Кто и почему не дает Киеву заработать на аренде коммунального имущества

Кто и почему не дает Киеву заработать на аренде коммунального имущества

Поступления в бюджет столицы от аренды городского имущества за четыре года упали в четыре раза. Основная причина — депутаты и чиновники пишут правила для себя. (укр)
Среда, 31 октября 2018, 09:19
депутат Киевского городского совета, член депутатской группы "Киевская команда"

Хтось орендує для бізнес-потреб приміщення в центрі столиці за 5 "з хвостиком" тисяч, а хтось за аналогічне платить 36 тисяч. Чому так?

Бо перші орендують комунальне майно і продовжують свої договори через кожні три роки без будь-якого конкурсу.

Інші ж укладають договори з приватними власниками приміщень, сплачуючи справедливу ціну.

Чому Київ уперто відмовляється заробляти на своїх активах і наскільки від того програють жителі столиці?

Оренда в центрі за 5 і 36 тисяч: що оберете?

Один з приватних підприємців Києва орендує приміщення комунальної власності в центрі міста. Це 62,8 кв м на першому поверсі нежитлового будинку на вулиці Антоновича, 57-Б. У березні 2018 року в цього підприємця закінчився строк трирічного договору оренди, але він хоче продовжити його на ще три роки.

Бажання логічне, адже за це він сплачуватиме місту лише 5 245 грн орендної платиза місяць. Аналогічне приміщення у сусідньому будинку на вулиці Антоновича, 37, щоправда, на напівпідвальному поверсі, приватний власник здає в оренду за 36 тис грнза місяць. Сума нефіксована, власник переглядає її щороку.

Законодавство передбачає, що підприємець має переважне право, за інших рівних умов, переукласти договір оренди на новий трирічний термін, якщо раніше він сумлінно виконував свої зобов'язання. Але що таке "за інших рівних умов"?

Чи можна вважати умови рівними, якщо орендна плата, а це головна умова договору оренди, в кілька разів менша за ринкові аналоги?

Чи може інший підприємець, який шукає можливості для розширення свого бізнесу, запропонувати місту більшу суму й отримати цікаве приміщення комунальної власності в оренду для себе, якщо нинішній орендар відмовиться сплачувати таку саму суму? Відповідь на це запитання проста й категорична: ні.

Таким чином, "інші рівні умови" залишаються порожніми словами. Закон застосовується у такий спосіб, ніби цього застереження взагалі не існує.

Через бізнес чиновників Київ втрачає сотні мільйонів

Історія про підприємця з вулиці Антоновича — це лише крапля в морі десятків тисяч аналогічних історій у Києві і країні. Однак у Києві ситуація майже критична. Щороку місто здає в оренду сотні приміщень, а це десятки тисяч квадратних метрів. Парадокс, але надходження від оренди лише зменшуються.

Так, надходження до бюджету від оренди комунального майна скоротилися з 334 млн грн у 2013 році до 76 млн грн у 2017 році. Причин багато, але основна — конфлікт інтересів. Не секрет, що основними вигодонабувачами непрозорої і вкрай неефективної системи управління активами міста є місцеві депутати і чиновники.

Одні виписують правила для себе або для бізнесу своїх друзів і спонсорів. Інші створюють безліч перепон для простої людини і зелену вулицю для інсайдерів.

Конкурсне продовження: як це працює?

У вересні 2018 року Київрада в першому читанні ухвалила нову редакцію положення про оренду комунального майна. Я довго працював, аби до неї потрапили правила конкурсного продовження чинних договорів оренди.

Мова йде про запровадження конкурсу як головної умови для продовження договору. Утім, депутати не підтримали включення цих правил до тексту положення.Ця історія є класичним прикладом того, як власні інтереси депутатів стають більш вагомими, ніж інтереси киян.

Чи буде хтось сперечатися з твердженням, що кияни зацікавлені у більших заробітках міста? Якщо підприємець X пропонує втричі більше, ніж підприємець Y, за оренду того самого приміщення, то в інтересах киян укласти угоду з підприємцем Х. Звичайно, якщо чинний орендар не погодиться сплатити ту ж суму.

Однак ці прості питання виявилися дуже складними, як тільки потрапили на розгляд  депутатських комісій. В результаті ініціативу майже одноголосно відхилили. Аргументами стали гасла на кшталт "це війна", "людей будуть виселяти", "це схоже на схему рейдерського захоплення". Ці гасла, якщо відняти емоційну складову, мали під собою такі побоювання і міркування.

1. Люди витрачають багато часу, як правило, більше року, для отримання комунального майна в оренду. Якщо через три роки вони знову отримають ситуацію невизначеності, майно користуватиметься меншим попитом.

2. Майно передається в оренду у поганому стані. Орендарі вкладають значні кошти в ремонт. Конкурсне продовження — несправедливе, бо воно пропонує третій особі готовий бізнес, який створювався зусиллями чинного орендаря.

3. Навіщо проганяти надійного орендаря, який сумлінно платить не перший рік, щоб отримати нову людину, яка може виявитися банально неплатоспроможною.

Це справедливі застереження, але пропозиція про конкурсне продовження на кожний з цих ризиків пропонує відповідь.

По-перше, конкурсне продовження не застосовуватиметься для першого продовження. Оскільки 99% усіх орендних контрактів укладаються на три роки (без одного дня), то чинні орендарі мають можливість спокійно користуватися майном за пільговими ставками принаймні шість років.

По-друге, витрати чинного орендаря на ремонт, відкориговані на індекс інфляції, мають бути компенсовані новим орендарем за вирахуванням зносу — 10% амортизації за рік. Компенсація сплачується авансом як умова участі у конкурсі.

По-третє, платоспроможність нового потенційного орендаря повинна бути підтверджена 12-місячною авансовою орендною платою, яка також мусить бути сплачена як умова участі у конкурсі.

Нарешті, конкурсне продовження не поширюватиметься на приміщення з певними "захищеними" цільовими призначеннями. Наприклад, на приміщення "Укрпошти" або Ощадбанку — двох найбільших орендарів комунальної власності Києва, або громадських організацій, які публікують змістовну інформацію про свою діяльність.

Добре, якщо конкурсне продовження створює багато ризиків, то чинна процедура ніби автоматичного продовження геть не позбавлена недоліків.

За законом, якщо орендаря не попередили за три місяці до дати закінчення договору, що приміщення потрібне власнику, договір продовжується на новий строк. Це за законом, але у реальному житті так не відбувається.

Зверну увагу на прецедентне рішення Верховного Суду від 9 жовтня 2018 року у справі ТОВ "Плекальня" проти управління освіти Голосіївської районної у місті Києві державної адміністрації.

У цьому спорі орендар, оператор невеликого приватного дитячого садочка у Голосіївському районі, очікував на рішення про продовження договору на новий строк майже рік, але не дочекався.

Через рік після закінчення старого договору депутатська комісія Київради вирішила його не продовжувати. При цьому Верховний Суд дійшов до висновку, що попередній договір автоматично не продовжився.

Суд дослідив технічні процедури продовження і встановив, що проводження відбувається за уточненою сумою орендної плати. Процедура вимагає, щоб орендар замовив за власний кошт новий звіт про оцінку орендованого майна, і ця нова оцінка береться за основу для розрахунків нової орендної плати.

Цю рутинну процедуру суд визнав як перегляд істотних умов договору за ініціативою орендаря. Отже, вбачається, що це не старий договір, який продовжується на тих самих умовах, а новий. Власник же має право не укладати новий договір, і таке право було реалізоване депутатською комісією.

Схоже рішення, але обґрунтоване в інший, досить непереконливий спосіб, Вищий господарський суд ухвалив у грудні 2016 року за позовом підприємця, який орендував частину підземного переходу на Деміївській (Московській) площі. Невдовзі це приміщення передали в оренду іншому підприємцю.

Отже, існують інші, неконкурсні, способи задовольнити підприємця, який хоче орендувати комунальне майно, що перебуває в оренді у когось іншого.

Депутати навряд чи підтримають запровадження конкурсу

Виселяти орендаря підземного переходу на Деміївській площі лише для того, щоб згодом передати цей перехід в оренду комусь іншому, було б непотрібно, якби інший підприємець міг більш цивілізовано боротися за вигідний орендний контракт.

У листопаді профільна комісія Київради ще раз розглядатиме мою поправку про запровадження конкурсного продовження договорів оренди.

Надії на те, що депутати її підтримають, небагато. Однак є розуміння, що правка знайде дорогу до розуму виборців, які більше, ніж депутати, зацікавлені, щоб активи працювали на громаду, а не на вузькі інтереси окремих груп впливу.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua