Інвестиції в землю під час війни: якою є стратегія, що принесе прибуток
Після зняття мораторію на продаж землі та відкриття ринку у липні 2021 року земельні ділянки сільськогосподарського призначення стали одним з найвигідніших інвестиційних інструментів українців. За відсотком дохідності вони не надто поступаються нерухомості, але початківцю достатньо кількох тисяч доларів, аби почати інвестувати. До того ж земля є одним з найнадійніших інструментів для інвестицій.
Утім, попри такі можливості, для більшості українців земля не є зрозумілим інструментом для інвестицій. Побутує уявлення, що купівля земельної ділянки – це сотні документів, довідок, угод та оцінок, і для того, щоб розібратися в системі, потрібно мати щонайменше ступінь кандидата економічних наук. Однак фахівці найбільшого маркету землі України "Доброзем" допоможуть продати або придбати ділянку легко та безпечно.
У матеріалі читайте, як почати інвестувати в землю, якою є найвигідніша стратегія для інвестицій, а також що відбувається з ринком землі під час війни.
Навіть попри війну, ринок землі в Україні стрімко розвивається. Про це свідчить динаміка запитів на купівлю та продаж ділянок. Ціна на земельні ділянки в Україні також зростає. Передусім це пов’язано зі зростанням курсу долара, адже більшість пайщиків оцінюють свої ділянки саме у валюті. Також впливає зростання конкуренції серед інвесторів, які прагнуть залучити якомога більше активів перед відкриттям ринку для юридичних осіб, яке заплановане на 2024-й рік.
Станом на осінь 2023 року середня вартість земельної ділянки складає 55 тисяч 510 гривень за гектар залежно від місця розташування та якості ґрунту. Найбільший попит мають ділянки в Центрі та на заході України: в Полтавській, Черкаській, Кіровоградській, Київській, Вінницькій, Хмельницькій, Тернопільській, Івано-Франківській областях. Це зумовлено віддаленістю від зони бойових дій, гарною якістю ґрунту, сприятливими кліматичними умовами для ведення сільськогосподарської діяльності та регіональними орендарями.
Враховуючи війну та погіршення економічної ситуації в країні, зараз є достатня кількість людей, що бажають продати свої ділянки. Їх можна умовно поділити на дві групи. Перша – люди, яким терміново потрібні гроші, вони готові продавати свої ділянки за більш-менш ринковою ціною. Друга група – ті, хто хоче заробити на продажу і, орієнтуючись на європейські ціни, виставляє завищені побажання. Утім, попри це, ціна за 1 гектар рідко перевищує 100 тис. грн.
Попри війну, кількість покупців земельних ділянок також зростають, що також свідчить про інвестиційну привабливість цього активу. Купуючи землю, люди планують отримувати дохід, подібний до орендної плати, але також розраховують на здорожчання ділянки в майбутньому.
Процес купівлі-продажу земельної ділянки був і залишається доволі складним, навіть для досвідчених фермерів та пайщиків. Він включає пошук земельної ділянки, її перевірку, перемовини з власником та орендарями, підготовку документів купівлі-продажу, а також нотаріальне завірення угоди.
Покупець у процесі купівлі земельної ділянки може зіткнутись з підводними каменями. Наприклад, з процедурою переважного права купівлі ділянки, яке закріплене за орендарем. Покупець може витратити ресурси на пошук ділянки, підготувати документи, але залишитись ні з чим, оскільки орендар може його випередити і викупити орендовані паї.
Серед інших проблем, з якими стикаються покупці та продавці земельних ділянок, – нерозуміння процесу проведення угод, що призводить до проблем з оформленням документів. Зазвичай люди не знають, куди звертатися та що потрібно для укладання договорів, що часто призводить до суттєвих витрат. Також нерідко покупці та продавці землі можуть потрапляти на гачок шахраїв або продати ділянку за ціною, яка набагато нижча за ринкову.
Щоб убезпечити себе від таких ризиків, покупець може скористатися послугами спеціальних сервісів з купівлі-продажу земельних ділянок. Найбільшим з таких в Україні є маркет землі "Доброзем". Лише зараз на майданчику виставлено на продаж близько 6 тисяч ділянок (20 тис. гектарів) в усіх областях України (окрім тимчасово окупованих територій та прифронтових зон). А кількість угод, проведених компанією від початку повномасштабного вторгнення, вже сягнула 500.
Компанія надає повний юридичний супровід угод та підбирає нотаріуса, що дозволяє покупцю чи продавцю не займатися цими питаннями. Тобто не потрібно бути спеціалістом у земельних питаннях, щоб зручно, безпечно та вигідно продати свою земельну ділянку. Вартість послуг "Доброзему" для покупців – лише 6% від вартості купленої ділянки, для продавців – комісії відсутні, вони витрат не несуть.
Окрім цього, маркет землі "Доброзем" надає низку інших послуг, що суттєво спрощують життя покупцям та продавцям. Це, зокрема, перевірка документів на землю, перевірка власника чи покупця землі на заборгованість, оформлення витягів, експертної та нормативно-грошової оцінок, консультування з питань, які виникають у покупців та продавців в процесі оформлення угод.
середня дохідність придбаних ділянок через Доброзем – 7,2% (чиста);
середня ціна за га – 55 510 грн;
середній розмір пая – 3,04 га;
кількість ділянок на платформі – 6000;
Середня дохідність для власника, тобто співвідношення щорічної орендної плати та усіх витрат на купівлю землю, – на рівні 7,2%. Однак, обравши правильну стратегію, на землі можна заробити суттєво більше.
Обираючи земельну ділянку, слід звертати увагу на три фактори: місце розташування ділянки, властивості ґрунту та ціну за гектар. Основний показник зараз – віддаленість ділянки від зони бойових дій. Наприклад, якщо на Хмельниччині середня вартість гектару складає $2000, то на Сумщині - $1000-1500. Деякі покупці принципово не інвестують в землю у прикордонних областях, тож земля на Заході та в центрі України має більший попит.
Найбільш родючими в Україні є землі в Полтавській, Черкаській, Кіровоградській, Вінницькій, Хмельницькій, Тернопільській та Львівській областях, тоді як через посушливий клімат землі в Одеській, Житомирській, Херсонській та Миколаївській областях є менш привабливими для аграріїв.
Утім, фахівці "Доброзему" не радять відкидати варіанти купівлі землі, наприклад, в Чернігівській чи Харківській областях. Вони наголошують, що активи треба купувати рівномірно. Так, більш дешеві ділянки мають більшу щорічну дохідність: якщо на Хмельниччині чи Вінниччині вона складає 5,5-6%, то на Сумщині чи Чернігівщині сягає 9%. При цьому, такі ділянки однозначно здорожчають після нашої перемоги у війні.
