Что не так с ценой на землю
Коли йдеться про ринок землі, перше, що всіх цікавить, – це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось – продати, а хтось – просто прицінитися.
У такому випадку ринкова ціна – це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.
Про визначення ринкової ціни в контексті нового, молодого ринку говорити складно, бо для формування ринкової ціни потрібно щонайменше пів року.
Важливість об’єктивної ціни зумовлюється й прив’язкою до неї сплати податків з користування чи перепродажу, використання ділянки як застави в банку.
Якщо говорити про ціну на землю, потрібно брати до уваги кілька чинників.
Перший – держава встановила мінімальну ціну, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці (НГО). Це влучний крок, адже НГО не постійна і змінюється завдяки індексації (найближча індексація відповідно до закону – у 2024 році).
Другий – перші сім-девʼять місяців роботи ринку землі – це продаж відкладеної пропозиції. Тобто землю продають ті, кому терміново потрібні кошти. Вони були готові продати ще раніше, але зробити це не дозволяв мораторій.
Терміновий продаж – це низька ціна. Результат – значна кількість угод, ціна яких дорівнює НГО тільки тому, що продавати дешевше не дозволяє закон.
Усе було б нормально: і ринкова ціна формувалася б, і можна було б говорити про прозорість ринку, якби не одне "але": серед інших правил та обмежень досі не встановлений надважливий запобіжник – обов’язкова реєстрація ціни угоди.
За даними Мінагрополітики, до 31 січня 2022 року зареєстровано 72 747 угод купівлі-продажу, з них лише 39 251 або 54% – із зареєстрованою ціною угоди.
Яскравий приклад – Вінницька область, де з 5 176 угод лише 1 614 або 31% – із зареєстрованою ціною. Середня ціна гектара становила близько 46 тис грн. Є кілька угод, де зареєстрована ціна перевищила 5 млн грн за гектар землі для ведення особистого селянського господарства.
Якщо відкинути такі екстраординарні випадки, то об’єктивна середня ціна в області – 33 тис грн за га. Це майже дорівнює середній ціні, якщо змоделювати ситуацію, за якої всі угоди зареєстровані із середньою ціною в області.
Наразі держава не знає цін половини проведених угод. Це відсутність об’єктивного уявлення про хід ринку землі та відсутність офіційної бази даних з фактичними цінами (усі пам’ятають, як за відсутності альтернативи офіційний модуль оцінки брав показники з онлайн-дошок оголошень).
У майбутньому – це відтягування формування об’єктивної ринкової ціни та відсутність у держави інструментарію для ухвалення рішень.
За правилами, встановленими скандальним законопроєктом №5600, податки під час перепродажу ділянок (5% та 18% ПДФО) сплачуються з різниці між ціною купівлі та продажу. Відсутність офіційно зареєстрованої ціни створює "вікно можливостей" для ухилення від сплати податків.
Питання обов’язкової реєстрації ціни не нове, світові експерти у своїх рекомендаціях щодо відкриття ринку землі не раз наголошували на важливості цього пункту. У Державному реєстрі речових прав для цього навіть було розроблене спеціальне поле. Утім, законодавчі зміни досі не зроблені.
Навмисно чи ні – невідомо, але обсяги викривленої інформації зростають.