Сможет ли льготная программа ипотеки "єОселя" стать двигателем рынка новостроек
З 1 серпня українці, які не мають житла у власності, зможуть за потреби скористатись державною програмою "єОселя", будь-які обмеження щодо категорій громадян-учасників знімаються.
У цієї програми цілком можливо є всі шанси справді стати драйвером будівельної галузі із середнім мультиплікатором 7,8 грн ВВП. Щоправда, з однією поправкою: навряд чи в цьому чи навіть в наступному році.
Розширення іпотечної програми це швидше гра в довгу на майбутнє, щоб виграти час для будівельної галузі на переформатування і перезапуск процесів.
Ринку давно треба нарешті відкинути ідею про чудодійну фінансову милицю тут і одразу, яка полагодить усе і поверне платоспроможний попит до довоєнного рівня вже завтра.
Треба бути реалістами: успіх програми буде напряму залежати від обсягу її фінансування, а також від швидкості виділення цільових коштів розпорядником безпосередньо банкам-партнерам.
Зараз саме баланс доступних коштів та швидкість їх виділення банкам - дві ключові проблеми, які гальмують дієвість програми. І це цілком прогнозовано: в країні, де обсяг знищеної інфраструктури за попередніми даними оцінюється в $411 млрд, де понад 170 тис. житлових будинків зруйновано і щодня ворог продовжує завдавати удари, є статті витрат значно нагальніші за повносправне фінансування програми.
Зараз видано кредитів на 722 млн. Але щоб програма запрацювала так, як про це мріять ідеалісти на ринку нерухомості, потрібно щонайменше 50 млрд в рік. Інакше "доступна іпотека" так і ризикує залишитись лише в мріях станом на зараз, адже результативність програми поки що сягає 4%, якщо брати офіційну статистику: близько 44 тис. заявок і заледве 1700 профінансованих. Є погоджені заявки, які вже 2-4 місяці чекають на гроші.
Окрім того, перелік акредитованих об’єктів за програмою хоч і розширюється, все ще достатньо незначний по Україні. Це пов’язано передусім з реальною будівельною динамікою, яка має бути достатньо високою.
Як показує практика, банки не йдуть в проєкти без 30-40% готовності, слідкують та оцінюють роботи на майданчиках, адже хочуть прорахувати усі ризики.
Перший внесок теж може перетворитись на камінь спотикання для чималої кількості українців: 20%, які і без того є немаленькими коштами, як правило, стосуються вторинного ринку, а на первинному банк попросить від вас збільшити авансовий платіж до 30%. Дійсно доступним він би був на рівні 15%.
Гальмуватиме вибір для чималої кількості позичальників і умова, за якою гранична вартість не має перевищувати середню вартість житла за регіонами, помножену на відповідний коефіцієнт.
Для Києва це 24 390 грн (на 47% середньозваженої) х 2,5 (коефіцієнт для Києва, Дніпра, Одеси, Львова, Харкова). За умови, що максимальна сума кредиту визначається до 6 млн грн, як правило, системними банками, це суттєво звужує пошук.
Враховуючи, що отримати кредит на готове житло та ще й з меншим першим внеском легше на вторинці, найчастіше українці поки що користувались кредитами на купівлю старого житла. За даними Опендатабот, 68% від загальної кількості виданих кредитів пішло саме на "вторинку".
Отже, первинці ще треба провести домашню роботу над помилками, щоб потягатись за увагу і банків, і покупців. То що ж робити девелоперам? На мою думку, є зрозумілий базовий алгоритм.
1. Сподіватись виключно на себе і формувати стійку фінансову модель, яка дозволить пройти будь-які ринкові стрес-тести.
Залучати гроші можна у системних партнерів, бізнес-інвесторів, але в жодному випадку не підсісти на голку грошей покупців та пакетних інвесторів. Незалежно від рівня турбулентності по ринку, треба мати запас міцності і будувати.
Саме виконання своїх зобов’язань і будівельна динаміка конвертується в лояльність інвесторів попередніх чер та увагу тих, хто зараз в пошуку житла.
2. Бачити в своєму покупцеві - в першу чергу партнера і йти на поступки.
Це стосується і формування фінансових умов купівлі, зокрема розширених програм розтермінування на 3-5 років, і програм гарантованої дохідності, і систематична робота з попередніми договорами розтермінувань, щоб частка несплачених зменшувалась.
Треба показувати, що будуєш і виконуєш свої зобов’язання, а отже розраховуєш на подібні кроки і з боку інвестора.
Насправді саме програми тривалого розтермінування до 5 років з мінімальним першим внеском зараз цікавлять понад 75% покупців на ринку як доступна та зрозуміла альтернатива іпотеці.
Люди хочуть мати шанс придбати тут і зараз, не чекаючи фінансування від держави чи схвалення кредиту. І найбільший їх страх: а чи добудує компанія, чи не зіллється на півшляху? Проте його можна знижувати, якщо давати реальний будівельний результат.