Орендодавці теж плачуть

Вже чимало критичних стріл випущено на адресу проекту Податкового кодексу. Особливо негативний резонанс у суспільстві викликали наміри уряду знищити на догоду великому бізнесу спрощену систему оподаткування і, як наслідок, легальний малий бізнес - основу економіки будь-якої цивілізованої країни.

Праведний гнів в укладачів кодексу викликали малі податкові надходження від представників малого бізнесу при, як їм здається, надвисокій рентабельності. Про хибність такої точки зору свідчить статистика: 90% суб'єктів малого бізнесу припиняють свою роботу протягом перших двох-трьох років функціонування.

Нищення цього сегмента економіки допустити не можна. В іншому випадку, країна отримає армію агресивних і критично налаштованих до влади колишніх підприємців, які або поповнять чергу безробітних, або підуть у найми до великого бізнесу.

Помилковість поглядів "реформаторів" і негативні наслідки, що загрожують економіці країни у випадку прийняття урядового варіанту кодексу, хотілося б обґрунтувати на одному з видів підприємницької діяльності, який пропонується вилучити з системи спрощеного оподаткування - здавання в оренду нежитлових приміщень.

Намір перевести цей сегмент бізнесу на загальну систему оподаткування чиновники пояснюють просто: це, мовляв, надлегкі великі доходи. Здавалося б, логіка є, але подивімося на це питання крізь призму можливих наслідків для економіки.

З точки зору довгострокових перспектив і цивілізованого бізнесу не можна орієнтуватися на рвачів і тих, хто отримав приміщення з використанням службового становища у часи масового розтягування державної власності. У прийнятті рішень про оподаткування цього бізнесу слід орієнтуватися на нинішні реалії.

Часи, коли можна було придбати приміщення за безцінь, закінчилися ще п'ять-шість років тому. У минулому і подорожчання нерухомості. Більш того, ціни істотно "просіли" навіть у гривні, не кажучи про вартість у доларах.

Якщо ж до цього додати фактор економічної кризи і, як наслідок, згортання ділової активності, отримаємо логічну картину різкого зменшення потреби в орендованих приміщеннях і, відповідно, зменшення вартості оренди.

Іншою суттєвою проблемою сегмента є відсутність банківських кредитів. Часи дешевих позик канули в небуття, а без них не обійтися - далеко не в кожного під подушкою нудиться мільйон доларів. Така особливість цього бізнесу.

У результаті, за час виплати кредиту доводиться віддавати банку суму, яка перевищує первинну на 50-60%. Прострочення ж планових платежів і відсотків, як відомо, загрожує трагічними наслідками.

Переважна більшість позичальників брали у банків доларові кредити, вірячи у здатність уряду виконувати свій конституційний обов'язок у збереженні довготривалої стабільності національної валюти.

Однак уряд виявився глухим до благань населення розділити відповідальність за крах гривні, який призвів до збільшення боргу перед банками на 60-70%. Більше того, влада намагається цинічно збільшити податки і загнати бізнес у безвихідь.

Тепер кілька слів про "високу дохідність" бізнесу у сфері нерухомості з урахуванням оподаткування за спрощеною системою.

Типовий приклад: приміщення для магазину площею 200 квадратних метрів у центрі Харкова. Для його купівлі два-три роки тому необхідно було позичити у банку 800 тисяч доларів на десять років під стандартні 13% річних. За десять років банку доведеться повернути, з урахуванням відсотків, близько 1,4 мільйона доларів.

Подивимося, за який час окупляться ці інвестиції. Нині вартість оренди коливається у межах 150 гривень за квадратний метр або 18,8 долара. Якщо не буде "простоїв", то в рік орендар виплатить 45,12 тисячі доларів.

Якщо не враховувати витрати на ремонт приміщення та податки, то вкладені 800 тисяч доларів окупляться за 18 років, а 1,4 мільйона доларів - за 31 рік. Якщо ж врахувати витрати і "простої", ці цифри сміливо можна збільшити на 20-30%.

Відомо, що довгостроковий бізнес може вважатися рентабельним, якщо термін окупності вкладених грошей не перевищує восьми-десяти років. В іншому випадку він безперспективний і не має інвестиційної привабливості.

Бізнес на нерухомості нерентабельний уже зараз. Якщо ж до нього застосувати загальну систему оподаткування із збільшеним податковим навантаженням - близько 60% від суми орендних платежів, на ньому доведеться поставити хрест.

Знищення спрощеної системи оподаткування для підприємців, які купують і здають в оренду нежитлові приміщення, призведе до різкого зниження інвестиційної привабливості об'єктів будівництва житлової і нежитлової нерухомості.

У сучасних багатоквартирних будинках на перших поверхах розміщуються нежитлові об'єкти, наявність яких підвищує рентабельність забудовників. Втрата інтересу серед підприємців до таких площ призведе до ще більшої стагнації будівельної індустрії.

Якщо врахувати, що будівельна галузь є локомотивом для металургії, хімічної промисловості, залізничного та автомобільного транспорту, то негативні наслідки "мудрих" кроків уряду щодо малого і середнього бізнесу нескладно спрогнозувати.

Далеко не всі власники великих мереж магазинів чи банків, а тим більше підприємці нижчих рангів, наважуються інвестувати у придбання нерухомості.

Вони усвідомлюють ризикованість вкладення великих грошей у нестабільній країні і віддають перевагу оренді. Отже, ті, хто йдуть на цей ризик, опосередковано сприяють створенню робочих місць, а значить - і розвитку економіки країни.