Новый этап земельной реформы: пять ключевых изменений

19 місяців у парламенті і 3 128 поданих правок народними обранцями. Ці цифри ілюструють запеклу боротьбу "за" і "проти" земельної реформи в Україні.

Ключові поняття законопроєкту №2194, які є лейтмотивом усіх напрацювань депутатів, – "дерегуляція" та "децентралізація".

До старту ринку землі, урочисто оголошеного понад рік тому, лишилося менше двох місяців. Проте, крім формального дозволу продавати сільськогосподарські паї фізичним особам, земельні відносини потребують багато нових норм.

Необхідно зробити таку торгівлю та дотичні операції із землею зрозумілими, ефективними та послідовними. Деякі зміни було вкрай важливо запровадити до початку процесу обігу земель, щоб дати ринку цивілізовані правила гри.

Що важливого пропонує ухвалений закон?

1. Землі державної власності передаються місцевим громадам

Усі землі за межами населених пунктів, що раніше перебували у державній власності, визнаються комунальними (за незначними природними винятками).

До можливості розпоряджатися цими площами органи місцевого самоврядування отримують повноваження затверджувати містобудівну та землевпорядну документацію за межами населених пунктів, змінювати цільове призначення ділянок приватної власності, контролювати використання та охорону земель.

2. Спрощення процедур землеустрою

Суттєво змінюються правила виготовлення та погодження землевпорядної документації. Серед іншого закон передбачає:

– скасування державної експертизи землевпорядної документації, економічної оцінки земель, погодження проєктів землеустрою щодо відведення земельної ділянки, авторського нагляду за виконанням проєктів землеустрою та законодавчого регулювання вартості відповідних робіт;

– інтеграцію та уніфікацію землевпорядної, топографо-геодезичної та картографічної діяльності;

– запровадження незалежного контролю документації із землеустрою;

– введення страхування професійної відповідальності виконавців землевпорядних робіт замість державного контролю;

– надання публічного доступу до документації із землеустрою;

– зменшення кількості документів для провадження діяльності з оцінки землі;

– спрощення порядку інвентаризації сільськогосподарських земель;

– надання сертифікованим інженерам-землевпорядникам прав державних кадастрових реєстраторів (пілотний проєкт).

3. Порядок реалізації переважного права орендарів на купівлю землі

Хоча переважне право на викуп нерухомості (у тому числі землі) було передбачене в законодавстві до ухвалення зазначеного закону, порядок його реалізації був слабко врегульованим, що зменшувало привабливість такої купівлі.

Новий закон певним чином урегульовує проблему та захищає права землекористувача. Так, народні депутати визначили дві черги осіб, що мають переважне право на купівлю сільськогосподарської землі.

До першої потрапили особи, які мають спеціальний дозвіл на видобуток корисних копалин. До другої – орендарі сільськогосподарських земельних ділянок.

Ключовою нормою для аграрних виробників є можливість передати своє переважне право іншій особі, яка за законом може придбати таку ділянку.

Закон також встановлює перелік правочинів, за якими може відчужуватися приватна земля, порядок реалізації переважного права на викуп ділянки користувачем, способи захисту переважного права в суді в разі їх порушення, порядок передання землі в оренду, що використовується на праві емфітевзису.

4. Спрощення купівлі несільськогосподарської землі іноземцями

Іноземцям дозволили купувати несільськогосподарську землю за межами населених пунктів. Крім того, скасована обов'язковість погодження урядом продажу іноземцям неаграрних державних та комунальних земель.

5. Встановлення особливого режиму охорони земель

Землі, що підпадають під статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду, об'єктів культурної спадщини, отримують охорону незалежно від цільового призначення ділянок. У разі зміни цільового призначення дія особливого охоронного статусу для зазначених об'єктів зберігається.

Крім того, запроваджується громадський контроль за використанням та охороною земель, що здійснюватиметься спеціально призначеними інспекторами.

Видається, що запропоновані новації є позитивними та продуктивними. Проте шляхи їх реалізації в тексті закону зазнають і критики. Зокрема, фахівці головного наукового-експертного управління та головного юридичного управління Верховної Ради надали до проєкту 45 сторінок концептуальних і технічних зауважень.

Більшість з них не враховані. Значна кількість спірних або невдало сформульованих норм може завадити ефективній реалізації положень закону.

Проте аналіз помилок законодавця та прогнозування наслідків їх застосування в реальному житті – тема для окремої публікації. Мабуть, варто дочекатися появи остаточного тексту закону та підписання його президентом. Сподіваюся, це відбудеться вже найближчим часом.