Как зарабатывать на зарубежной недвижимости
Вже 11 років я займаюся продажем нерухомості за кордоном – у Туреччині, Іспанії, Болгарії, ОАЕ, Таїланді, Індонезії та 15 інших країнах. Крім того, сам активно інвестую в об'єкти нерухомості по всьому світу.
Таким чином, я одночасно і продавець, і покупець. Це відкриває для мене унікальну експертизу, якою я з радістю поділюся з читачами.
Чому потрібно інвестувати у нерухомість за кордоном?
Причин безліч – я вибрав найголовніші. Насамперед – диверсифікація: кошти будуть розподілені по різних країнах.
Крім того, інвестиції будуть прив'язані до стабільних іноземних валют і меншою мірою схильні до ризиків інфляції.
Також ви можете обирати найпривабливіші ринки для інвестицій, які швидко зростають. Зараз клієнти моєї компанії демонструють найбільший інтерес до ринків нерухомості Туреччини та ОАЕ, також високий попит на об'єкти нерухомості, розташовані на Балі та на Пхукеті. І стабільний попит зберігається на об'єкти нерухомості в Іспанії та Португалії.
Крім того, інвестиції в нерухомість у більшості випадків більш надійні, ніж інвестиції в цінні папери та криптовалюти. Інакше кажучи, для інвестицій у криптовалюти вам потрібно бути експертом у цій галузі, щоб не помилитися.
Для інвестицій у цінні папери доведеться скористатися послугами дорогих консультантів. А для інвестицій у нерухомість достатньо розібратися в тому, як влаштований ринок у тій чи іншій країні і, звичайно, ретельно вибрати об'єкт для інвестицій.
На що звернути увагу?
Я часто повторюю, що головний прибуток від інвестицій отримують не тоді, коли продають об'єкт, а тоді коли його купують. Тому дуже важливо придбати адекватний об'єкт у хорошій локації на нижній межі ціни на ринку.
Адже ціни на нерухомість завжди волатильні івартість схожих об'єктів в одній локації може відрізнятися на 20-30%.
Тому дуже важливо вибрати найкращий варіант з оптимальним співвідношенням ціни та якості. Але при цьому не купуватись на пропозицію ненадійного забудовника, який продає свої об'єкти лише за рахунок демпінгу.
Тут вам на допомогу прийде як вивчення ринку загалом, так і порівняння репутації різних забудовників.
Жоден експерт не зможе гарантувати, що вибраний об'єкт з часом значно зросте в ціні. Особисто я не вважаю, що в 2023-му році ціни на турецьку нерухомість (це ключовий ринок для моєї компанії) продемонструють таке ж стрімке зростання, як у 2022-му.
Однак я можу прогнозувати зростання 15-20% на готові об'єкти. І звичайно, головний фактор заробітку – це різниця між вартістю об'єкта на етапі початку будівництва та на етапі завершення.
Деяким моїм клієнтам вдалося заробити на цій різниці 50% від вкладених коштів та більше. Трапляються кейси, коли заробляють і 200%, але це швидше виняткові випадки.
У що інвестувати?
Ключових напрямів всього чотири: житлова нерухомість, комерційна нерухомість, купівля землі та власні девелоперські проєкти. Кожен з цих напрямків вимагає різного порогу входу і, зрозуміло, різного рівня експертизи. Давайте розглянемо кожен із варіантів.
Інвестиції в житлову нерухомість – найбільш поширений шлях. Тут порівняно невисокий поріг входу та різні варіанти отримання доходу. Найчастіше інвестори обирають купівлю на ранній стадії будівництва – для отримання доходу від перепродажу після введення об'єкта в експлуатацію.
Також ви можете використати придбаний об'єкт для отримання пасивного доходу від здачі в оренду – особливо якщо квартира або вілла розташовані в курортній зоні, яка користується популярністю серед туристів.
Деякі мої клієнти використовують комбіновану схему: частину року самі живуть у придбаному об'єкті, а в інший час здають його в оренду.
Комерційна нерухомість підходить як для отримання пасивного доходу від здачі в оренду, так і для реалізації власних бізнес-задач. Однак варто розуміти, що поріг входу тут набагато вищий, ніж у випадку з житловою нерухомістю. Втім, і прибутковість також набагато вища.
Купівля землі потребує значно більших інвестицій. Згодом ви можете вигідно перепродати землю або реалізувати на ній власний девелоперський проєкт. Купівля землі – це гра в довгу: за десять років і більше вартість вдалого лота може зрости в десятки разів.
Реалізація власних девелоперських проєктів вимагає від вас потужної експертизи у різних галузях: архітектура, будівництво, маркетинг, продажі, юридичні питання. Ви можете реалізувати девелоперські проєкти як самостійно, так і у партнерстві з іншими співінвесторами, девелоперами чи забудовниками.
Стратегії інвестування у закордонну нерухомість
Як я вказував вище, найпоширеніша стратегія – це отримання прибутку від перепродажу. У цьому випадку варто враховувати безліч факторів, але головних з них на мою думку – три.
По-перше, необхідно інвестувати у ринки, що зростають. По-друге, ретельно підходити до вибору об'єкта – як щодо локації, так і щодо якості реалізації, сусідства, інфраструктурних особливостей тощо. І по-третє, прагнути отримання найбільш вигідних умов розстрочки.
Отримання пасивного доходу від здачі об'єкта в оренду також передбачає сукупність трьох ключових чинників. Насамперед – інвестиції у ринки з активним туристичним потоком, бажано з незначними сезонними спадами.
Також ретельний вибір ліквідного об'єкта. І нарешті, можливість дистанційного керування орендою – за допомогою агентства, керуючої компанії чи готельної мережі.
Також існує комбінована стратегія: отримання пасивного доходу від здачі в оренду та подальший перепродаж. У цьому випадку вам потрібно враховувати всі фактори, описані у попередніх напрямках.
Окремо хочу зупинитися на стратегії під назвою "фліпінг" – вона найактивніше застосовується зараз інвесторами на ринку нерухомості Дубая.
Це переуступка права купівлі об'єкта на стадії, коли ви сплатили лише частину його вартості – іноді через місяць чи кілька місяців після першого внеску. Кошти, що звільняються, ви одразу вкладаєте у наступний об'єкт і так далі.
У будь-якому випадку для вибору інвестиційних об'єктів за кордоном раджу звертатися за допомогою до професіоналів. Адже на ринку закордонної нерухомості існує безліч підводних каменів, з якими може бути складно розібратися самостійно – до того ж дистанційно.