Контроль за строительством: как защитить покупателей квартир
Зазвичай, громадяни звертаються зі скаргами до державних органів, коли об’єкт вже активно зводиться, а усунути порушення досить складно чи фактично неможливо.
Органи державного архітектурно-будівельного контролю видають приписи про зупинення будівельних робіт, накладають штрафні санкції, а забудовники роками оскаржують їх у судах. Тим часом будівництво триває, проблема споживача не вирішується.
Не завжди в подібні ситуації потрапляють недобросовісні компанії. Часто забудовник, виконуючи роботи, не усвідомлює, що переходить межу законності.
Бувають випадки, коли проєктант при розробці або коригуванні проєкту обійшов встановлені законодавчі норми та вимоги. В той же час замовник, інвестори вже вклали кошти. Поки ці обставини з’ясуються, будинок вже на завершальній стадії будівництва.
До чого це я?
В умовах розпочатого урядом реформування системи контролю та нагляду в будівництві, ліквідації Держархбудінспекції та зупинення перевірок об’єктів будівництва з березня 2020 року проблема відсутності належного контролю тепер виходить на перший план.
Зараз навколо цього питання багато дискусій в галузі. Наскільки ефективною може бути процедура державного контролю в будівництві? Чи є дієвими планові перевірки органів держархбудконтролю?
Насправді, все дуже просто. Система контролю потрібна для: перше – оперативного виявлення порушень; друге – надання консультацій забудовнику для їх усунення, третє – для продовження законного будівництва.
Не погоджуюсь з твердженням щодо необхідності зміщення контролю на більш пізні етапи будівництва.
Перевірка, у першу чергу, повинна своєчасно давати забудовнику розуміння, чи у нього все в порядку, чи ведеться будівництво відповідно до норм Закону та затвердженого проєкту, а інвесторам – впевненість, що вони вкладають кошти не в лотерею, а в реальні майбутні об’єкти.
Зміна концепції держархбудконтролю повинна передбачати принципи взаємодії держави із бізнесом. У першу чергу, бізнес повинен стати партнером для державного контролера, а не як до потенційної можливості накласти чергові штрафи чи отримати неправомірну вигоду, закриваючи очі на очевидні порушення.
Сьогодні законодавством встановлено такі терміни планових перевірок, що фактично перевірка об’єкта може відбутися лише один раз за весь термін будівництва.
Оскільки план перевірок формується на наступний рік, важко спрогнозувати, на якій стадії перебуватиме об’єкт: на початковій, вже збудовано каркас чи об’єкт готується до здачі в експлуатацію.
Чим пізніше виявлені порушення, тим важче та дорожче самому бізнесу їх усунути, адже в такому разі потрібно не тільки скоригувати проєкт, але й, можливо, знести об’єкт чи демонтувати його окремі конструкції.
Існує також практика недопуску до об’єктів перевірки.
Вирішити це питання можливо шляхом запровадження поетапного огляду виконаних будівельних робіт.
Наприклад, замовник чи підрядник подають заяву, та у зручний для забудовника час орган держархбудконтролю здійснює огляд закінчення виконання певного етапу робіт: нульовий цикл (фундамент), каркас (стіни, перекриття), мережі, підсумкова перевірка готовності до експлуатації.
Запропоновані зміни стосуються об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, тобто найбільш ризикових, і, в першу чергу, житлового будівництва.
У разі виявлення порушень під час огляду надаються рекомендації щодо їх усунення без застосування штрафних санкцій та без зупинення виконання будівельних робіт. Лише у разі невиконання рекомендацій у визначені терміни на порушника накладається штраф.
Необхідно передбачити штрафні санкції за виконання наступного етапу робіт без огляду попереднього. Це стимулює забудовників до прозорості своєї діяльності та вирішить проблему недопущення інспекторів до об’єкта будівництва.
Результати огляду необхідно оприлюднювати в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва, яка на даний час активно створюється.
Якщо замовник будівництва отримав дозвіл на виконання будівельних робіт, значить, держава в особі органів держархбудконтролю взяла на себе відповідальність за будівництво та підтвердила, що з документами все в порядку.
Тепер головне – забезпечити, щоб будувалось те, що передбачено проєктом, адже досить часто недобросовісні забудовники в гонитві за прибутками збільшують площу забудови чи поверховість об’єкта, тим самим зменшуючи прибудинкову територію, кількість паркомісць тощо, або взагалі, наприклад, замість соціального об’єкта зводять комерційний.
Важливим індикатором рейтингу України в Doing Business в отриманні дозволів на будівництво є індекс контролю якості в будівництві, який у 2020 році становить 12 балів із 15 можливих.
Одним із складових цього показника є індекс контролю якості під час будівництва, отже забезпечення обов’язкового контролю на всіх етапах виконання будівельних робіт сприятиме підвищенню рейтингу України в Doing Business за цим показником.
Такий підхід у реформуванні концепції державного архітектурно-будівельного контролю дозволить врахувати інтереси всіх учасників містобудівного процесу.
Учасники ринку отримають консультаційну підтримку у веденні своєї діяльності та послаблення фінансової відповідальності.
Громадяни – впевненість у відкритості забудовника для контролюючих органів та у власних інвестиціях.
Держава зможе ефективно здійснювати моніторинг будівництва, якісно впливати на містобудівну ситуацію.
Звичайно, жоден механізм не може бути стовідсотково досконалим, однак потрібно рухатися вперед та змінювати філософію контролю.