Крыша над головой: где украинцам взять деньги на капитальные ремонты

29 квітня на сайті Міністерства розвитку громад та територій з'явився проєкт закону про реконструкцію так званого застарілого житлового фонду.

Текст документа відкритий для обговорення громадськістю.

Це питання є одним з важливих пунктів нової редакції генерального плану Києва. Вирішити цю проблему неможливо без зміни житлової політики.

Якщо коротко, то ні чинна редакція закону про реконструкцію застарілого житла, ні пропоновані "Діпромісто" або парламентським комітетом зміни не дозволять ефективно вирішити проблему застарілого житла. Чому?

Вони спрямовані на боротьбу з наслідками проблеми, а не з причиною: нездатністю власників помешкань утримувати та ремонтувати своє житло. Ухвалення такого закону буде помилкою, тому що утримання і ремонт будинків повинні бути частиною комплексної державної житлової політики.

Зараз проблему застарілого житла регулює закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 2007 року. З того часу він так і не запрацював. Серед головних аргументів – потреба згоди всіх власників.

Подальші напрацювання профільного міністерства та парламентського комітету були спрямовані на зниження частки тих, хто мусить погодитися, і пошук нових шляхів компенсації: більші квартири, дорожчі квартири.

В Україні існують численні стимули на користь приватної власності на житло: ліберальне податкове законодавство щодо нерухомості, яке дозволило сформуватися класу рантьє, відсутність плати за землю під багатоквартирними будинками, субсидії на оплату житлово-комунальних послуг.

Крім того, є державні житлові програми, які субсидують придбання житла для не завжди найбідніших категорій населення. Наприклад, пільгове кредитування з державного бюджету, сплата державою частини вартості помешкання.

Це може звучати парадоксально, але попри високу вартість житла в Україні вартість приватної власності на житло загалом надто низька, бо ми її мимоволі субсидуємо. Частково це є наслідком масової безкоштовної приватизації, через яку в нас виникла одна з найвищих часток приватного житла серед країн Європи.

Закон про приватизацію зобов'язує співвласників брати участь у загальних витратах на утримання будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки майна у будинку. Однак переважна більшість власників в Україні не здатні утримувати і ремонтувати будинки. Вони просто не мають на це грошей.

Відрахування на капітальний ремонт не здійснюються десятиліттями, бо у 1996 році вони зникли з тарифу на утримання багатоквартирних будинків. Відкладені капітальні ремонти в багатоквартирних будинках немає з чого фінансувати.

Це має кілька наслідків.

По-перше, держава, донори і суспільство витратили десятиліття і багато ресурсів на формування ОСББ. Створення ОСББ є загалом позитивом: люди можуть усвідомити свою відповідальність за житло. Проте це не обов'язково допоможе підтримувати житловий фонд в нормальному стані. Об'єднання власників не вирішує проблеми відсутності грошей: бідні власники створюватимуть бідні ОСББ.

Опитування, проведене CEDOS у 2019 році в містах з населенням понад 100 тис осіб, свідчить, що майже половина сімей витрачає на оплату комунальних послуг 20-40% сукупного місячного доходу, 25% – більше і ще чверть – до 20% доходу.

Експерти не включали запитання про субсидії, але у 2019 році їх отримали понад 3 млн сімей. У Києві – понад 100 тис отримувачів субсидій. Це значить, що в кожному десятому помешканні живе людина, не здатна самостійно оплатити комунальні послуги, не те що робити відрахування на ремонти.

Характеризуючи своє матеріальне становище, половина опитаних стверджують, що вони не завжди можуть дозволити собі купити побутову техніку або інші дорогі товари, а чверті не завжди вистачає на одяг. Навіть якщо ці люди створять ОСББ, то вони не матимуть коштів на фінансування капітальних ремонтів.

По-друге, під так званою реконструкцією зараз найчастіше мають на увазі знесення житла і будівництво приватним девелопером на його місці багатоповерхівок. Це означає, що така реконструкція відбуватиметься тільки там, де це буде потенційно вигідно приватним девелоперам.

Це також не вирішує проблеми в майбутньому, бо через кілька десятків років ці багатоповерхівки будуть застарілими і що тоді з ними робити? Знести й побудувати щось іще вище? Власникам помешкань в сучасних новобудовах варто задуматися вже сьогодні, хто і за які гроші ремонтуватиме їх будинки.

По-третє, насправді ми вже фінансуємо заходи з енергоефективності та капітальні ремонти з міських бюджетів. Неважливо, є ви власником чи ні, створене у вашому будинку ОСББ чи ні – ви вже фінансуєте такі ремонти десь для когось.

У Києві з міського бюджету витрачаються десятки мільйонів на енергоефективні заходи та капітальні ремонти. Такі витрати на утримання приватної власності окремих мешканців економічно необґрунтовані і несправедливі.

Житлове – це політичне. Це місце конфлікту різних інтересів. Ми як суспільство фінансуємо утримання та ремонти об'єктів приватної власності, а могли б спрямувати ці гроші на створення соціального орендного житла.

Спираючись на аналіз міжнародного досвіду, ми в CEDOS рекомендуємо варіант збалансованої житлової політики, нейтральної щодо форм володіння житлом.

Першим кроком до цього повинна стати відмова від стимулювання приватної власності на житло, зокрема відмова від видачі житла у власність, у тому числі вразливим категоріям населення, а також запровадження оподатковування житла, яке використовується для отримання прибутку.

Для створення альтернатив власності на житло держава повинна розширювати та підтримувати сектор оренди. Міжнародний досвід і результати нашого опитування показують, що оренда житла може бути ефективним способом забезпечення житлом значної кількості сімей.

Зокрема, необхідно доповнити сектор орендного житла у приватних осіб шляхом створення публічного сектору оренди. Для цього необхідно ухвалити законодавство, що закріпило б неприбутковий статус організацій з будівництва, надання та обслуговування такого житла.

Міжнародний досвід демонструє, що інтегровані орендні ринки житла, у яких немає адміністративних бар'єрів між прибутковим та неприбутковим секторами, успішно забезпечують доступ до житла для різних категорій населення.

Із зростанням частки публічного сектору оренди в житловому фонді він успішно конкуруватиме з прибутковим сектором і матиме непрямий вплив на нього з точки зору якості, термінів та цін на оренду.

Наостанок необхідно пояснювати населенню, хто, як і для кого створюватиме умови для реалізації права на житло і які для цього існують ресурси. Наше опитування показало, що населення має завищені очікування щодо забезпечення житлом і водночас не вірить у реалістичність цих очікувань.

Власники є відповідальними за своє житло. Вони повинні поставити собі запитання: "Що важливіше зберегти: власність на житло чи саме житло?".