Які проблеми оголює відкриття ринку землі

Земельний гід

Про ринок землі: все, що треба знати

Які проблеми оголює відкриття ринку землі

Чому існування ринку землі без належної комунікаційної роботи може створити земельну монополію?
Середа, 17 листопада 2021, 17:39
партнер юридичної компанії ILF , фахівець у сфері антирейдерства

Відкриття ринку землі — одна з найголовніших реформ десятиліття. Втім, запустили його в одній із найбільш заформалізованих форм, які тільки можна було вигадати, при цьому не започаткували суспільну комунікацію і не перейнялися створенням стратегії подальшого розвитку сільських громад. 

Відповідно, мало хто розуміє, що з цим робити і куди рухатись. Між тим, якщо залишити цю ситуацію "дикою", зреалізуватися може песимістичний сценарій. 

Припустимо, сільські громади — спільно з фермерами, органами держуправління, донорами etc так і не сформують стратегію подальшого розвитку у контексті відкриття земельного ринку. 

Пріоритет отримають великі аграрні концерни, які швидше за дрібних фермерів скуплять землю у дрібних пайовиків та розширять власні земельні володіння. 

А оскільки сучасні аграрні технології не потребують значного використання людського ресурсу, в багатьох селах прихід великого агрохолдингу не означатиме ні створення нових робочих місць, ні розвитку інфраструктури. 

Малі та середні фермери швидше за все не витримають фінансової конкуренції з великими гравцями. Наступний етап — занепад села. 

Далі — масове переміщення сільського населення в міста, які не готові запропонувати їм житло та роботу. Нарешті, вихід з гри малого й середнього аграрного бізнесу — що означатиме дестабілізацію економіки.

Розглядати такий сценарій варто для того, аби його уникнути.

Стратегічна проблема — це те, що у ідеї лібералізації ринку землі немає "господаря", замовника, когось, хто взявся б накреслювати дорожню карту та комунікувати її з усіма гравцями. Навіть якщо його не було на старті, хтось має ним стати сьогодні.

Скажімо, таким замовником для медреформи виступило громадянське суспільство: ініціаторами й розробниками законопроєктів і стратегій була і є низка громадських організацій, які працювали/працюють як pro bono, так і за донорської підтримки.

Конкретні ж проблеми, які постають перед фермерами сьогодні, є такі:

Проблема 1: Недоступність землі для малих фермерів

Купувати землю малому фермерові досить складно. По-перше, фінансово. Банківське кредитування існує, але воно не дешеве — 12% річних. 

Банки шукають компромісні рішення. Скажімо, беруть в завдаток на час, поки оформляється угода, інструментар обробки. Банкіри говорять, що кредитна програма "5-7-9", яку держава запустила під час пандемії, має шалену популярність, тож величезним запитом користувалася б і цільова дотаційна програма для фермерів. 

Державі варто запустити програми кредитування для окремих категорій виробників, підтримку експортних програм для сільгоспвиробників, задіяних у переробці.

Вартість землі буде рости: з'явився ринок — з'явилася ціна, і це добре, оскільки має дати стимул для розвитку бізнесу.

Проблема 2: Складність процедури нотаріального оформлення

Фермери скаржаться, що процедури досить непрості, а вартість нотаріального оформлення угоди висока. У багатьох земля просто-напросто не оформлена, або оформлена з порушеннями, що створює всі можливі перепони при спробах юридичного врегулювання на користь фактичного власника.

Справді, цифра в 10-15 тис грн за нотаріальні послуги може лякати дрібного фермера, але легальне оформлення — це єдино можливий захист від шахрайства. Щоб зрозуміти, чи велика це цифра, згадаймо, що за нормативною вартістю оцінки землі 1 га може коштувати не менше 27,5 тис грн. 

І це лише початкова ціна, вона буде збільшуватись з розгортанням ринку. Крім того, коефіцієнт вартості додають стан ґрунту, місце розташування ділянки, інфраструктура в громаді і таке інше.

Землерозпорядники кажуть, що справді, є певні складні питання в оформленні угод. Наприклад, якщо фермер одружений, то для його дружини земля вважається спільною власністю (50%) і це означає, що інший із подружжя вже не може оформити на себе ще 100 га землі. Також є певні складності з оформленням землі в межах міста.

А от нотаріуси зазначають, що в питаннях порядку оформлення угод білих плям уже практично немає: якщо вони й виникають, Мін'юст реагує дуже швидко і вносить необхідні корективи.

Також скаржаться на те, що коли простий фермер приходить у Держземкадастр, він не може "перестрибнути корупційний поріг", йому раз у раз завертають документи.

Вирішенням проблеми може бути наполеглива адвокація ретельного легального оформлення, яке в подальшому мінімізує ризики рейдерських захоплень та різних правових колізій. 

Збільшення кількості прозорих діджитальних платформ: наприклад, кадастрова карта, карти вартості землі, карти, на яких позначені земельні ділянки відносно державного кордону, реєстри власності тощо.

Усі ж випадки корупційних порушень необхідно оскаржувати. Необхідно навчитися користуватися інструментами держави та вимагати їх дієвості.

Проблема 3: Надто мала роль громад

Зараз роль громад мала би суттєво вирости, адже саме до них перейшла велика кількість повноважень, пов'язаних із визначенням долі землі. В тому числі — землі, яка знаходиться на території громади і зараз належить державі або ж не має визначеної приналежності. 

Таку землю громади можуть переводити у свою комунальну власність, але в більшості випадків вони не розуміють ні як, ні для чого. 

Тож багато фермерів скаржаться на те, що громади часто некомпетентні, не мають достатньо ресурсів для прийняття рішень — і навіть не через корупційні ризики, а тому, що у них немає ресурсів бути достатьно компетентними операторами в цьому питанні.

Вирішенням може стати об'єднання зусиль самих громад, держави, донорів, експертних організацій тощо — для втілення програм підвищення спроможності в громадах, освіти в питаннях, пов'язаних із новими принципами землерозпорядження.

Якщо громада зацікавлена в тому, щоб на її теренах розвивалося сільськогосподарське виробництво, вона мусить додатково допомагати виробникам: роз’яснюючи, підтримуючи, домагаючись регіональних і місцевих цільових програм підтримки — наприклад, створення кооперативів, розвитку органічного виробництва тощо.

Проблема 4: Рейдерство

Всі гравці сходяться на розумінні того, що чим прозорішими будуть процедури, тим нижчі ризики. 

Більшість причин рейдерства в Україні полягають у тому, що багато виробників з різних причин не завжди достатньо правильно легалізують свої активи, землю в тому числі. Запуск ринку землі — це можливість частково дисциплінувати всіх учасників цих "змагань".

Якщо у вас є відчуття, що вам погрожують або з вами чинять незаконно, ви маєте написати заяву до правоохоронних органів, активно боротися за своє право. Ваш адвокат або юрист має дзвонити в органи, виявляти інтерес, бо правоохоронна система досить інертна для того, щоби прийти й спитати, чи все у вас добре. Тож фермерам треба навчитися цивілізовано боротися за свої права.

Якщо ж ви маєте підозру, що в рейдерській схемі задіяні і самі правоохоронні органи, треба неодмінно звертатися в ДБР (Державне бюро розслідувань). 

Важливо, що для цього вам не треба мати на руках доказів, достатньо обґрунтованого сумніву, що це відбувається. Чим раніше ви подасте заяву, тим меншим є ризик, що правоохоронні органи будуть залучені на боці рейдера.

Окремого антирейдерського ресурсу у держави немає, тож у випадку безпосередньої атаки треба дзвонити в 102, викликати свого адвоката, дзвонити правозахисникам, максимально швидко інформувати свою громаду, а далі й широку громадськість — через медіа.

Працювати з розголосом фермери також не дуже вміють і не дуже хочуть. Хтось не знає, як це робити, хтось має повністю зруйновану довіру до ЗМІ. Але, наголошу: якщо на вас напали, єдиний варіант укріплення своїх позицій — це витягати проблему на загальний розгляд, звертатися до громадських організацій (таких як Всеукраїнська Аграрна рада, Асоціація приватних землевласників тощо). І не боятися "алярмувати" в ЗМІ. 

Тільки через такі комунікації можливе швидке виведення проблеми нагору, щоб її чітко помітило Міністерство внутрішніх справ, а громадськість взяла під свій контроль. Зараз, до речі, створюється громадська антирейдерська платформа.

Проблема 5: Земельні монополії

У багатьох селах землею користується одна агрофірма – місцевий "міні-монополіст". 

Така неформальна монополія руйнує ринок оренди: за відсутності альтернатив, власники паїв віддають землю в користування такій фірмі за копійки. Те ж саме може статися з відкриттям ринку купівлі-продажу – коли майже вся земля належатиме одній юридичній особі, її вільні рештки стають нікому не потрібними. 

Навіть якщо власник землі відмовляється віддавати в оренду або продавати ділянку фірмі, цю ділянку, оточену власністю юрособи, просто розорюють і використовують безоплатно. 

Методи з 1990-х, до яких вдаються підприємці – погрози, маніпуляції, омана – ще більше погіршують ситуацію. Місцева влада також не допомагає, бо найчастіше "пригодована" фірмою. 

Також частішають спроби таких фірм перед відкриттям ринку землі взяти ділянки у власників в оренду на 50-99 років. Все це ще раз засвідчує давню економічну істину: монополії руйнують будь-який ринок. Навіть такі маленькі.

Відсутність освіти провокує бідність, а бідність не дає одержати освіту. Тому вкрай необхідна комунікація реформи серед населення через ЗМІ, соціальні мережі, волонтерські організації, які опікуються селом. 

Потрібні виїзні просвітницькі лекції, на яких юристи могли б дуже доступними словами розповісти власникам землі про їхні права, про відомі нечесні методи, якими користуються комерційні підприємства у відносинах з селянами.

Звісно, просвіта потрібна не лише фермерам, звичайним мешканцям сіл, а й посадовим особам територіальних громад. На жаль, можна констатувати дуже низький рівень їх обізнаності щодо основних положень земельної реформи.

Власне, аби розпочати діалог між стейкхолдерами реформи (та загалом — суспільну дискусію) ми разом із USAID/UCBI — в межах програми USAID з аграрного і сільського розвитку (АГРО) та Agrofoodcluster Kharkiv — першим в Україні кластерним об'єднанням аграріїв, запустили круглі столи щодо реформи. 

Спікерами тут є представники/ці малих і середніх фермерських господарств, прокуратури, банківської сфери, нотаріуси, юристи, та представники обласної державної адміністрації. Все, зазначене вище, є результатом обговорення із стейкхолдерами. 

Говорити про те, хто виграє, зараз складно. Реформа недокомунікована. Поза тим, в України все ще є аграрний бренд, а у світу є сільськогосподарський дефіцит. Тож у нас є ресурс ввійти як мінімум в топ-5 сільгоспвиробників у Європі.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua
Підпишіться на наші повідомлення!