Квадратні метри по-новому: як змінить ринок нерухомості новий закон

У жовтні набирає чинності закон "Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому", в недавньому минулому – законопроєкт №5091.

Основна мета цього документу – гарантувати завершення будівництва новобудов і захист тих, хто інвестує в будівництво.

Ініціатива, з огляду на кількість недобудованого житла в Україні, звісно ж, правильна. Окрім того, цей документ має шанс наблизити відродження іпотеки на первинному ринку.

Чи дійсно закон захищатиме інвесторів?

Моделюємо ситуацію нещодавнього, довоєнного минулого. Забудовник ставить паркан, риє котлован, привозить кран, візуалізує майбутній будинок, обіцяє життя не у квартирі, а "на сьомому небі" та починає збирати гроші з інвесторів.

Тобто з людей, які хочуть придбати таку омріяну квартиру, на яку довго збирають гроші. Звісно, левова частка пересічних громадян не знається на всіх тонкощах дозвільної документації й часто-густо може бути ошукана недобросовісними забудовниками. Про численні афери з житлом знову згадувати не варто, вони всі добре нам запам’яталися.

Новий же закон передбачає, що забудовник не зможе продавати квартири, не маючи коректної дозвільної документації, адже кожна майбутня квартира в багатоквартирному будинку має бути зареєстрована в реєстрі речових прав Мін’юсту як окремий об’єкт майнових прав, а до цього реєстру неможливо потрапити, якщо забудовник не отримав усіх необхідних для будівництва дозволів.

Окрім того, автори документа очікують, що реєстрація кожної окремої квартири в реєстрі Мін’юсту унеможливить її подвійні та потрійні перепродажі.

Це не всі перелічені новели закону в контексті захисту прав інвесторів, та оці описані вище видаються такими, що в перспективі можуть бути доволі дієвими.

Як допоможе первинній іпотеці?

Відповідь на це запитання можна почати зі статистики, що дуже добре продемонструє, чому відродження іпотеки – особливо важлива тема сьогодні.

Наразі ринок іпотеки фактично заморожений. Приміром, за наявною інформацією, в липні не було видано жодного іпотечного кредиту. З другої половини серпня в межах програми "Доступна іпотека під 7%" поодинокі кредити видавав один банк.

За другий тиждень вересня за цією програмою надійшли шість заявок. Є охочі придбати житло в Київській області, інші переважно розглядають західні області. Одна – Дніпропетровська.

За п’ятьма заявками банк видав кредит. Водночас до війни банки добре відновлювали іпотечне кредитування, державна програма теж демонструвала хороший результат. Приміром, у 2021 році банки видали майже 9 млрд грн нової іпотеки, що у 2,4 раза більше, ніж у 2020 році.

Що ж стосується програми "Доступна іпотека під 7%", то від початку дії програми підписано 1853 договори на суму 1576 млн грн. Однак банки переважно кредитували купівлю житла на вторинному ринку нерухомості: частка укладених іпотечних договорів у цьому сегменті у 2021 році становила приблизно 90% усіх нових іпотечних кредитів.

Тому так важливо працювати над кредитуванням саме нового житла. Адже війна обов’язково завершиться нашою Перемогою, країну треба буде відбудовувати. Окрім того, будівництво нового житла – це не лише про іпотеку, але й про вплив на економіку загалом.

Продажі нерухомості відновилися, але покупців нема. Що далі?

Тепер повертаймося до нашої основної теми.

Права на майбутнє житло можуть бути ліквідними для банків, зазначу, що, звісно ж, за умови належного захисту прав іпотекодержателя та гарантій добудови відповідних об‘єктів, коли майнові права в розумні строки перейдуть у належну іпотеку. Коли зменшаться ризики, сегмент кредитування первинного ринку стане більш привабливим для банків і доступнішим для людей.

У зв’язку з прийняттям нового закону речові права на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому, розглядатимуться як прийнятне забезпечення. Безперечно, за умови належного законодавчого захисту прав іпотекодержателя та мінімізації всіх ризиків.

Тобто, якщо простими словами: банк розумітиме, що житло таки буде добудоване, а застава у вигляді прав на майбутній об’єкт нерухомості – недобудовану квартиру – в розумні строки (в середньому будівництво триває 2,5 року) стане повноцінною заставою вже у вигляді конкретного об’єкта нерухомості.

Очікується, що Нацбанк на підставі закону доповнить вимоги до оцінки кредитних ризиків за іпотечними кредитами – заставою/забезпеченням і у формі нерухомого майна, включно з об’єктами незавершеного будівництва під заставу майнових прав. Це допоможе зменшити навантаження на капітал банків і сприятиме подальшому кредитуванню первинного ринку іпотеки. 

Таким чином, коли закон запрацює належним чином, первинний ринок іпотеки стане менш ризикованим і для банків, і для клієнтів банків, які залучили кредитні кошти для придбання житла в новобудові. Адже будуть більш захищеними від ризиків недобудови об’єктів будівництва.

Що ще треба врегулювати?

Водночас законодавець під час прийняття закону не до кінця врегулював особливості іпотеки об‘єктів незавершеного будівництва, право на виконання будівельних робіт за якими отримане до набуття чинності закону. Адже закон передбачає можливість поширення його дії також і на вже розпочаті будівництва, але за рішенням замовника будівництва.

Це означає, що нові механізми захисту інвесторів та очікувані пом’якшення зміни вимог НБУ до оцінки кредитного ризику стосуватимуться лише майбутніх будівництв, що розпочнуться після набрання законом чинності, і переважно не стосуватимуться об’єктів, які на сьогодні перебувають у процесі будівництва.

Як наслідок, це не прискорить у поточних умовах ринок первинної іпотеки, оскільки забудовники зараз віддають перевагу добудові старих проєктів і слабко планують входити в нові до закінчення воєнних дій і відновлення економічного зростання.

У підсумку очікується, що відтепер ринок первинної нерухомості стане прозорішим, а люди, які вкладають кошти в будівництво свого житла, більш захищеними. Моменти, котрі нам варто доопрацювати, ще продемонструє практика застосування закону.