Укрбуд все? Что дальше

Укрбуд все? Что дальше

Отсутствие цивилизованных правил инвестирования в строительство жилья должно иметь логическое продолжение – крах кого-то из крупных сетевых застройщиков и кризис рынка.
Вторник, 1 октября 2019, 09:00
совладелец и партнер компании по инвестициям в недвижимость InCo home

На строительном рынке беспокойный гул, все замерли в ожидании, что произойдет – рухнет или удержится корпорация "Укрбуд".

Велика вероятность, что мы будем наблюдать развитие событий по давно ожидаемому  сценарию,  и вот какому.

Пока весь мир в течение 12 последних лет вводит процедуры анализа и контроля рисков, регламентирует финансовые и инвестиционные рынки, усиливает защиту физических лиц инвесторов, Украина делает все с точностью наоборот.

Яркий пример – полная свобода в привлечении средств инвесторов физлиц в деривативы (права приобретения квартиры в будущем) на рынке недвижимости.

В результате совокупные обязательства отечественных девелоперов перед физлицами значительно  превышают реальные активы - средства, освоенные непосредственно на строительство.

Этот пузырь должен рано или поздно лопнуть, и так может случиться, что кто-то решит, что время накануне выборов в столице для этого наиболее подходящее.

Отсутствие цивилизованных правил инвестирования в строительстве жилья должно иметь логическое продолжение – крах кого-то из крупных сетевых застройщиков и кризис рынка.

Это вопрос времени и удачи, а не феномен какой-то конкретной компании. Причины в подходах, в самой системе функционирования рынка.

Сегодня "входным билетом" в строительный бизнес является 5% от необходимой суммы стоимости проекта, наличие полезных знакомств в местных советах, распределяющих права застройки земельных участков, и в контролирующих градостроительную деятельность структурах.

Средства вкладываются во взятку и пакет документов, достаточный для старта продаж проекта.

Для кого-то этим минимальным пакетом является разрешение на строительство, а для кого-то и простого эскиза будущего здания достаточно.

Как только продажи покрывают стоимость строительства объекта, все, что сверх этого, вкладывается в новый, и так далее по цепочке.

Loading...
Вложив, условно, пять миллионов, обязательств имеем на сотни миллионов, это несоответствие может составлять в 100 раз и более.

Хотя кредитное плечо даже в двукратном размере – это повод для классификации проекта как рискованного. Это казино, Forex, рулетка, – все что угодно, но не нормальный цивилизованный рынок.

Если в такой пирамидальной схеме строительства падает хотя бы один проект – это угроза всему рынку. Мир усвоил эту горькую правду в 2008 году.

Мировой кризис одиннадцатилетней давности — это кризис воздушных замков, это кризис превышения имеющихся обязательств над имеющимися активами.

Большинство отечественных застройщиков — это компании с 15 тысячами гривнами собственного капитала, и сотнями миллионами привлеченных средств инвесторов.

Спасательным кругом может стать изменение системы, закрепление на законодательном уровне запрета привлекать средства непрофессиональных инвесторов в строительство жилья.

Человек, инвестируя в строительство, воспринимает это как покупку недвижимости, он не предполагает, что берет на себя все бизнес-риски, связанные с реализацией данного проекта.

Поэтому нужно запретить любые варианты продажи недвижимости на стадии строительства. Единственным механизмом инвестирования строительства жилья должны стать: собственные средства строительных компаний, кредитные средства финансовых учреждений или средства профессиональных и институциональных инвесторов.

Когда у застройщика есть своя производственная база, коллектив людей, будущие покупатели размещают деньги в банке, на условии их перечисления застройщику только при 100% готовности объекта, то финучреждение без проблем может кредитовать такое строительство под низкий процент.

Реальная банковская себестоимость обслуживания кредитов, с учетом рентабельности, находится на уровне до 2-2,5% - это и есть реальный ориентир для ипотечных кредитных ставок.

Тогда профессиональные участники строительного рынка будут вынуждены вкладывать собственные средства в строительные проекты и быть готовыми быть подконтрольными банкам, отчитываясь о каждой потраченной копейке в режиме онлайн.

Такие изменения позволят покупать людям квартиры, а не ничего не стоящий воздух над строительной площадкой.

Физические лица не могут и не должны брать на себя бизнес-риски застройщиков, – поскольку это удел профессиональных финансовых структур, работающих в регулируемом государством поле.

Физлицо – это пассивный участник строительного процесса, он не является выгодополучателем в этом бизнесе, он простой потребитель, покупатель товара, его не должны интересовать риски этого бизнеса.

Финансирование недостроенного проекта при отсутствии компенсаторов, гарантий, механизмов, законодательного регулирования – это активная деятельность.

Эта проблема подмены понятий сложилась с молчаливого согласия всех – государства, застройщиков, инвесторов.

Привлечение средств людей под предлогом продажи им мечты – собственного жилья, на самом деле является привлечением их средств в высокорисковые бизнес-проекты без каких-либо гарантий возвратности.

 Для чего фонды гарантирования вкладов, для чего нормативы банковской ликвидности, собственный капитал, личная ответственность акционеров всем своим имуществом, постоянный контроль, когда можно просто пообещать мечту в виде заветной квартиры?

Поэтому практика девелоперов, привлекающих деньги ритейловых клиентов без какого-либо контроля и ответственности, которую имеют финучреждения, является самой главной проблемой.

Изменение системы позволит получить на выходе нормальный, стабильный и понятный для всех рынок от которого абсолютно все точно выиграют.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua
Подпишитесь на наши уведомления!