Дешевая ипотека: что мешает?
У цивілізованих та розвинутих країнах іпотека є одним з показників здорової економіки: велика популярність, низькі ставки, безпечність та передбачуваність.
В Україні ж із низки причин іпотека протягом тривалого часу була синонімом нездоланного тягаря. Можна описати ставлення більшості населення до цього фінансового інструменту одним словом – "дорого!".
Проте останній рік тема не сходить з вуст політиків та чиновників, які декларували зниження відсоткових ставок до 10% і нижче. Популярна обіцянка колишнього та нинішнього прем’єр-міністрів та Президента України в 2020 році поступово почала впроваджуватись у життя.
Якщо в 2019 році банки кредитували за ставкою понад 20%, то сьогодні в програмі доступного іпотечного кредитування для населення під 10% беруть участь 5 банків – і державні, і комерційні.
Проте 10% наразі залишаються в певному сенсі маркетинговим ходом, оскільки у більшості випадків такий відсоток діє лише перший рік. Реальна ж ставка досягає 12-13% річних.
У той же час знущанням здаються новини, наприклад, з Данії, де в 2019 році вперше запровадили програму з від’ємною відсотковою ставкою – 0,5%. Тобто повернути банку треба трошки менше, ніж ти взяв.
Розглянемо, які фактори сьогодні заважають подальшому зниженню вартості іпотеки та як їх усунути.
Слабкий законодавчий захист прав кредитора
Важливо покращити нормативне регулювання захисту прав кредиторів насамперед у роботі з проблемною заборгованістю.
Рівень невиконання зобов’язань за кредитними договорами є високим, а боржники мають багато способів уникнути виконання зобов’язань. Великі сподівання покладались на Кодекс України з питань банкрутства, хоча його чинна редакція лишає позичальникам багато простору для роботи проти кредиторів.
Уряд України взяв на себе й відповідні міжнародні зобов’язання. Так, у Меморандумі про економічну та фінансову політику, підписаному з МВФ, наша держава декларує створення робочої групи для виявлення слабких моментів, пов’язаних із захистом прав кредиторів (п. 18 Меморандуму).
Якщо говорити про конкретні законодавчі ініціативи, то було б доречним спростити процедуру звернення стягнення на майно, що перебуває в заставі, у позасудовому порядку.
Це дозволить банкам краще захищати свої інтереси в протистоянні з недобросовісними позичальниками.
Допоможе розвитку іпотеки й розробка нового законодавства про фінансово-кредитні механізми для будівництва житла, до чого обіцяє долучитися сам НБУ.
Нормативне регулювання має зробити прозорим фінансування ринку нерухомості та посилити відповідальність забудовників.
Тривалий період дії занадто високої облікової ставки
У 2019 році в Україні існувала одна з найвищих облікових ставок у світі. Протягом минулого і цього років НБУ її поступово знижував і досяг рівня в 6%.
Дуже довгий час вартість кредитних ресурсів була високою, а грошово-кредитна політика невиправдано жорсткою. Тому банкам потрібен значний час, щоб перебудувати свою діяльність під нові умови.
Надмірний регуляторний тиск на банки
Національний регулятор доволі повільно реагує на зміну ситуації на ринку та виникнення нових потреб. Сьогодні важливо отримати більш гнучкі правила оцінки кредитних ризиків.
Певні кроки в цьому напрямку вже зроблено. Буквально кілька днів назад з’явилися новини про дозвіл на врахування доходів членів родини боржника-фізичної особи під час оцінки фінансового стану для іпотечного кредитування, планується скасування вимоги для банків щодо огляду житлової іпотеки у разі її страхування.
Крім того, варто полегшити резервні вимоги. Сьогодні банки мають забезпечити оцінку розміру кредитного ризику в обсягах, які часто роблять кредитування збитковим.
Такі правила досі ґрунтуються на негативному досвіді кризи 2008-2009 років. Сьогодні ж, видаючи кредит в гривні, банк фактично без належних причин вимушений резервувати надто великі суми, які міг би випустити в ринок.
Не завадило б і розширення переліку прийнятного забезпечення, оптимізація правового регулювання та оцінки операцій з об’єктами незавершеного будівництва і майновими правами.
Велика частка непрацюючих кредитів
Відсоток проблемних кредитних портфелів є доволі значним. Це заважає здешевленню нових кредитів, в тому числі іпотечних. Більше того, проблема настільки значуща в державних банках, що займає чільне місце в тому ж Меморандумі з МВФ.
Окремо варто виділити продовження мораторію на стягнення валютної іпотеки. Шостий рік поспіль продовжується дія заборони, цього разу на 6 місяців.
Здавалося б, із прийняттям Кодексу України з процедур банкрутства з’явиться більше можливостей для досягнення компромісу між банками та позичальниками.
Проте проблема є делікатною в соціальному та політичному сенсі, тому парламент разом з Президентом продовжили дію мораторію ще на 6 місяців.
Банки не можуть отримати погашення зобов’язань, тому стримують видачу нових позик. Варто розглянути додаткові варіанти пошуку механізму врегулювання ситуації.
Ризики нових карантинних обмежень
У разі, якщо ситуація з пандемією буде погіршуватись, це негативно позначиться на доходах населення та суттєво стримає відновлення внутрішнього попиту та економічної активності.
В таких умовах значний дефіцит держбюджету на 2021 рік може потягнути за собою ріст інфляції, додатковий друк грошей та інші негативні економічні фактори.
Загалом, видається, що іпотечне кредитування в Україні має великі перспективи та поле для розвитку. Понад 40% сімей в Україні потребують поліпшення житлових умов.
Прийнятні умови іпотеки сприятимуть новому будівництву, створенню робочих місць, пожвавленню ділової активності. Сподіваємось, керівникам держави вистачить мудрості, щоб реалізувати цю хорошу ініціативу.