Йосип Москович: Покупець, людина — на першому місці. І ніяк інакше. Це наше кредо
PROMOTED

Йосип Москович: Покупець, людина — на першому місці. І ніяк інакше. Це наше кредо

П'ятниця, 25 грудня 2020, 13:00 -
Йосип Москович, керівник американської інвестиційної компанії Exon Capital Group, яка увійшла на український ринок з абсолютно новими для України принципами розвитку ринку будівництва і нерухомості, розповів про своє бачення майбутнього будівельного ринку, про відповідальність забудовника перед інвесторами.

—  Пане Москович, Ви увійшли на будівельний ринок України з унікальним проектом багатофункціонального комплексу "50 Авеню". Які Ви бачите проблеми ринку?

— На ринку нерухомості напевно існує багато проблем. Але в цілому основні проблеми, які я бачу полягають в наступному:

Перше - це дуже низький рівень капіталу, який забудовник задіює для будівництва, а надходження фінансів для будівництва залежить перш за все від майбутніх продажів, що створює величезний ризик для покупців.

Кожен проект має свої особливості і потреба в капіталі повинна відповідати рівню проекту.

Друге - це відсутність фінансової установи, яка буде супроводжувати проект до його завершення. Це також відсутність незалежного об'єктивного органу, який контролюватиме етапи будівництва і попереджати про майбутні проблеми, які можуть виникнути.

Ми бачимо багато незавершеного будівництва в Києві, які на 90% виникли через вказані причини. Та й оподаткування в будівельній галузі достатньо не адекватне, що заганяє її в тінь. Звичайно, є ще питання, але якщо ми про них будемо докладно говорити, то буде потрібно не одне інтерв'ю.

 Всі проблеми, про які я згадав, можна вирішити законодавчо. Необхідні закони, які захистять інвестора в фінансовому відношенні .У Європі та й у багатьох інших країнах законодавство спрямоване саме на вирішення цих питань.

З цього особливо важливо, щоб українські закони були соціально орієнтовані і були пронизані насамперед турботою про просту людину, про безпеку його вкладень, про його комфорт.

— Як Ви бачите, нинішня влада робить в цій сфері якісь кроки?

— Безумовно, так. На це спрямовані дії Мінрегіонбуду та деяких депутатів Верховної Ради.

Ось, наприклад, зовсім недавно народні депутати представили новий законопроект, покликаний посилити правовий захист покупців житлової нерухомості на етапі будівництва.

Пропозиції, викладені в ньому напевно вперше спрямовані на ліквідацію тих недоліків, які існують на будівельному ринку. Абсолютно більшість положень ми підтримуємо і будемо дуже раді якщо вони будуть законодавчо закріплені.

Однак деякі положення мають не зовсім досконалий характер. Наприклад, це стосується питання страхування забудовника. Було б добре якби в Закон були внесені положення які полягають в тому, що забудовник зобов'язаний мати страховку західної страхової кампанії.

Або забудовник повинен мати гарантії банку або фінансової компанії які в свою чергу також повинні бути застраховані західною страховою кампанією.

На нашу думку, немає контракту з банком - немає дозволу на будівництво. Адже непоодинокі випадки коли забудовник починає процес будівництва, маючи на рахунках кілька мільйонів гривень. Тобто будівельний бізнес-план не відповідає фінансовим планам. Звідси і виникають проблеми, коли проста людина залишається без житла.

— Я так розумію, що реформування будівельної галузі це досить тривалий процес. Якими правилами Ви керуєтеся на будівельному ринку?

— Ми чітко бачимо існуючі проблеми і для свого бізнесу розробили такі правила, які захистять інвестора. Тому, не чекаючи допомоги від законодавця, ми самостійно впроваджуємо в Україні механізми, які правильно розподіляють відповідальність забудовника і гарантії покупця нерухомості. Покупець, людина на першому місці. І ніяк інакше . Це наше кредо.

— Виникає питання - як? Як Ви хочете вдосконалити ринок будівництва і нерухомості?

— У цьому ми дуже спираємося на досвід і підтримку міжнародної юридичної компанії Авраама Лалума, з якою успішно співпрацюємо багато років. Авраам Лалум має величезний досвід в цій сфері діяльності, представництва його компанії працюють в 15 країнах світу.

Спільно ми розробили і впровадили механізм контрольованого придбання спеціально для України, щоб не повторювалися випадки, коли інвестор був обманутий. Він полягає в наступному:

 

Перше. Часто покупець не може перевірити, чи все гаразд з проектною документацією. Тому, місцева команда юристів проводить повний аналіз і перевірку відповідних документів про власність, прав на землю, дозволів на будівництво та будівництво до початку проекту.

Друге .Цей механізм передбачає, що всі виплати здійснюються поетапно. Залежно від відсотка готовності, інвестор платить тільки за те, що вже за фактом побудовано. Таким чином ми уникаємо ризику оплати об'єкта, який може бути не добудований.

Третє. Механізм контрольованого придбання передбачає наявність незалежної інспекційної компанії, яка контролює хід будівництва.

Четверте. Передбачається також наявність зобов'язань компанії по термінах будівництва, повну підтримку юридичного радника нашої компанії і таким чином - максимально якісний супровід своїх інвестицій в нерухомість, яке гарантує безпеку.

Ексон Капітал Груп прийняла рішення працювати за цим механізмом контрольованого придбання. Тим самим наша компанія вирішила вийти на новий рівень відповідальності перед інвесторами.

Для мене особисто - дуже важлива ділова репутація моєї компанії. У всьому світі до цього ставляться дуже відповідально. Тому я хочу, щоб люди, які уклали договір про інвестиції з Ексон Капітал Груп, отримували вже готові офіси, апартаменти- "під ключ". Щоб їм не треба було вирішувати якісь побутові проблеми.      

Ми сподіваємося що станемо свого роду моделлю надійності.

— Пан Москович не могли б Ви докладніше розповісти про цю систему. Нашому читачеві це буде цікаво.

—  Так, безумовно. Це дуже велика розмова і я розповім лише його суть.

Наша схема "контрольованих продажів" передбачає, що на початковому етапі будівництва Компанія має право продати не більше 10% об'єкта (зрозуміло, що з великою знижкою), незалежно житлових або нежитлових площ. Решта продаж здійснюється в відсотковому співвідношенні від фактично збудованого.

Тобто, якщо за фактом побудовано 2% - значить, інвестор вносить 2% і т. д.

Але і це ще не все. В процесі реалізації проекту працює незалежна інженерна інспекційна компанія. Її завданням є моніторинг та звітність про хід будівництва, його якості і відповідно до плану проекту та документації. Такий моніторинг проводиться щомісяця.

Так ось, черговий платіж інвестор здійснює на підставі звіту інженерної інспекції, схвалення бухгалтерської фірми і юридичної перевірки Avraham Lalum.

Дуже серйозно підходимо до питань гарантії завершення будівництва в установлені строки .По-перше, в договорі купівлі-продажу передбачають механізм компенсації покупцям за несвоєчасне завершення будівництва в розмірі не менше 5% від обсягу платежів за об'єкт.

По-друге, в крайніх випадках, коли забудовник не може завершити будівництво об'єкта вчасно або відповідно до погоджених умов продажу, уповноважена особа міжнародної юридичної компанії може взяти під контроль управління проектом і діяти для завершення будівництва від імені покупців, а також на свій розсуд знизити ціну для інвесторів з метою якнайшвидшого завершення будівництва.

Таким чином забудовник ризикує взагалі залишитися без будь-якого прибутку, що безумовно буде його дисциплінувати

Ну, і напевно найголовніше, в нашому механізмі контрольованого придбання це те, що забудовник не може почати процес будівництва, якщо на його рахунках не буде знаходиться достатньо коштів для будівництва. Необхідна сума коштів визначається спеціальною методикою, яку розробила вище згадана міжнародна юридична компанія Авраама Лалум.

До речі, ми були б дуже раді, якби деякі положення нашого механізму контрольованого придбання зацікавили законодавця.

— Пане Москович. Багато хто говорить про "50 Авеню" Що це за об'єкт? У чому його унікальність?

—  "50 Авеню" на Шулявці - це не просто проект багатофункціонального призначення. Це один з наймасштабніших проектів не тільки в Києві, а й в Україні. І це найбільший і технологічно сучасний проект Exon Capital Group.

Як я сказав раніше - цей проект здійснюється відповідно до механізму контрольованого придбання, щоб надати максимальні гарантії покупцям, що інвестують в нього.

Підпишіться на наші повідомлення!