Право на прибудинкову територію. Законодавча невизначеність
Земельний кодекс України передбачає безоплатне передання прибудинкової території у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку.
Таке право визначене також законом "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" № 417- VIII, який набрав чинності 1 липня 2015 року.
Перехідні положення цього закону зобов'язують Кабмін протягом шести місяців після набрання чинності закону, привести свої нормативно-правові акти у відповідність. Кабмін цей обов’язок не виконав.
Так з’явилася проблема визначення статусу багатоквартирного будинку як окремої будівлі з окремою прибудинковою територією. Поки питання щодо безоплатної передачі земельних ділянок у власність чи постійне користування залишається не врегульованим відповідною Постановою Кабміну, власники квартир і нежитлових приміщень багатоквартирних будинків, позбавлені можливості безспірно реалізувати право, визначене у ч. 2 ст. 42 Земельного кодексу (ЗК).
Всі ми громадянське суспільство? На сайті Кабміну розміщена петиція, з вимогою якомога швидше розробити та прийняти відповідну постанову про порядок безоплатної передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки.
Петиція набрала 553 голоси з 25000 необхідних для розгляду. Порівняно з кількістю багатоквартирних будинків, близько 200 тис. - цифра мізерна.
Законодавець на власний розсуд визначив, що такий порядок повинен бути розроблений саме Кабміном. Це звичайна практика, коли механізми реалізації права містяться у підзаконному нормативному акті.
Потрібно саме розрізняти право постійного користування, яке може належати як організаціям, що здійснюють управління так і співвласникам багатоквартирного будинку та право власності на земельну ділянку багатоквартирного будинку¸ яке може належати лише співвласникам будинку.
Право постійного користування може бути припинене. Натомість набуте право власності співвласників багатоквартирних будинків є довічним і зберігається навіть у разі руйнування будинку.
Проте відразу є очевидним, що співвласники багатоквартирного будинку, а це можуть бути фізичні, юридичні особи, територіальні громади і держава, мають проявити консолідовану ініціативу щодо отримання прибудинкової території у власність або в постійне користування, мати якусь єдину суб’єктність. Вона не визначена. До 2015 року таке право належало "об’єднанню співвласників", статус якого так само був невизначеним.
Постійне користування землею для ОСББ. Натомість дещо інша ситуація з правом на земельну ділянку в будинках, де створено ОСББ. Це сфера регулювання ч. 1 ст. 42 ЗК, яка встановлює, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки надаються в постійне користування, організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Ця норма діяла й раніше, до 2015 року, але лише щодо житлових будинків.
Верховний Суд тлумачить цю норму так, що ОСББ може отримати земельну ділянку на праві постійного користування. Визнається право ОСББ оспорювати правочини, незаконні дозволи укладені щодо прибудинкової території будинку.
Очевидно, що шлях до оформлення права постійного користування, за відсутності порядку, затвердженого КМ, може бути непростим, та для ОСББ він можливий. Процедура створення та діяльності ОСББ визначена і це півшляху для оформлення права на постійне користування прибудинковою територією.
ОСББ може розробити землевпорядну документацію на невиділену прибудинкову територію та оформити, визначене законом право постійного користування, за загальними нормами земельного законодавства.
Чому члени ОСББ не можуть реалізувати свої права без вирішення "земельного питання"?
Земельна ділянка виділяється саме як прибудинкова територія окремого багатоквартирного будинку, незалежно від того чи входить цей будинок в комплекс будинків.
В судах однією з поширених категорій позовних вимог, є визнання недійсним рішення установчих зборів про створення ОСББ з самих різних підстав, коли члени ОСББ вбачають порушення законодавства та їхніх прав.
Не всі з цих справ можуть бути вирішені судом таким чином, щоб особа, яка звернулася з позовом, отримала задоволення своїх позовних вимог і захист порушених прав.
Так, наприклад, відбувається, коли учасник ОСББ просить визнати недійсним рішення установчих зборів про створення ОСББ, яке по суті потягне за собою припинення ОСББ, замість якого мають бути створені нові.
Так, співвласники будинку вважають, що їхній будинок є окремим житловим будинком з власною поштовою адресою, а не секцією житлового комплексу. Вони хочуть мати власне ОСББ, за створення якого проголосує саме більше половини його мешканців-співвласників, а не більше половини співвласників всього комплексу з будинків, які були введені в експлуатацію раніше та на квартири в яких, зареєстроване право власності.
Нібито розумне та законне бажання й вимоги співвласників окремого будинку! Але для того щоб визнати будинок таким, що є окремим житловим будинком, саме під цей житловий будинок має бути відведена земельна ділянка із встановленими межами. Знову повертаємося до не розробленого Порядку.
Багато ОСББ і ще більше судових справ
Скільки це коштує державному бюджету? Кількість ОСББ в Україні на 1 січня 2023 року сягнула 38606, збільшившись порівняно з 1 січня 2022 року на 911 об’єднань. Це значна цифра в умовах війни.
Яка б не була динаміка створення ОСББ, динаміка зростання кількості судових рішень, ухвалених у спорах за участю ОСББ значно вища. Уявімо, що кожне створене ОСББ, супроводжується 4 судовими рішеннями. Звісно цей показник математичний, але промовистий для державного бюджету.
Єдиний державний реєстр судових рішень (ЄДРСР) містить понад 168 746 тисяч судових рішень у справах за участю ОСББ.
Якщо всі видатки на судову систему за рік становили 17 млрд, а справ було розглянуто 3 млн, то можна порахувати умовну вартість справи. Чому умовну, бо у видатки входить і вартість відновлення розбомблених приміщень судів й виплати за судовими рішеннями.
Причому судова система роками фінансується лише наполовину від реальних потреб. Ті ж самі позовні вимоги про "створення окремого ОСББ" — це немайнові вимоги, які оплачуються позивачами в розмірі одного прожиткового мінімуму. Очевидно, що бюджетні витрати на розгляд такого спору судовим збором не покриваються.
Натомість, якби діяв той самий Порядок, затверджений Кабміном, та безліч інших зрозумілих, визначених, безспірних правових процедур, цих спорів та зайвих витрат з бюджету могло б не бути, як і порушення прав.
Довіра і вимоги до влади та суду! Тут мимоволі постає питання: чому громадянам легше звернутися до суду, незважаючи на всю тривалість і витратність судового процесу, ніж вимагати від влади виконати вимогу закону?
Згадаємо петицію, аж 553 голоси порівняно із десятками тисяч звернень співвласників та членів ОСББ до суду. Звісно? ідеально, щоб громадянське суспільство активно використовувало свої інструменти у вигляді тих же петицій, виконавча влада діяла відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції та виконувала свої обов’язки, а суд ухвалював законні та обґрунтовані рішення, відповідно до законодавчих актів.
Тоді суди будуть вирішувати правові проблеми, як того сподівається суспільство, але не замість законодавця та органів виконавчої влади. Не в останню чергу, це дуже дорого коштує державному бюджету.