Ринком нерухомості заволоділа інертність

На ринку нерухомості продовжує панувати стагнація, не дивлячись на завершення виборів. У 2009 році експерти стверджували, що обрання нового президента матиме позитивні наслідки для відновлення будівельної галузі. Проте первинний ринок пригнічений, а вторинний демонструє несуттєве зростання.

Первинний ринок: коли зникає довіра

Часи будівельного буму залишилися в минулому. За даними Держкомстату, обсяги виконаних будівельних робіт 2009 року в Україні скоротилися майже на 52% порівняно з 2008 роком.

Останні дані свідчать про подальше погіршення ситуації на первинному ринку. У січні 2010 року підприємства країни виконали на 24% менше робіт, ніж у січні невдалого 2009 року, зазначається у звіті відомства.

У Мінрегіонбуді негативну динаміку вважають цілком природною.

"Не слід очікувати швидкого відновлення галузі, це нереально. Падають зазвичай дуже швидко, а піднімаються дуже повільно", - підкреслює перший заступник міністра регіонального розвитку та будівництва Сергій Доротич.

Урядовець упевнений, що за підсумками 2010 року показники поліпшаться, хоча приводу для оптимізму, схоже, немає. На думку експертів, скорочення у секторі буде  викликане зменшенням обсягів введеного в експлуатацію житла індивідуальними забудовниками. Цей показник у 2009 році зменшився приблизно утричі.

"Це вже не окремі випадки, це система. Сьогодні близько 70-80% майданчиків у країні заморожено. Мова не йде про традиційні затримки у введенні об'єктів на півроку або рік. Явище, на жаль, набуло системного характеру", - підкреслює президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов.

Обсяг введеного в експлуатацію житла у Києві, % до попереднього періоду

Джерело: Українська торгова гільдія

Велика кількість призупинених будівництв і поширення випадків обману відлякують інвесторів від тих компаній, які мають шанс за рахунок залучення коштів закінчити зведення об'єктів. Тож покупців на первинному ринку поменшало, а деякі агентства нерухомості вже не проводять угод з продажу квартир у новобудовах.

Провідний фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький підтвердив, що у його практиці такі випадки трапляються украй рідко.

"У 2008 році на первинному ринку столиці було продано 10 тисяч квартир, а за 2009 рік - трохи більше тисячі", - повідомив він. При цьому, додає Рубанов, такі угоди стосуються добудованих об'єктів або готових на 99%.

За даними Української торгової гільдії, на початку 2010 року у Києві на різних етапах будівництва зафіксовано 188 житлових комплексів. З них на завершальній стадії знаходиться близько 20% майданчиків.

Кількість об'єктів у Києві відповідно до стадії будівництва, %

Джерело: Українська торгова гільдія

"Божевільних у нас ще вистачає, тому операції будуть. Сьогодні деякі компанії готові продавати квадратний метр за 8 тисяч гривень. Є й дешевші пропозиції, але дешевий сир - лише у мишоловці. Яка різниця - втратити 8 тисяч гривень чи 7 тисяч гривень", - зазначає керманич СФНУ.

У Національній будівельній компанії "Економічній правді" пояснили, що зниження ціни - це вимушений крок.

"Акційні ціни пов'язані тільки з необхідністю залучення термінових коштів для добудови певних об'єктів. Ми ідемо на збитки, щоб виконати свої зобов'язання перед інвесторами", - зауважив керівник відділу продажів НБК Дмитро Шостя.

Дешевше за інших у січні 2010 року коштували квартири тільки у нових будинках столичних передмість. Однокімнатні квартири у стані "після будівельників" продавали за ціною близько 7 600 гривень за квадратний метр, кажуть в агентстві нерухомості "Оболонь".

При цьому Костецький стверджує, що подібні акції проводять тільки для "проблемних" квартир.

"Знижки робляться на багатокімнатні квартири або житлову площу, розташовану у незручному місці у рамках комплексу. Однак навіть потужні PR-кампанії не допомагають залучити масового покупця", - говорить аналітик SV Development.

Втім, старший консультант напрямку житлової і готельної нерухомості УТГ Дмитро Пікалов вважає, що будівельники через зважену дисконтну політику цілком можуть перетягнути покупця із вторинного ринку.

"Якщо забудовники трохи зменшать свої апетити, хоча б на 15%, то вони можуть забрати з вторинного ринку майже всіх покупців", - погоджується з ним віце-президент Союзу фахівців з нерухомості Анатолій Топал.

Вторинний ринок: у полоні інерції

Тимчасом на вторинному ринку продавці й далі відстоюють свою ціну. Угоди SV Development свідчать, що за лютий 2010 року середня ціна продажу одно-трикімнатних квартир у Києві зросла на 0,26% до 1 679 доларів за квадратний метр.

Найдешевшим залишається Дарницький район із середнім показником 1 286 доларів за квадрат, а найдорожчим - Печерський - 2 676 доларів.

Динаміка цін на київському вторинному ринку, доларів за квадратний метр

Джерело: SV Development

Експерти вважають незначне зростання ціни свідченням інерції сегмента.

"Продавці не готові знижувати ціни на однокімнатні малогабаритні квартири - дається взнаки інерція ринку. Адже власники таких квартир зазвичай хочуть купити кращу квартиру", - пояснює один із столичних ріелторів.

За його словами, продати без зниження цін тісні, фізично і морально застарілі квартири все важче і важче. "На початку 2009 року однокімнатну квартиру в економ-класі можна було купити за 30-35 тисяч доларів, а сьогодні такі помешкання коштують 55-60 тисяч", - говорить ріелтор.

Однак Костецький упевнений, що вторинний ринок пожвавлюється. "Сегмент почав відновлюватися ще у червні 2009 року. Якщо на початку року у Києві проводилося 400 угод на місяць, то до кінця року їх кількість зросла удвічі", - стверджує він.

Утім, з передкризовим періодом цей показник не зрівняється. За даними SV Development, на вторинному ринку столиці 2008 року було продано близько 20 тисяч квартир, а 2009 року - менше 10 тисяч.

До того ж, незначне збільшення кількості угод і зростання цін в економ-класі не вплинули на падіння вартості "елітного" квадратного метра.

"У листопаді 2009 року квартира еліт-класу коштувала 650 тисяч доларів, а сьогодні її виставляють вже за 500 тисяч доларів", - наводить приклад Костецький.

Прогноз погоди: мінлива хмарність

Найближчим часом ринок нерухомості суттєво не зміниться, кажуть експерти.

"Суттєве скорочення фінансових потоків з боку вітчизняних та закордонних інвесторів первинного ринку призвело до перенесення більшістю девелоперів робіт з реалізації проектів на один-два роки", - кажуть в Українській торговій гільдії.

Сподіватися забудовники можуть тільки на поновлення іпотечного кредитування.

"У період свого розквіту кредитування займало значний сегмент ринку. Звичайно, відновлення програм стимулюватиме попит на нерухомість, але люди все одно будуть більш обережними у виборі компанії", - вважають в НБК.

Більш оптимістичними для покупців є прогнози щодо подальшої долі вторинного ринку. Зміна ціни протягом 2010 року у межах -10% і +5% - такий вердикт експертів.

"У 2010 році квартири можуть подешевшати на 10-12%, але більшою мірою це стосуватиметься помешкань еліт-класу", - каже Рубанов.

Натомість, Дмитро Пікалов думає, що волатильність буде ще меншою. "Наш прогноз - коливання у межах +2,5% і -2,5% у короткостроковій перспективі. А у другій половині 2010 року можна очікувати мінімального зростання", - упевнений експерт.

При цьому Костецький запевняє, що падіння цін уже не буде і можливе тільки зростання залежно від сегмента на 1-5%.