Будівництво, викуп чи оренда. Що з житлом для переселенців: розбір

Що відбувається?

Кількість українців, житло яких зруйноване або розташоване в зоні активних бойових дій, обчислюється мільйонами. Росія позбавила громадян і даху над головою, і цінного активу.

У квітні заступник голови Офісу президента Кирило Тимошенко заявив, що держава забезпечить житлом тих, хто цього найбільше потребує, до осені 2022 року.

Згодом з'явився детальний план дій влади. Згідно з ним, до кінця 2022 року проблема забезпечення житлом вирішиться лише для 10% внутрішньопереміщених осіб. При цьому держава планує витратити на це десятки мільярдів гривень.

Учасники ринку одразу запропонували альтернативи розробленому державою плану. Чи прислухається офіс Зеленського до рекомендацій?

Скільки потрібно житла?

Через руйнацію житла або активні бойові дії місце проживання змінили майже 2,1 млн українців. Такі дані 27 квітня навів заступник керівника Офісу президента Кирило Тимошенко з посиланням на обласні військові адміністрації.

Саме таку кількість людей вважають внутрішньопереміщеними особами (ВПО). Виходячи з цієї цифри, робилися розрахунки щодо потреб громадян у житлі.

В ОП підрахували, що для забезпечення житлом цих українців потрібно 600 тис квартир.

Що пропонують у Зеленського?

У 2022 році влада планує забезпечити житлом трохи менше 10% від згаданої кількості ВПО. Мова йде про 186 тис українців, для яких підготують 53,4 тис квартир.

З цієї кількості побудують щонайменше 32 тис квартир або трохи більше 5% від загальної потреби.

Решту квартир держава викупить у забудовників у житлових комплексах або будинках з високою стадією готовності. Так забезпечать ще 3,86% від потреби. У цих квартирах держава обіцяє зробити ремонт.

Загальна сума видатків на будівництво чи викуп і ремонт житла у 2021 році сягне 65,9 млрд грн.

Побудовані та викуплені квартири перебуватимуть у державній власності.

Через кілька років, коли житло ВПО відновлять, і вони переїдуть у власні помешкання, державні квартири надаватимуть тим, хто стояв у черзі на житло багато років. Мова йде про військових, медиків, учителів та "чорнобильців".

За даними Держстату, у 2021 році на квартирному обліку в місцевих органах влади перебували понад 657 тис громадян, з яких понад 68 тис – молодь.

Хто будуватиме житло?

Замовником будівництва житла для ВПО стане Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.

Процедура викупу відбуватиметься відповідно до постанови уряду, яка спрощує вимоги та принципи проведення закупівель товарів і послуг в умовах воєнного стану.

Як викуповуватимуть квартири в приватних забудовників?

Купувати у забудовників готові квартири з ремонтом та базовим оснащенням (сантехніка, меблі) також буде Держмолодьжитло, розповів Тимошенко.

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву проводитиме викуп відповідно до процедури, затвердженої урядом у квітні.

Відповідно до документа, Держмолодьжитло замовлятиме зведення будинків, реконструкцію гуртожитків, переобладнання нежитлових приміщень та ремонт об'єктів соціального призначення.

Договір з мешканцями підписуватимуть на рік з можливістю пролонгації. Квартири не можна буде приватизувати, обміняти чи заселити третіми особами.

Звідки фінансування?

Житло купуватимуть за кошти держбюджету, необхідні суми ще не виділили. Відповідні зміни до закону про державний бюджет на 2022 рік будуть внесені найближчим часом, повідомив Тимошенко.

Що вже почали будувати?

Купівлю перших ста квартир Держмолодьжитло оголосило 11 травня. Фонд планує придбати по 35 квартир у Київській та Чернігівській областях, 20 – на Сумщині та 10 – на Житомирщині.

Серед висунутих державою вимог до житла – площа 31,5-94,5 кв м, меблі, кухонний гарнітур, змонтована сантехніка, встановлені двері.

Крім того, Київська облрада передала Ірпеню 7 га землі для будівництва житла для ВПО.

Мова йде про територію колишнього санаторію "Ластівка". Там зведуть 50 тис кв м житла – 700-1000 квартир залежно від площі. Аналогічну кількість квадратних метрів побудують у Гостомелі.

Загалом план Офісу президента на 2022 рік передбачає будівництво 100 тис кв м житла в 15 областях на заході та в центрі країни і стільки ж у Києві. Тобто по 2 тис квартир у кожному регіоні.

Чи завершать будівництво до нового опалювального сезону?

За словами будівельників, термін зведення багатоквартирного будинку, підключення його до комунікацій та оздоблення квартир становить півтора-два роки, тому вони сумніваються в можливості отримати якісні будинки за пів року.

В Офісі президента від своїх слів не відмовляються і переконують, що звести житло за такий короткий термін можливо.

"У нас на волонтерських засадах працювали архітектори. Вони розробили проєкт домівок, які можна побудувати за п'ять місяців. На темпи будівництва впливатиме поверховість. Запроєктовано пʼяти-шестиповерхові будинки, щоб не чекати довго", – повідомив Тимошенко в коментарі ЕП.

Головний архітектор бюро "Архіматика" Дмитро Васильєв згоден з чиновником. Васильєва запрошували на зустріч із Зеленським, де обговорювали проєктні рішення для швидкого зведення будинків.

"Архіматика" спроєктувала конфігурацію житла, собівартість якого буде нижчою на 25%, а терміни будівництва скоротяться до пʼяти-шести місяців, повідомив Васильєв ЕП.

"Це будуть монолітні будинки на чотири-шість поверхів з ліфтами. Якщо дуже захотіти, то їх можна звести до кінця року. Правда, це будуть точкові проєкти. Їх не вийде масштабувати на тисячі квадратних метрів у 15 областях", – сказав він.

Скільки готового житла можна викупити в забудовників?

За словами голови Київської обласної військової адміністрації Олександра Павлюка, загальна площа квартир у Київській області, введених в експлуатацію та готових до викупу, перевищує 42 тис кв м (600-900 квартир).

Як свідчать дані Держстату, за останні вісім років в Україні побудували понад 1 млн квартир.

За оцінками співзасновника сервісу з пошуку нерухомості ЛУН Андрія Міми, близько 20% цих помешкань придбані з інвестиційною метою і половина з них пустують. Тобто в Україні може бути до 100 тис вільних квартир.

Юрист Георгій Могильний звертає увагу на дані Держстату, відповідно до яких в Україні є чимало надлишкового житла – на 18% більше від потреби. На його думку, владі слід провести інвентаризацію і за можливості розселити нужденних.

Чи є варіант оренди квартир для ВПО?

В Офісі президента розглядають варіант оренди житла для ВПО, щоб у людей була можливість заселитися раніше.

"Ми консультуємося з учасниками ринку нерухомості, щоб розробити алгоритм. Будемо розглядати всі варіанти", – повідомив Тимошенко.

Проте зосередиться влада на будівництві. Кажуть, що таким чином убʼє двох зайців.

"Чому держава будує житло? Ми хочемо розв’язати проблему людей, які роками стоять у черзі на квартиру: військові, медпрацівники, освітяни. У цього процесу є важливе соціальне навантаження", – каже заступник голови ОП.

Що кажуть учасники ринку?

У травні Національна спілка архітекторів заявила про закритість процесів та відсутність публічного висвітлення інформації щодо містобудівної політики в країні з боку Міністерства регіонального розвитку та інших державних установ.

"Ми не бачимо комплексної картини роботи, не знаємо точної кількості переселенців, що диктує попит на додаткове житло та соціальну інфраструктуру", – ідеться в зверненні спілки.

Архітектори наголосили на важливості відкритих тендерів, прозорих процедур, точної аналітики, архітектурних конкурсів, публічних обговорень, звітності перед донорами та суспільством.

Засновник школи професійного девелопменту UrbanLand Ігор Райков вважає підхід держави "розселити та забезпечити" неефективним та "совковим". За його словами, держава не повинна вирішувати за людину, де і в яких умовах їй жити.

Експерт пропонує видавати цільові сертифікати або відкривати спецрахунки, кошти з яких українці, що втратили житло, зможуть витрачати на операції купівлі-обміну будь-якої нерухомості у будь-якій точці країни.

Міма каже, що на ринку достатньо квартир, у які можна заселити українців. Він вважає, що держава повинна стимулювати не пропозицію житла, а попит.

Яскравий приклад – Польща, яка зуміла прийняти понад мільйон українських біженців без будівництва житла.

Міма пропонує зібрати через "Дію" дані про українців, які потребують житла, і щомісячно виплачувати їм кошти на тимчасову оренду через програму "єПідтримка".

"За ті кошти, що держава витратить на будівництво житла і вирішення проблеми 1% переселенців, можна компенсувати витрати на оренду і вирішити проблему 100% переселенців", – каже він.

За даними порталу Rieltor, тільки в Києві налічується понад 12 тис оголошень про оренду квартир і ця кількість постійно збільшується.

Як повідомляла ЕП, попит на оренду квартир у столиці порівняно з лютим зменшився вдвічі, ціни впали в середньому на 40%, а кількість оголошень про оренду зросла втричі.

Програма компенсації вартості оренди повинна тривати три-пʼять років. За цей час можна відновити пошкоджене житло і побудувати нове за кошти з репарацій РФ чи завдяки допомозі західних фондів.

Тоді будуть дотримані всі технологічні терміни. Нові житлові комплекси будуватимуть за архітектурними конкурсами після переосмислення просторових концепцій міста.

Доцільно також стимулювати власників інвестиційних квартир перепродавати їх або здавати в оренду ВПО шляхом надання пільгових кредитів для ремонту квартир і менших ставок оподаткування договорів оренди.