Земельная многоходовка

Земельная многоходовка

Кто имеет шанс первым купить землю после открытия рынка и как от этого выиграют владельцы паев и арендаторы. (укр)
Четверг, 25 февраля 2021, 08:07
независимый агент по коммерческой недвижимости/специалист по продаже активов неплатежеспособных банков

Відкриття українського ринку землі — це очевидний, хоч і відкладений у часі факт. А сценарій, за яким відбуватиметься продаж, здається, написаний заздалегідь.

Відкриття ринку землі — це перемога здорового глузду над феодальними традиціями, чого власники паїв чекають вже не перше десятиріччя. 

Зараз, при диктаті орендаря над орендодавцем, плата за гектар чорнозему, за оцінкою міністра агрополітики Лещенка, становить 150 дол. на рік. 

У реальності, вартість оренди й того менше. У Київській області часто орендують ділянки за 1000 грн за гектар на рік. Власники паїв, як правило, не мають альтернатив при виборі орендаря. Тому змушені підписувати довгострокові договори на умовах наймача. 

Основна причина відкриття ринку — Україна не може й надалі безвідповідально поводитися з землею. При диктаті орендарів із землі вичавлюють по максимуму. Винаймають на кілька років, засаджують енергоємними культурами, як ріпак і соняшник. А на наступний рік орендують інші, ще не випотрошені чорноземи.

Власнику ж важливо, щоб те, у що він вклався, окуповувало його витрати. Справжній власник буде дбайливо ставитися до власності та розраховувати на стабільний, багаторічний дохід.

Тому основну частку родючої землі заберуть великі агрохолдинги, які вже вміють на ній заробляти. Заборона на продаж юрособам та обмеження у 10 тис. га в одні руки будуть обходити процедурами, що відпрацьовані роками. Зрозуміло, в рамках чинного законодавства.

Другими чергу на купівлю землі займуть місцеві феодали. Зараз вони орендують її майже за безцінь. Саме завдяки зусиллям феодалів у медіа прокочуються хвилі обурення у зв'язку з відкриттям ринку. Адже після зняття Мораторію цим не бідним людям доведеться заплатити за те, що довгі роки, здавалося, і так належало їм.

Не варто забувати й про дрібних фермерів, які будуть викуповувати по декілька гектарів як представники малого агробізнесу. При цьому саме в цього сегмента є цінова перевага. 

Через недовіру до великих корпорацій-орендарів власники паїв швидше продадуть землю вже знайомому фермеру, аніж домовлятимуться з земельними юристам агрохолдингу. І ціна довіри може коливатися до декількох тисяч доларів за гектар. Тобто там, де холдинг після довгих умовлянь купив би за 10 тис. дол, знайомий фермер зможе сторгуватися за 4-6 тис. дол.

До 2024 р. у держави буде викуплена вся доступна для продажу земля. Навіть не найвищої якості. Для цього є дві причини. По-перше, земля без обробки теж має цінність як застава під банківський кредит. 

По-друге, під час розпродажу не дуже родючої землі її ціна може впасти в 4 рази. У перспективі, через обмеженість пропозиції, ціна на землю буде постійно зростати. Тому скупка навіть неродючих земель — це вигідне капіталовкладення, як в картини Великих голландців.

До речі, не варто вважати, що закордонний інвестор — це м'який та пухнастий звір, який грає тільки за нав'язаними йому правилами. 

Вже зараз представники іноземних компаній шукають амбассадорів, що будуть скуповувати їм землю від свого імені. Зрозуміло, в рамках чинного законодавства.

Причини інтересу з боку іноземців — клімат і родючість землі. При правильному підході це дозволяє вирощувати по кілька врожаїв щорічно, що лише множить прибуток. А великі гроші не терплять кордонів.

Рік, коли відкриють ринок землі для іноземців, стане роком легалізації вже придбаної власності, а також "другим диханням" для української економіки. Нові податки, нові валютні надходження.

Звичайно, економіка України могла б це отримати і в 2021 році. Також іноземний інвестор зміг би принести гуманну культуру управління персоналом. Зокрема, і європейський рівень оплати праці. Це посприяло б тому, що працездатне населення залишалося б в країні.

Але тоді українські агрохолдинги та феодали не змогли б конкурувати за ціною з закордонним покупцем. І мали вірогідність втратити майже свої, хоч і орендовані, гектари.

Ті ж нові землевласники, які не захочуть обробляти землю, завжди зможуть її продати іноземному інвестору. Без відтермінування на продаж іноземцям ринок землі не відкрили б ще років п'ять. Доки зовсім би нічим стало платити відсотки за міжнародними кредитами.

Зате в України є час для вироблення методом спроб і помилок цивілізованого земельного законодавства. Зокрема, щоб захистити країну від "корпоративного сепаратизму".

Тоді до 2025 року, незалежно від громадянства власника, над українською землею почнуть літати автономні дрони та давати вказівки системам поливу. 

Методи підживлення ґрунту за прикладом іспанських фермерів, дозволять у південних областях України давати два-три врожаї на рік. І, можливо, визначення "аграрна країна" перестане для українців звучати лайливо.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua
Подпишитесь на наши уведомления!