Как работает теневой рынок земли и кому он выгоден

Как работает теневой рынок земли и кому он выгоден

Покупка и продажа земли сельскохозяйственного назначения вполне реальные, несмотря на действие моратория в Украине. Почему же эти соглашения до сих пор не легализованы? (укр)
Пятница, 8 ноября 2019, 15:41
генеральный директор ассоциации "Украинский клуб аграрного бизнеса"

Будь-яка реформа ґрунтується на зміні існуючого порядку речей. Однак зміни зазвичай подобаються не всім. Особливо їм противляться ті, кому як то кажуть "і так добре живеться".

Не виключенням стала й земельна реформа, яку серед інших ініціатив взялася реалізовувати нинішня влада.

У серпні цього року президент Володимир Зеленський публічно заявив про намір запустити ринок земель сільськогосподарського призначення у 2020 році.

І вже за місяць уряд на чолі з прем’єр-міністром Олексієм Гончаруком представив відповідний законопроект щодо обігу сільськогосподарських земель. 

Урядовий варіант є досить ліберальним і визначав серед переліку можливих покупців земельних ділянок громадян та юридичних осіб України, зокрема, власниками яких можуть бути та іноземні компанії або громадяни. Це одразу спричинило сплеск критики і протести. 

Основними противниками такого варіанту є дрібні фермери та середні с/г підприємства, які бояться або не хочуть конкуренції.

До них також долучилися деякі політичні партії, адже тема продажу землі завжди була невичерпним джерелом популістичних гасел, маніпуляцій та спекуляцій. 

Насправді ж ринок сільгоспземель існує вже давно і уряд просто запропонував його легалізувати та надати всім рівні права та можливості придбати земельні ділянки, а власникам земельних ділянок за бажання продати їх за справді ринковою ціною. Давайте розберемося, як же виглядає ринок зараз і хто купує та продає землю.

З 42 млн га сільгоспземель України близько 27 млн га були передані в процесі розпаювання наприкінці 90-х в приватну власність майже 7 млн працівників колишніх колгоспів.

У середньому кожен отримав земельний пай розміром близько 4 га. Більшість цих земель нині знаходяться в оренді у с/г підприємств, зокрема і фермерських господарств.

Loading...
Частину земель колгоспів не паювали і залишили у власності держави, як землі запасу і резерву.

Саме на ці землі і був накладений мораторій на продаж в 2001 році, який вводився тимчасово до 2004 році. Але, як то кажуть, немає нічого більш вічного, ніж тимчасове, і ось уже 18 років мораторій щорічно подовжували і відкладали земельну реформу на потім.

Крім передачі колишнім працівникам колгоспів, сільськогосподарську землю також надавали в розмірі до 2 га в приватну власність працівникам соціальної сфери в селах (вчителі, медики і т.д.), а останні роки активно розподіляли державні землі учасникам АТО.

Статус цих земель визначено як землі "для ведення особистого селянського господарства" (ОСГ), однак це не заважає здавати їх в оренду с/г підприємствам для товарного виробництва.

Парадокс в тому, що на землі ОСГ приватної власності не розповсюджується дія мораторію і їх можна купувати і продавати.

Тобто може бути поруч два однакових поля: перше - у власності пайовиків, друге - у власності ОСГ, обоє полів може обробляти одне й те ж сільгосппідприємство, при цьому на першому полі власники не можуть продати свою ділянку, а на другому - можуть.

Де логіка? Частину земель ОСГ дійсно викупили с/г виробники, однак більшість земель ОСГ все ж залишається у початкових власників і здається в оренду.

Мораторій став суттєвою перепоною на ринку землі, однак обійти її, як виявилося, все ж можна, і шляхів знайшлося декілька.

Для здійснення фактичного продажу підмораторних земельних ділянок використовують декілька схем, зокрема договори емфітевзису, оренди на 49 років (деякі з написанням заповіту на покупця), договори міни і т.д.

Основним варіантом є продаж по договору емфітевзису. По договорам емфітевзису власник передає земельну ділянку у користування іншій стороні (покупцю) на дуже довготривалий термін (до 2018 року практикували терміни 100-300 років), отримуючи при цьому разову винагороду при укладенні такого договору.

Однак в юридичних тонкощах власники земельних ділянок здебільшого не надто добре розбираються, і більшість розуміє, що це фактично продаж і про свою ділянку вони вже можуть забути назавжди.

Загалом за такими схемами в Україні продано щонайменше 1 млн га підмораторних сільськогосподарських земель, в основному по емфітевзису.

Тобто за останні роки близько 4% с/г земель було продано по різним схемам і такий тіньовий ринок продовжує функціонувати – в мережі можна знайти сотні оголошень за запитом "продам земельний пай". 

Основними покупцями землі за такими схемами є поточні орендарі паїв - сільськогосподарські виробники.

При цьому найбільш активними є саме відносно невеликі фермерські господарства та с/г підприємства. Це не є великий секрет і в будь-якому селі чи то в Тернопільській, чи то в Харківській області, чи на півночі, чи на півдні України, кожен, хто має земельний пай, вам скаже цілком конкретну суму, за яку місцеві орендарі пропонують викупити земельні паї у власників.

У підтвердження цього пропоную від загального обговорення перейти до конкретних прикладів та за допомогою даних з відкритих реєстрів проаналізувати ситуацію більш глибоко.

Оскільки останні 4 роки я працював в агросекторі в Сумській області, та мав справу як з пайовиками, так і з фермерськими господарствами, то відповідно, для аналізу візьмемо регіон, ситуація в якому мені добре відома.

Так, наприклад, у звичайному селі Слобода Буринського району Сумської області працює 17 сільгосппідприємств, переважна більшість з яких є фермерськими господарствами. Вони обробляють на землях цієї сільської ради близько 7 тис. га. Так от, з цих 7 тис. га, на сьогоднішній день, фермерські господарства викупили 998 га у власників земельних паїв по договорам емфітевзису та довгострокової оренди, тобто майже 15% всіх с/г земель цієї сільської ради.

При цьому активно скуповують земельні паї десять фермерських господарств – від малого до великого.

Вартість викупу по емфітевзису становить близько 40 тис. грн/га. Деякі з цих фермерських господарств вже придбали через емфітевзис понад 30% землі, що в них обробітку.

Поруч інше село – Степанівка, в якого близько 2100 га в межах сільради. Тут викуплено 460 га по договорам емфітевзису і іншим схемам, тобто 22% всіх земель.

Водночас найбільше фермерське господарство з близько 1200 га, які має в обробітку, викупило 370 га. І схожа ситуація спостерігається в решті сіл Сумщини, а також інших областей.

Покупцем по договорам емфітевзису зазвичай виступає поточний орендар земельної ділянки.

Саме орендар має сильну позицію в переговорах з власником ділянки стосовно ціни і решти умов продажу, адже для того, щоб заключити договір емфітевзису, потрібно спочатку припинити договір оренди, що зовсім не просто без добровільної згоди того ж таки орендаря.

Відповідно, власники паїв, які вирішили продати свій пай, зазвичай отримують занижену ціну, продиктовану пропозицією покупця-орендаря ділянки.

У разі запуску ринку землі, продаж ділянки можна буде робити без розірвання існуючого договору оренди, і власник землі в разі, якщо захоче її продати, матиме право запропонувати її не лише орендарю, а й тим, хто можливо заплатив би і більшу ціну.

Крім того, можливість реалізувати право продати свою земельну ділянку дозволить пайовикам також більш впевнено відстоювати свою позицію при перегляді умов оренди.

Таким чином, сільгоспвиробникам, які звикли працювати в тіні та активно використовують подібні схеми викупу, вигідно залишати все як є, не виводити ринок в відкритий формат або максимально обмежити коло потенційних покупців, щоб і надалі викуповувати землю за заниженими цінами і мати сильну позицію в переговорах з пайовиками.

Тому й висловлюють вони своє невдоволення запропонованою реформою, влаштовують протести на автошляхах та мітинги під стінами парламенту, скандуючи з трибун "Не можна продавати землю-матір", при цьому активно скуповуючи земельні паї на тіньовому ринку.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua
Подпишитесь на наши уведомления!