Первинний ринок нерухомості: синдром "Еліти-Центр"

Первинний ринок нерухомості: синдром "Еліти-Центр"

Вівторок, 26 січня 2010, 10:30 -
Будівельник захищається від інвестора за його гроші. Відволікаючись на скарги, перевірки і суди, він будує ще повільніше. Яка мета інвестора? Отримати квартиру через рік-два чи її неповну вартість після судів через три роки і головний біль?

Новий 2010 рік розпочався для будівельного ринку без особливого оптимізму. Приводу для гарного настрою немає ні в будівельних компаній, ні в інвесторів.

Поки країна з цікавістю спостерігає за політичним трилером, загострюється ситуація навколо недобудованого житла. Ризик виникнення нових скандалів на зразок "Еліти-Центру" посилюється. Невтішна статистика щодо кількості недобудованих об'єктів за 2009 рік тільки підтверджує ці побоювання.

За даними консалтингової компанії SV Development, сьогодні в Україні нараховується близько 700 недобудованих об'єктів з готовністю вище 70% і приблизно 1 тисяча - до 70%. Однак роботи тривають тільки на 5-10% новобудов.

Особливо цікаво порівняти ці цифри з показниками кількості новобудов, на яких було закінчено роботи за рахунок державної підтримки. За інформацією Мінрегіонбуду, отримали допомогу на кінець 2009 року лише 170 об'єктів.

Реклама:

За словами керівника відомства Василя Куйбіди, майже 7 800 сімей, які вклали власні заощадження в об'єкти незавершеного житлового будівництва, отримають раніше профінансовані ними квартири.

Однак надана міністерством інформація свідчить тільки про безпорадність державної програми для будівельної галузі. Близько 1 700 будов у країні не мали можливості отримати допомогу, а деякі компанії ще й відмовилися брати участь у державних конкурсах через вимоги зниження цін на "квадрат".

Несприятливою залишається ситуація для столиці. У Києві на 1 січня 2010 року налічується близько 200 об'єктів незавершеного будівництва, 75% яких, за інформацією SV Development, "заморожені". Час від часу роботи продовжуються на 15-20% майданчиків, активно зводяться лише 5% новобудов.

Район

Адреса об'єкта

Будівельна компанія

План введення в експлуатацію

Готовність на 1 січня 2010

Голосіївський

пр. Науки, 66-70

ТОВ "Житловик"

Третій квартал 2007 (перенесення - 3 квартал 2009)

40-50%

Деснянський

вул. Лаврухіна, 8

ПП "Галичинабуд"

Четвертий квартал 2007

40-50%

Харківський

вул. Здолбунівська, 13

ТОВ "Містобуд"

Третій квартал 2007 (перенесення – 4 квартал 2009)

65-70%

Оболонський

вул. Дегтяренко, 22

АТЗТ "ДВК"

Перший квартал 2008
(перенесення – 4 квартал 2009)

50-55%

Соломенський

вул. Соломенська, 17

ВАТ "Київреконструкція"

Другий квартал 2007 (перенесення – 1 квартал 2010)

5%

Соломенський

вул. Борщагівська, 182В

ВАТ "Київреконструкція"

Четвертий квартал 2007

85%

Святошинський

вул. Верховинна, 39-41

ВАТ "Київреконструкція"

Четвертий квартал 2009

5-10%

Голосіївський

вул. Ак. Глушкова, 6

ЗАТ "Побутрембуд"

Другий квартал 2008 (перенесення 3 -  квартал 2009)

50%

Голосіївський

вул. Василя Касіяна, 3

ЗАТ "Побутрембуд"

Четвертий квартал 2007

95%

Соломенський

вул. Єреванська, 18А

ТОВ "Стабіл"

2008

Будівництво не розпочате

Деснянський

вул. Ген. Ватутіна, 9

ТОВ "Етьєн-Вест"

Другий квартал 2005 (перенесення – початок 2006, 2007, 2008, 2009)

70-80%

Голосіївський

вул. Теремківська, 3

ТОВ "Інвестбуд" (ДП "Місто-сад") - ТОВ "Печерськ-Інвест"

Третій квартал 2007

Будівництво не розпочате

Джерела: представники інвесторів, відкриті дані, інформація ЕП

Більшість "заморожених" об'єктів будувалася за рахунок коштів інвесторів. Деякі з них ще 2009 року мали отримати ключі від квартири, але наразі вони змушені спостерігати за безлюдними будівельними майданчиками.

"У березні 2009 року ми повинні були святкувати новосілля, а маємо лише котлован, непевні перспективи і доларовий кредит, який з'їдає 60% сімейного доходу", - розповіла одна із інвесторів.

В Асоціації інвесторів будівництва житлового будинку "Економічній правді" розказали, що іноді кияни продавали своє старе житло на вторинному ринку заради нової оселі. Виручені кошти вони вкладали у новобудову і перебиралися на час будівництва в орендовані квартири.

В результаті, інвестори вимушені продовжувати платити за оренду і боротися із забудовниками за свої права.

"Люди, які зіткнулися з такою проблемою, повинні об'єднуватися і створювати ініціативні групи. Тоді вести діалог із забудовниками та державними органами буде простіше", - радить голова правління асоціації Валерій Биковець.

Такий досвід уже використовується інвесторами, однак роз'єднаність - не єдина перешкода. На початку 2009 року набув чинності закон про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі, який вніс деякі корективи у взаємини інвестора із забудовником.

"Закон позбавив інвестора можливості розривати договір із забудовником в односторонньому порядку і вимагати від нього повернення вкладених коштів", - пояснив адвокат і президент Всеукраїнської громадської організації "Асоціація допомоги постраждалим інвесторам" Олексій Гончарук.

Крім того, закон заборонив інвесторам вимагати штрафні санкції, передбачені договором. Винятком можуть бути тільки об'єкти, термін введення яких в експлуатацію прострочений більш ніж на 1,5 роки. Утім, такі випадки нечасті.

"Зазвичай забудовники не беруть на себе зобов'язань ввести об'єкт в експлуатацію у чітко визначені терміни", - зазначив адвокат ЮФ "Ілляшев та Партнери" Максим Копейчиков.

Штрафні санкції, вважає він, не є істотною умовою і включаються в договір, якщо сторони про це домовилися.

Гончарук, у свою чергу, називає невизначеність термінів введення житла в експлуатацію найбільш проблемним питанням.

"Часто ці строки називають "орієнтовними" або "плановими", а іноді їх взагалі не вказують. Ця обставина дає можливість забудовнику говорити про відсутність чітких термінів і посилатися на фінансову кризу", - наголошує адвокат.

З іншого боку, на доводи будівельних компаній про вплив кризи на галузь у судах не звертають уваги. Тому забудовники намагаються переконати покупців "не заганяти їх в кут" іншими аргументами.

"Будівельник захищається від інвестора за його гроші. Відволікаючись на скарги, перевірки і суди, він будує ще повільніше. Яка мета інвестора? Отримати квартиру через рік-два чи її неповну вартість після судів через три роки і головний біль?" - поставили риторичне запитання в одній з київських будівельних компаній.

Разом з тим, є ризик, що деякі клієнти забудовників будуть відчувати головний біль щонайменше протягом десяти років, вважають експерти.

"Великі компанії можуть закінчити свої об'єкти з невеликими запізненнями, а от інших гравців чекає сумна доля. Невеликі фірми оговтаються лише через 10-15 років. Тільки тоді можна буде говорити про введення в експлуатацію їх проектів", - прогнозує президент Союзу фахівців з нерухомості Олександр Рубанов.

На його думку, у більшості випадків до цього призвели два чинники: невміння бізнесменів страхувати ризики та недосконалість законодавства.

"Стосунки з інвесторами часто будувалися за принципом "піраміди". Спочатку відводили ділянку і для будівництва на ній збирали кошти, а потім частину цих грошей витрачали на відведення наступної ділянки", - пояснює експерт.

Траплялися випадки, коли заповзятливі підприємці вкладали кошти у цінні папери або переводили активи в інші галузі, підтвердили в Асоціації інвесторів будівництва житлового будинку.

Аналітик SV Development Сергій Костецький переконаний, що за таких обставин галузь можна відновити лише за допомогою держави.

"За відсутності фінансування і втрати інтересу з боку великих іноземних інвесторів змінити ситуацію може тільки державна програма, але більш ефективна, ніж торішня ведмежа послуга", - відзначив він.

А поки що, число "прострочених" новобудов з  незадоволеними інвесторами тільки зростає, а будівельні компанії тим часом зникають з ринку.

Якщо на початку року у столиці працювали майже 250 будівельних компаній, то сьогодні їх залишилося близько 100.

Реклама: