Квартира в центре столицы по цене, как на окраине. Что не так с оценкой недвижимости?

Придбати квартиру в "урядовому кварталі" Києва за ціною, як на околицях столиці, цілком можливо. Принаймні такий висновок можна зробити, якщо проаналізувати дані офіційних оцінок нерухомості, зроблених дата-відділом управління диджиталізації департаменту цифрових розслідувань ЕП.

Явище заниження оціночної вартості квартир та будинків існувало давно. Його причина цинічна: оптимізація податків. Річ у тім, що розмір державних зборів при проведенні угод з купівлі-продажу нерухомості становить певний відсоток, який обраховується від оціночної вартості.

Як кажуть в ФДМ, оцінювачі подекуди занижують в інтересах клієнтів реальну вартість об'єктів нерухомості у два-три, а в окремих випадках – у десятки разів. За їх оцінками, від таких дій державний бюджет щороку втрачає 2-3 млрд грн. Ці кошти осідають на тіньовому ринку, посилюючи "оціночну мафію".

У 2018 році цю схему спробували подолати за допомогою модуля оцінки, який адмініструє ФДМ. "Тепер кожен звіт оцінювача автоматично проходитиме електронну перевірку на відповідність закладеним індикативам, ціновим показникам мінімально допустимої вартості", – пояснював тодішній голова ФДМ Віталій Трубаров.

За систематичні заниження оцінювачів мали позбавляти ліцензій. Чи допомогло це подолати проблему? І так, і ні. Шпаринки в системі залишилися, стверджує голова ГО "Разом проти корупції" Михайло Серебряков. "У звіті кажеш, що це не квартира, а житлове приміщення гуртожитку, і ціна падає на 20-30%. Вводиш рік введення в експлуатацію на кілька років пізніше – ще "зрізаєш" з ціни", – пояснює він.

ЕП проаналізувала відкриті дані щодо проведених оцінок. У вибірку потрапили близько 14 тис звітів про оцінку житлової нерухомості в жовтні-листопаді 2023 року, доступні на порталі data.gov.ua. Середні ціни вказані за квадратний метр на рівні міст, районів або (у деяких випадках) мікрорайонів міст.

Середні ціни на нерухомість від агентств та оцінювачів

Серед цих даних була знайдена квартира в центрі Одеси на вулиці Дерибасівській, яку описують як "кімнату в гуртожитку на периферії міста". Так само кімнатою в гуртожитку на околиці стала квартира на 100 кв м на вулиці Липській – у самому центрі Києва.

Середні цифри із звітів про оцінку та ринкові ціни із спеціалізованих інтернет-платформ, зокрема Dim.ria, усе ще мають розбіжності, хоч і не такі суттєві, як раніше. У Києві та Чернігові різниця становить 40-50%, в інших містах вона менша.

У жовтні було проведено оцінок нерухомості на 22 млрд грн. Це не означає, що реальна вартість угод на вторинному ринку в півтора рази вища і держава недоотримала майже половину податків з цих угод.

По-перше, як писала ЕП, дохід платника податків від продажу або обміну об'єкта житлової нерухомості не оподатковується, якщо це перший продаж або обмін за рік. Покупець та продавець лише сплачують по 1% від ціни об'єкта, зафіксованої в договорі купівлі-продажу, до Пенсійного фонду і державного мита.

Наступний продаж нерухомості оподатковується ПДФО для продавця за ставкою 5% і по 1% до Пенсійного фонду та держмита. Якщо реалізується нерухомість, придбана впродовж останніх трьох років, слід сплатити 5% від суми угоди. Тобто лише в останніх випадках сторони зацікавлені занизити оціночну вартість об’єкта.

Квартири подорожчають на 18%? Як Нацкомісія з цінних паперів може перекроїти ринок нерухомості

По-друге, встановити реальну ринкову вартість об’єктів, які були оцінені в жовтні-листопаді 2023 року, неможливо без їх фізичного огляду. Річ у тім, що квартири, які продають на інтернет-платформах, на фото можуть бути в гарному стані, а насправді мати певні недоліки, через які ціна знижується. До того ж Податковий кодекс допускає оцінку, на 25% меншу за "ринкову ціну на співставні об’єкти нерухомості".

Однак перевірити, що таке "ринкова ціна на співставний об’єкт" складно. Те, що маніпуляції з оцінкою залишаються, визнає і Фонд держмайна. Як і те, що недобросовісні оцінювачі нікуди не зникли.

Займатися оцінкою майна в Україні можуть лише сертифіковані особи. Усього таких понад 13 тис. Проте, як зазначав заступник голови фонду Денис Шугалій, працювали лише 2 400 оцінювачів. За 2022 рік та першу половину 2023 року через порушення анулювали сертифікати понад 100 фахівців.

Серебряков наголошує, що однією з проблем є оцінювачі, які за добу реєструють у системі величезну кількість звітів, не перевіряючи об’єкти. Це фізично неможливо, адже для проведення всіх робіт з оцінювання необхідно фізично побувати на об’єкті або бодай отримати його фото. Зрештою, вартість таких об’єктів часто виявляється низькою.

Згідно з проаналізованими ЕП даними, є чотири такі оцінювачі. За жовтень кожен з них зареєстрував понад 1 300 звітів, тоді як усі решта – по 100, а щонайбільше – по 500 звітів за місяць.