Вырваться из мегаполиса. Почему киевляне "строятся" в области и сколько за это платят

Вырваться из мегаполиса. Почему киевляне "строятся" в области и сколько за это платят

Почему растут цены и спрос на землю под Киевом и что надо знать при выборе участка. (укр)
Понедельник, 26 июля 2021, 13:05 -
ua.depositphotos.com

Глобалізаційні та урбанізаційні процеси призводять до зростання населення міст, зокрема мегаполісів. Київ приваблює українців робочими місцями, найвищими в країні зарплатами та розвиненою інфраструктурою.

Утім, деякі кияни втомилися від "темпу" міста, брудного повітря й автомобільних заторів. Порятунком для них став переїзд в область – на дачі або в приватні будинки.

Пандемія та карантинні обмеження тільки посилили цей тренд. Ціни на будинки, таунхауси та котеджі різко зросли у 2020 році.

Містян, які вирішили перебратися в область і яким не потрібно переїжджати швидко, очікує довга "гра": зведення власного будинку. Ключовим у цій "подорожі" є вибір земельної ділянки.

Скільки наділів для будівництва продається на Київщині? Скільки вони коштують? Які напрямки найбільш популярні?

Про що йдеться в статті. Ключові висновки

✔ Ринок земельних ділянок під індивідуальне будівництво переживає бум і почав зростати на 15-20% на рік.

✔ Найбільшою популярністю користуються ділянки поряд з Києвом, розміром до 15 соток, правильної форми та з інженерними мережами.

✔ Ціни на ділянки залежать від багатьох факторів і коливаються від 500 дол до 5 тис дол за сотку.

✔ При виборі ділянки важливо звертати увагу на її цільове призначення та ґрунти.

✔ За прогнозами експертів, ціни зростатимуть на 7-20% на рік.

Чому зростає кількість угод з купівлі землі під Києвом

За 2019-2021 роки кількість угод з купівлі-продажу земельних ділянок для індивідуального будівництва зросла на 15%, каже президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта.

"Ринок земельних ділянок активно розвивався у 2005-2008 роках. У 2020 році почався схожий процес", – розповідає керівний партнер консалтингової компанії SV Development Сергій Степенко.

Ринкова кон'юнктура свідчить про затребуваність землі під приватне будівництво як в інвестиційних цілях, так і з метою будівництва власного будинку.

"З 1 червня 2020 року до 31 травня 2021 року кількість пропозицій земельних ділянок під індивідуальну забудову в Україні перевищила 530 тисяч. Щомісячна кількість таких оголошень коливалася в діапазоні 40-50 тисяч пропозицій на місяць", – розповідає генеральний директор консалтингової компанії "Увекон" Володимир Шалаєв.

Лідерами за кількістю пропозицій є Київщина, включаючи столицю, Одеська, Львівська, Дніпропетровська та Вінницька області.

За даними "Увекону", найбільш популярними в Київській області є пропозиції з продажу невеликих ділянок – до 15 соток. Такі оголошення становлять 67% від загальної кількості.

Найменш затребувані наділи великих розмірів – понад 30 соток, на них припадає 8% пропозиції.

Зростання популярності землі під приватне будівництво експерти пояснюють психологічними наслідками пандемії та обмеженістю інвестиційних інструментів.

"Відособленість, простір, відокремленість багатьма потенційними покупцями сприймаються як захищеність. Життя в приватному будинку може обіцяти більше комфорту і можливостей облаштувати побут так, як хочеться, і при цьому не залежати від низки соціальних факторів", – пояснює Піта.

"Я пояснюю зростання попиту на заміську нерухомість тим, що в Україні обмежений вибір інвестиційних інструментів. Тому українці вкладають у будівництво житла", – додає Степенко.

За даними Асоціації рієлторів, до 60% ділянок купуються з інвестиційною метою – для збереження і примноження коштів.

З цією цифрою не згоден Степенко. За його даними, лише 20% угод припадає на інвестиційні, решта покупців планують будувати на цих ділянках житло для власних потреб.

Схема "купити і перепродати" на цьому ринку не працює, кажуть експерти. Щоб заробити на перепродажу ділянки, потрібно інвестувати додаткові кошти в її інфраструктуру або побудувати будинок.

В останні роки конкуренцію девелоперським компаніям, що будують котеджні містечка, склали приватні особи, які купують земельні ділянки, будують будинки або таунхауси і перепродають їх.

Як формується ціна на ділянки під будівництво

Головним критерієм формування ціни на земельні ділянки під житлове будівництво в київському регіоні є близькість до столиці.

"Оптимальна відстань від Києва, яка дає максимальну ціну на ділянку, – 5-10 км. Також враховуються часові витрати на дорогу до міста. Ідеальний час – 15-20 хвилин", – розповідає Піта.

"Популярність земельних наділів з віддаленням від столичної інфраструктури значно скорочується", – додає Шелаєв.

Другим важливим фактором ціноутворення керівник порталу Domik.ua Віталій Котенко називає статус та інфраструктуру території.

"Ділянки в окремих котеджних селищах цінуються вище, ніж у селах, серед сільських будинків або на околиці", – пояснює експерт.

Наявність комунікацій – газу та електрики – може підняти вартість ділянки наполовину.

"Левова частка собівартості будівництва – 40-60% стосується прокладання інженерних мереж. З урахуванням цього різниця в ціні на ділянки навіть в одній локації може перевищувати 30-50%", – говорить Піта.

Заплатити ринкову ціну за землю допоможе правильний розрахунок співвідношення площі будинку до розміру ділянки.

"Для приватного будинку площею 80-150 квадратних метрів з територією для дворика буде потрібно 8-10 соток. Занадто велика ділянка або занадто маленька у співвідношенні ціни однієї сотки коштуватиме дешевше в середньому на 15%", – додає Піта.

Наявність поблизу ділянки озера, річки або лісу автоматично додасть до її вартості ще 20%.

"Усі ці чинники працюють і окремо, і разом. Часто буває, що ціна на однакові за площею ділянки в одній локації може відрізнятися вдвічі", – говорить Піта.

Ціни зростають. Як сильно?

Ціни на земельні ділянки під приватне будівництво стартують від 500 дол за сотку в сільській місцевості на відстані понад 50 км від Києва і сягають 5 тис дол за сотку на відстані до 5 км від столиці.

За даними геопорталу компанії "Увекон", середня вартість сотки землі під забудову в Київській області становить 1,5 тис дол.

Найдорожче оцінюються земельні ділянки в містах Київської області. Так, в Обухові ціна за сотку сягає 2,3 тис дол, в Ірпені та Білій Церкві – 3 тис дол, у Бучі та Славутичі – 5 тис дол.

Степенко каже, що найпопулярнішим напрямком за запитами клієнтів є Житомирське шосе.

За останній рік у 20-кілометровій зоні від Києва ліквідна земля подорожчала на 10-15%, каже Піта. За його даними, зростання вартості землі можна порівняти з подорожчанням новобудов.

"З початку 2020 року цінові коливання були незначними. Зростання спостерігалося на найбільш затребувані ділянки площею до 15 соток поруч з Києвом у популярних локаціях", – додає Шелаєв.

За оцінкою порталу Domik.ua, за останній рік ціни в передмісті Києва зросли на 20%. За прогнозами Асоціації рієлторів, до кінця 2021 року вартість найбільш затребуваних ділянок може зрости ще на 7%.

Степенко вважає, що у 2021 році ціни на ділянки під індивідуальне будівництво зростуть на 20% і цей тренд збережеться впродовж найближчих років.

Котенко теж прогнозує зростання цін: "Ділянок у передмісті стає менше. Додатковим фактором попиту стали обмежувальні заходи у зв'язку з коронавірусом та екологічна ситуація в місті".

На що слід звертати увагу при купівлі ділянки

При купівлі ділянки під індивідуальне будівництво фахівці рекомендують звертати увагу на її цільове призначення. У документах повинно бути вказано, що ділянка оформлена під приватне (індивідуальне) будівництво.

Дешевше коштують ділянки з цільовим призначенням "Для садівництва", проте з ними в інвесторів можуть виникнути проблеми.

"Якщо купується ділянка для садівництва – виникнуть труднощі при реєстрації місця проживання. Також такий об'єкт не зможе купити нерезидент", – пояснює Піта.

Експерт радить покупцям звертати увагу на ділянки з "правильним" цільовим призначенням або змінити його, але тоді доведеться доплатити 5-10% від суми угоди для оформлення документів.

До інших характеристик ділянки при її виборі фахівці відносять сусідів, структуру ґрунту, висоту ґрунтових вод, конфігурацію ділянки, наявність лісу та водойми поблизу.


powered by lun.ua
Подпишитесь на наши уведомления!