Співвідношення ціни, попиту та пропозиції на київському ринку житла завжди є предметом для суперечок. "ЕП" провела власне дослідження, в якому намагалася з’ясувати, чи дійсно сьогодні попит на квартири є настільки високим, що пропозиції на ринку не можуть задовольнити потребу українців у житлі. Принаймні тих, що мають на нього гроші.

Що дізналась "ЕП"

Дослідження проводилося на вторинному ринку житла. Було перевірено близько 150 оголошень щодо продажу квартир в різних районах Києва. Всі вони продаються вже понад два місяці. Із загального числа квартир третину складали 1-кімнатні, третину – 2-кімнатні і третину – 3-кімнатні.

Як виявилося, із загального числа цих квартир продано було лише 38%. Досі продаються 48%. Решту було знято з продажу з різних причин. Одна з найбільш популярних, за словами брокерів, полягає в тому, що власники, не дочекавшись покупців, вирішили здати помешкання в оренду.

Найбільший відсоток проданих квартир, природньо, виявився серед однокімнатних, які є традиційно найбільш затребуваними – 56%.

Не проданими із загального числа всіх квартир виявилися 48%. Проте власники 30,5% цих помешкань вже знизили ціну або згодні торгуватися з покупцем. Розмір таких знижок коливався від $1-2 тис. до $10 тис. і більше.

Найбільше охочих поступитися своєю вигодою на користь покупця виявилося серед господарів трьохкімнатних квартир. На них припало 40,9% з числа тих, хто погоджується на знижки. Друге місце посіли власники однокімнатних – майже 32%.

Результати дослідження вторинного ринку нерухомості "ЕП"

Квартири	Продано	Не продано	Зняті з продажу	Зменшили ціну, або готові торгуватися
1-кімнатні, шт.	56%	32%	12%	14%
2-кімнатні, шт.	38%	46%	16%	12%
3-кімнатні, шт.	20%	66 %	14%	18%
Разом (% - частка від загального числа квартир)	38%	48 %	14%	14,6 %

Звісно, наше дослідження через низьку вибірку не може претендувати на високу точність результатів. Втім, виходячи з отриманих даних, можна припустити, що сьогодні попит на ринку житла є доволі помірним. Свідченням тому може бути те, що переважна частина досліджуваних квартир залишилася не проданою. Тож аби продати сьогодні навіть однокімнатну квартиру, треба чекати не один місяць.

До того ж, в процесі дослідження деякі з брокерів повідомили нам, що до них сьогодні майже не надходить заявок на придбання 3-х та 4-х кімнатних квартир.

Ціна кожного помешкання в момент продажу є значно меншою від тієї, що була задекларована, коли квартиру тільки зібралися продавати.

Що кажуть експерти

Фахівці згодні з тим, що сьогодні ціни на ринку житлової нерухомості перестали зростати. Одні стверджують, що ціни завмерли на місці і знижуються лише в окремих випадках, коли власники бажають продати квартиру якнайскоріше. Інші ж вважають, що ціна продажу таки дещо зменшилася.

"Думаю, сьогодні ціни на вторинному ринку житла зменшилися принаймні на 10%, – говорить експерт Консалтингової компанії "Ред" Ярослав Цуканов. – Проте це завуальований процес: спочатку продавець ставить найвищу ціну, але коли знаходиться покупець, власник майже завжди готовий поступитися значною сумою, аби угода відбулася".

Цодо причин зменшення попиту фахівці розходяться в думках.

Як вважає директор групи компаній "Планета-Оболонь", голова Комітету з аналізу ринку нерухомості Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України Олексій Котенко, однією з причин зменшення попиту є бурхливе зростання цін на житло минулого року.

"У 2006 р. ціни зросли майже на 70%, – говорить Котенко, – ця хвиля так би мовити вибила з сідла багатьох покупців, які в результаті виявилися не готовими придбати житло за такі великі кошти".

Також експерт вважає, що зараз склалася ситуація, за якої більшість покупців вичікує, поки ціни впадуть ще нижче, і тому не квапиться віддавати свої гроші.

Натомість Ярослав Цуканов гадає, що попит знизився через втрату інтересу до ринку з боку так званого "спекулятивного" капіталу, тобто тих покупців, що вкладають кошти в нерухомість аби заробити на її перепродажу, чи заради збереження грошей.

"Сьогодні на київському ринку житла так званий спекулятивний капітал (гроші, що вкладаються в нерухомість заради доходу або збереження, – "ЕП"), складає близько 50%, а може й більше, – говорить Цуканов. – Минулого року, коли ціни зростали на "розігрітому" будівельниками ринку, спекулянти активно скуповували житло. Зараз же процес загальмувався, і вони вже не такі активні".

Щодо подальшого розвитку подій на ринку експерти сходяться у тому, що принаймні до осені не слід очікувати особливих змін. Попит навряд чи збільшиться, проте падіння цін вони також не обіцяють.

Як стверджує пан Котенко, на українському ринку поки що немає критичної маси власників, які б воліли позбутися житла якнайшвидше, навіть за найменшою ціною. Однією з причин такої ситуації є те, що значна частина власників "ставляться до житла, як до стратегічного товару, без якого вони не уявляють спокійного життя", тому й ніколи не квапляться його продавати. Їх влаштовує оренда тощо.

Нам не доведеться найближчим часом стати свідками обвалу цін на ринку нерухомості ще й тому, що в Україні доволі мало альтернатив нерухомості саме як надійному способу збереження (та примноження) коштів. Тож поки значна частина заможних громадян може дозволити собі прикупити зайву квартирку-другу "на чорний день", ціни на ринку житла будуть високими.