пропозицію. У Києві дуже багато пропозицій за цінами, нижчими на 50% від довоєнних", – пояснює Топал.

За даними Dom.ria, у травні 2021 року мінімальний поріг оренди однокімнатної квартири становив 3,9 тис грн, зараз пропозиції стартують від 3 тис грн.

Рік тому мінімальна вартість оренди двокімнатної квартири становила 6,2 тис грн, зараз – 4,5 тис грн. Мінімальна вартість оренди трикімнатної квартири за рік опустилася із 7,4 тис грн до 6 тис грн.

За даними Bird, медіанна ціна (не враховує найнижчі та найвищі пропозиції) однокімнатної квартири в Києві знизилася з 13 тис грн до 8 тис грн, двокімнатної – з 21,6 тис грн до 14 тис грн, трикімнатної – із 46,1 тис грн до 29 тис грн.

"Квартири високого цінового сегменту – понад 2 тисячі доларів – не користуються попитом. У той же час власники не хочуть знижувати ціни і чекають на відновлення попиту", – каже генеральна директорка АН "Благовіст" Олена Бібєрова.

Топал зауважує, що є сегмент людей, які здають квартири за комунальні платежі і нагляд за тваринами.

Що буде далі з цінами

У травні ситуація на ринку оренди почала стабілізуватися.

"Потік людей, що повертаються або переселяються до столиці, виріс. У пріоритеті в орендарів квартири вартістю 10-15 тисяч гривень. Це ті, які раніше коштували 20-25 тисяч гривень", – каже Бібєрова.

Топал очікує зростання і попиту, і пропозиції орендних квартир.

"Люди масово повертаються до Києва. Багато хто винаймає квартири на час ремонту та відновлення розбитого житла в передмісті. Буде потік переселенців з областей, де ведуться активні бойові дії", – каже він.

При цьому пропозиція житла зросте завдяки українцям, які найближчим часом не планують повертатися до Києва.

"Накопичені гроші закінчуються, а залишати квартири без нагляду небезпечно. Тому на ринок масово виходять квартири, які до цього не брали участі в орендному бізнесі", – констатує експерт Dom.ria. Таких квартир може бути до 12% від загальної кількості.

Оглядаючись на довоєнний тренд, Герасимчук очікує поступового відновлення цін, яке "багато в чому залежатиме від запуску бізнесу в місті та в Україні загалом".

"Після завершення активних воєнних дій можна очікувати зростання попиту і цін. Багато людей, які втратили роботу або житло, намагатимуться влаштуватися в більш економічно розвиненому Києві", – вважає він.

Топал налаштований не так оптимістично: "У найближчі пів року пропозиція вдвічі-втричі перевищуватиме попит, що не сприятиме зростанню цін".