Инвестирование в первичную недвижимость - почему украинцы выбирают этот инструмент?
На сьогодні в Україні склалась ситуація, коли ледь не єдиним інструментом інвестування вільних коштів є нерухомість.
Зараз в Києві від 30% до 60% угод на первинному ринку є саме інвестиційними, коли покупець не збирається жити у придбаній квартирі.
Він розглядає її як спосіб зберігання чи примноження вкладених коштів шляхом перепродажу чи здачі в оренду. Чому на ринку склалась подібна ситуація? Чи є вона позитивною? Чи впливає на вартість житла? Спробуємо відповісти на ці питання.
У першу чергу варто сказати, що для українців інвестування не є традиційним засобом управління своїми накопиченнями.
За даними Національного банку України, 52% наших співвітчизників нікуди не інвестують і зберігають гроші вдома. Серед відносно популярних варіантів можна назвати хіба що банківські депозити, проте ними користується лише 12% населення.
Проте, коли накопичений капітал починає перевищувати кілька десятків тисяч доларів, з’являються думки про те, що їх все ж необхідно інвестувати. З альтернативи – згадані вище банківські депозити.
Сьогодні середня ставка складає трохи більше 8% річних у гривні. Це відносно небагато, особливо якщо врахувати, що індекс інфляції за останні 5 років складав від 4,1% до 13,7%.
У кризові 2014-2015 рр. цей показник взагалі сягнув 43,3%. Що стосується валютних депозитів, то вони приносять власнику приблизно 1% річних.
Ще є криптовалюти – доволі новий і популярний в Україні спосіб інвестування. Від них зазвичай відлякує непередбачуваність ринка, незрозумілі правила та складна інфраструктура.
Хоча дослідження Kantar TNS Ukraine показало, що 13% українських інтернет-користувачів (що відповідає 9% населення) володіють криптовалютою. Чому вона стільки коштує? Від чого залежить її курс? Хто гарантує, що завтра біткоїн не подешевшає удвічі? Відповіді на ці запитання часто не вкладаються в голові потенційних інвесторів.
Є ще біржі та цінні папери. На заході – це традиційний спосіб інвестування і для мільйонерів, і для домогосподарок. У нас же – це скоріше екзотика, відома за фільмами, в яких "бики" та "ведмеді" роблять мільйони або втрачають все за хвилину.
Самостійно займатися цим неймовірно складно, а довірити свої накопичення брокеру – страшно.
І ось ми дійшли до інвестиційного інструменту під назвою "нерухомість". У нього також є свої мінуси, головний з яких – високий поріг входу. Найдешевшу квартиру на первинному ринку столиці від відомого забудовника зараз можна знайти приблизно за 700-800 тис. грн й вище.
Це буде маленька студія в будинку, який здається через кілька років і при цьому віддалений від великих транспортних розв’язок.
У чому ж головна привабливість первинної нерухомості для інвестора? По-перше, це зрозумілий інструмент – він має відчутну цінність. По-друге, у нашій країні володіння нерухомістю традиційно є чіткою матеріальною ціллю для переважної більшості громадян.
І, по-третє, він відносно стабільний. Нерухомість рідко дешевшає (тільки якщо трапляються якісь глобальні потрясіння). А при купівлі квартири на стадії "котловану" (старт продажів зазвичай припадає на момент, коли ще ведеться робота над фундаментом), до моменту завершення будівництва вона помітно додає в ціні тільки за рахунок рівня готовності.
Останнім часом на українському ринку нерухомість швидко і відчутно дорожчає. За рік ціна збільшилась на 30% у доларах. Таку прибутковість при певних умовах можуть дати хіба що криптовалюти (наприклад повторення ситуації осені 2017 чи зими 2021 року), правда з тим же успіхом вони можуть призвести і до неймовірних збитків.
Виходить, що ті, хто купив квартиру в комплексі на стадії будівництва рік тому, продавши її вже зараз (за договором переуступки, якщо будинок все ще в процесі зведення), отримає 20-50% прибутку. І все це, зауважу, у валюті.
Виникає питання: у чому причина стрімкого подорожчання нерухомості і що буде далі?
Цей ринок дуже чітко відображає макроекономічну ситуацію у світі та вплив пандемії коронавірусу на неї.
Провідні економіки відновлюються швидше, ніж очікувалося, споживаючи при цьому багато сировини. Китай, наприклад, величезними темпами нарощує споживання сталі, при цьому зменшуючи власне виробництво.
Відповідно, наші виробники арматури, яка у великій кількості використовується в будівництві, підвищують ціни або переорієнтуються на експорт. За ними прямують й інші виробники необхідних для девелоперів матеріалів.
В результаті, за півроку середній ріст вартості будматеріалів складає 12-15% в залежності від категорії. Для імпортної продукції ця цифра ще вища. Зросли ціни й на будівельно-монтажні роботи (на 10-12%).
Інвестору, який зараз стоїть перед вибором купувати нерухомість або вкласти гроші в інші інструменти, важливо пам'ятати, що інвестування – це завжди ризик. Десь більший, десь менший.
За нашими прогнозами, до другого півріччя 2022 року тенденція зростання вартості з великою часткою ймовірності збережеться. Після – ціна повинна стабілізуватися, але все, так чи інакше, буде залежати від макроекономічної, епідеміологічної та внутрішньополітичної ситуацій, які зараз спрогнозувати досить складно.