Як зареєструвати нерухомість

Як зареєструвати нерухомість

В Україні стартувала реєстраційна реформа. Її суть - у створенні єдиної системи реєстрації прав на нерухомість і землю. Однак порядку в секторі поки нема: відомства воюють за інформацію і вплив. (Рос.)
Вівторок, 26 березня 2013, 09:08
Наталія Доценко-Білоус, адвокат

С 1 января 2013 года в Украине стартовала регистрационная реформа.

Ее суть сводится к созданию единой системы регистрации имущественных прав на недвижимость и земельные участки, а также их обременений.

Ключевые новеллы регистрационной реформы, влияющие на особенности проведения регистрации прав на земельные участки, следующие.

1. Создан и приступил к выполнению своих полномочий единый орган по регистрации прав на земельные участки и недвижимое имущество, а также их ограничений - Государственная регистрационная служба.

2. Территориальные подразделения Государственного агентства земельных ресурсов утрачивают полномочия в части регистрации имущественных прав.

Их полномочия ограничиваются регистрацией участков с отражением в Поземельных книгах количественных и качественных характеристик наделов.

3. Моментом возникновения или перехода права собственности на земельные участки является дата регистрации права в Государственном реестре прав - едином и новом реестре прав на земельные участки и недвижимое имущество.

Государственный земельный кадастр является единой геоинформационной системой, содержащей техническую информацию: количественные и качественные характеристики земельных участков.

Участок должен существовать в Государственном земельном кадастре для того, чтобы в отношении него могло быть зарегистрировано право.

Права, зарегистрированные по старому законодательству, действуют. Однако для эффективного распоряжения ими необходимо, чтобы они были зарегистрированы в Реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.

Процедура регистрации

С 1 января 2013 года регистрация любых имущественных прав на земельные участки осуществляется территориальными подразделениями Государственной регистрационной службы.

Это соответствует закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их ограничений", который предписывает регистрацию нотариусом лишь в определенных случаях.

Это указано на интернет-ресурсе Государственной регистрационной службы в справочной информации о процедуре государственной регистрации прав.

Для проведения регистрации права собственности на землю покупателю участка необходимо обратиться в районное управление Государственной регистрационной службы с заявлением и пакетом следующих документов.

Фото panoramio.com

1. Документ о переходе и прекращении права собственности, например договор купли-продажи участка с актом о праве собственности на него.

2. Документ об уплате госпошлины, если заявитель от нее не освобожден.

3. Документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя заявителя и личность заявителя. Для юридического лица - копия устава, копия паспорта представителя, доверенность.

Документом, удостоверяющим куплю-продажу участка, является оригинал договора его купли-продажи вместе с оригиналом акта о праве собственности на землю. Если купля-продажа состоялась до 1 января 2013 года, то на договоре и акте должны быть соответствующие отметки нотариуса о заключении договора.

В случае отсутствия в правоустанавливающем документе о праве на участок его кадастрового номера, в пакете документов должно быть извлечение из Государственного земельного кадастра.

Если договор связывает приобретение права с наступлением определенных условий, необходимо предоставить документы, подтверждающие наступление этих условий.

Если участок пребывает в ипотеке или налоговом залоге, то необходимо также предоставить согласие держателя ипотеки или налогового органа на передачу имущества или другое распоряжение им.

Районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию об участке в территориальном управлении земельных ресурсов.

Данный этап не регламентирован как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и Государственной регистрационной службы. Однако именно такое взаимодействие позволяет исключить случаи злоупотреблений и мошенничества со стороны третьих  лиц.

Поскольку процедура взаимодействия этих ведомств законодательством не урегулирована, не исключен следующий алгоритм действий по регистрации.

1. Покупатель обращается в территориальное управление Госземагентства в целях отражения информации о новом собственнике в Государственном земельном кадастре.

2. Территориальное управление Госземагентства, внося данные о новом собственнике в кадастр, выдает новому владельцу извлечение.

3. Правоприобретатель обращается в территориальное управление Государственной регистрационной службы с заявлением о регистрации имущественного права, и далее процедура реализуется в соответствии с постановлением Кабмина №703.

Альтернативный алгоритм регистрации не противоречит законодательству. В то же время он обременяет правоприобретателя дополнительными действиями по регистрации прав на землю в территориальном управлении Госземагентства.

Фото panoramio.com

Проблемы регистрации

На данный момент Государственный реестр прав не наполнен информацией о правах на недвижимое имущество, в частности, о правах собственности на землю. Однако при проведении регистрации регистратор обязан проверять сведения о правах на недвижимое имущество из Государственного реестра прав.

На практике приходится констатировать наличие политического противостояния между структурами, ранее контролировавшими осуществление регистрации прав собственности, и структурами, которые получили этот контроль в результате регистрационной реформы.

Хотя согласно закону государственная регистрация прав является публичной, Государственный реестр прав не является в полной мере публичным источником сведений о правах на недвижимое имущество.

Не определен порядок передачи информации о правах на землю органами Государственного земельного кадастра органам регистрации прав.

В частности, не определена процедура переноса информации о правах на землю из Государственного земельного кадастра и Поземельных книг в Реестр вещных прав на недвижимое имущество.

Предполагается, что Государственный реестр прав должен включать в себя также технические данные из Государственного земельного кадастра.

По закону "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений" орган Государственного земельного кадастра предоставляет органу госрегистрации прав при проведении регистрации права на участок информацию о госрегистрации участка - дата и орган регистрации, кадастровый номер, площадь, местоположение, кадастровый план.

Информация о зарегистрированных правах и их субъектах не передается.

Наличие данных о правах на участки в Государственном земельном кадастре в рамках земельной реформы является непоследовательным проявлением и иногда приводит к ложным выводам. Хотя формально информация о правах содержится в Государственном земельном кадастре.

Во-первых, она была передана из Государственного реестра земель в соответствии с переходными положениями закона №1878-VI.

Во-вторых, она должна передаваться из Государственного реестра прав в соответствии с законом "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений".

Эта информация не удостоверяет прав в соответствии с действующим законодательством. Также стоит отметить, что не предусмотрен механизм ее передачи в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Хотя взаимодействие между органами государственного земельного кадастра и органами регистрации прав урегулированы законодательно, это не решает проблемы наполнения Государственного реестра прав информацией о правах на недвижимое имущество, зарегистрированных до 1 января 2013 года.

Фото panoramio.com

Постановление Кабмина от 22 февраля 2012 года №118 утвердило порядок предоставления информации о зарегистрированных участках органу регистрации прав и о зарегистрированных имущественных правах на земельные участки органу, который ведет государственный земельный кадастр.

Совместным приказом Минюста и Минагропрода от 3 декабря 2012 года был утвержден регламент предоставления информации о зарегистрированных участках органу госрегистрации прав и о зарегистрированных правах на участки органу, который ведет Государственный земельный кадастр.

Эти положение и регламент были приняты в соответствии с законом "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений". Они подтверждают, что данные о зарегистрированных правах не передаются из Государственного земельного кадастра в Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество и не учитываются.

Краткое содержание

С 1 января 2013 года территориальные управления Государственного агентства земельных ресурсов утратили полномочия по регистрации имущественных прав на земельные участки. Их полномочия ограничены регистрацией и формированием земельных участков.

Полномочия же по регистрации прав предоставлены регистраторам территориальных управлений Государственной регистрационной службы и нотариусам.

Полномочиями в части регистрации права собственности на земельные участки, которые были приобретены на основании договоров, заключенных до 1 января 2013 года, обладает регистратор территориального управления Государственной регистрационной службы.

В свою очередь, районное управление Государственной регистрационной службы запрашивает информацию о земельном участке, имущественные права на которые инициируются к регистрации, в территориальном управлении земельных ресурсов.

Данный этап и действие не регламентированы как обязательная процедура взаимодействия территориального управления земельных ресурсов и государственной регистрационной службы.

Таким образом, на практике заявителю придется обеспечить регистрацию факта изменения собственника участка в Государственном земельном кадастре - либо обратившись в территориальное управление государственной регистрационной службы, как предусмотрено законом, либо напрямую - в территориальное управление Госземагентства по собственному волеизъявлению.

Однако регистрация прав собственности на участки невозможна до завершения передачи информации о них в Государственный реестр прав. По имеющейся информации, эта передача пока не осуществлена.

Порядок этой передачи не урегулирован и в ряде случае блокируется территориальными управлениями Государственного агентства земельных  ресурсов.

Колонка є видом матеріалу, який відображає винятково точку зору автора. Вона не претендує на об'єктивність та всебічність висвітлення теми, про яку йдеться. Точка зору редакції «Економічної правди» та «Української правди» може не збігатися з точкою зору автора. Редакція не відповідає за достовірність та тлумачення наведеної інформації і виконує винятково роль носія.

powered by lun.ua