Налог на недвижимость: что предлагает правительство

Для багатьох країн оподаткування майна - це, передусім, спосіб боротьби з "тіньовими" доходами. Здавалося б, одне з найболючіших питань і для України.

Однак за попередньої влади податок на нерухомість здебільшого запроваджували для імітації бурхливої діяльності.

Зокрема, в уряді Миколи Азарова не раз запевняли, що змусять платити власників шикарних палаців.

Утім, після "доопрацювань" у парламентських комітетах і Кабміні, ініційованих власниками палаців, концепція суттєво змінювалася.

Про комерційну нерухомість взагалі не йшлося. Обклали, як відомо, лише житловий сектор. Через передбачені минулим урядом пільги щодо оподатковуваної площі ефект від уведення такого податку виявився нульовим.

"Ви знаєте, скільки ми зібрали податку на нерухомість, який є одним із базових податків у всьому світі? 30 мільйонів у всій державі. В основному - у Києві.

На решті територій ніхто не помістився у норму - 120 метрів квартири і 250 метрів будинку. Більше витратили на адміністрування, ніж зібрали. У маленьких містах взагалі нічого не зібрали", - бідкався голова Мінфіну Олександр Шлапак.

Як відомо, квартири до 120 кв м і будинки до 250 кв м не оподатковуються. Водночас, за даними Держстату площа 90% житлового фонду в Україні менша 100 кв м, а дев'ять з десяти родин живе у квартирах площею 40-80 кв м.

Для нинішньої ж влади податок на нерухомість - це додаткове джерело доходів. Чим більше податок принесе грошей у бюджет, тим краще. Концепція податку, яку підготував уряд Арсенія Яценюка, уже кілька разів зазнавала змін. Варіант, який разом з іншими податковими змінами внесений до парламенту, уже застарілий.

Річ у тім, що незабаром цей пакет законопроектів буде замінений іншим. Йдеться про зміни до Податкового кодексу, зміни до Бюджетного кодексу, реформування Єдиного соціального внеску та оптимізацію мережі бюджетних установ.

Раніше прем'єр нарікав, що уряд не може подати закон про бюджет на 2015 рік через необхідність готувати його на основі нової податкової бази.

Гальмує ж процес "підступна Рада", яка не приймає "реформаторські" законопроекти. Як відомо, у парламенті не знайшлося голосів навіть для того, щоб включити пакет законопроектів у порядок денний.

Останні правки до податку на нерухомість вносилися близько тижня тому. За підрахунками урядовців та експертів, нова модель оподаткування нерухомості дозволить залучити до бюджету до 2,7 млрд грн.

Досягти такого результату планується за рахунок оподаткування житлових і комерційних площ. Ставки податку, як і раніше, визначатимуть місцеві громади. Кожна з них зможе обрати свій рівень - від 0% до 2% від мінімальної зарплати за кожний "квадрат". Податок сплачуватиметься так само раз на рік.

"Ми ідемо до децентралізації. Даємо верхню обмежувальну планку від мінімальної зарплати. Далі нехай місцева громада вирішує, скільки платити, які робити винятки для маленьких квартир. Це її справа", - зазначає Шлапак.

Встановлювати пільги у вигляді неоподатковуваних площ держава уже не буде. Це стане прерогативою місцевих чиновників.

За словами експерта з питань бюджету Асоціації міст України - АМУ - Олександра Слобожана, пільги будуть тільки адресними і залежатимуть від майнового стану і рівня доходів. Вони надаватимуться тільки власникам житлової нерухомості. На комерційну нерухомість цей принцип поширюватися не буде.

Комерційна нерухомість

Передбачається, що місцеві органи самі будуть зацікавлені у тому, щоб не підвищувати ставки і не "вбивати" бізнес. Так, принаймні, вважають в уряді. В АМУ припускають, що місцева влада запровадить ставки на рівні 0,1-0,2%. Тобто вдесятеро менше за показник верхньої планки.

Визначитися із ставками місцевим органам допоможе Податковий кодекс. Він міститиме два критерії встановлення ставок.

Перший - категорія об'єкта: виробничі потужності чи комерційна нерухомість.

Другий - зональність. Місто може бути поділене на зони. Підприємства у міській смузі будуть платити більше через суттєвіший "внесок" у забруднення території.

Ці чинники стануть для місцевої влади орієнтирами - ставок чи формул не буде.

Були також пропозиції ввести фіксований діапазон залежно від виду нерухомості. Для виробничих будівель - 0,05-0,1%, для комерційних - 0,2-2%. Ідея начебто твереза, але Мінфін не захотів цього робити.

Фантазія місцевих органів могла б зайти надто далеко і спричинити серйозне податкове навантаження на виробничу сферу.

Для прикладу, підприємство НВП "БілоцерківМАЗ" має нерухомість площею 120 тис кв м. За максимальною ставкою 2% воно змушене буде сплатити 2,9 млн грн. Водночас, річний обсяг реалізації продукції підприємства становить 12 млн грн.

Залишається сподіватися, що місцеві органи не будуть "ґвалтувати" промислові підприємства і керуватимуться принципом "не нашкодити бізнесу".

Скільки тепер може зібрати уряд з урахуванням прогнозованої АМУ середньої ставки 0,1-0,2%, і якщо ставка становитиме 1%?

Олександр Шлапак. Фото minfin.gov.ua

За розрахунками Держстату, житловий фонд загальної площі в Україні становить 1,096 млрд кв м. Дані щодо комерційної нерухомості в офіційній статистиці відсутні. Проте можна виходити із запропонованого Мінфіном припущення, що співвідношення житлової та комерційної нерухомості становить 10 до 1.

Тоді площа комерційної нерухомості - 109 млн кв м. Це приблизно, адже даний показник не враховує обсяги нерухомості збанкрутілих підприємств. Таким чином, ставка 0,2% - це 260 млн грн для місцевих бюджетів, 1% - 1,3 млрд грн.

Житлова нерухомість

Тут теж будуть застосовуватися категорії та зони. Як це виглядатиме? Для прикладу можна взяти дві київські квартири - на Печерську та на Троєщині. Усі розуміють, що власники цих квартир не можуть платити однаковий податок.

Виходячи із зони, міськрада Києва може прийняти рішення, що квартири до 40 "квадратів" обкладаються за ставкою 0,5%. У цьому ж рішенні, виходячи з принципу зональності, на Троєщині буде 0,5%, а на Печерську - 0,8-0,9%.

Тепер інший момент: дві квартири на Троєщині. Одна 1956 року, інша - 2014 року. У першому випадку міськрада може застосувати ставку 0,3%, у другому - 0,5%. За словами Слобожана, таке регулювання буде справедливішим.

"Усе залежить від грамотності органів місцевого самоврядування. У них був такий досвід встановлення ставок. У всякому разі, якщо вони почнуть перегинати палицю, то громада їх поставить на місце. Вони це знають", - наголошує експерт.

Для села податок запроваджуватиметься, виходячи з доцільності. Тобто якщо єдиний податок і плата за землю - це загальнообов'язкові податки, то податок на нерухомість встановлює орган місцевого самоврядування.

Наприклад, у селі, в якому 20 будинків, його, швидше за все, вводити не будуть. У цьому не буде потреби, бо селищна рада збере копійки.

"Важливо, щоб не було так, як свого часу обласна рада встановлювала пільги заміть районних чи сільських органів. Зрозуміло, що область ніколи не компенсує ці втрати місцевим бюджетам", - пояснює Слобожан.

Загалом, якщо покладатися на дані Держстату щодо розміру житлового фонду, за ставкою 0,1% можна зібрати 1,3 млрд грн, за ставкою 0,5% - 6,7 млрд грн. Утім, це без урахування пільг, які будуть надавати місцеві органи.

Проблеми

По-перше. В тому, що податок на нерухомість повинна адмініструвати місцева влада, сумнівів нема. Як і нема сумнівів у тому, що отримані надходження повинні бути витрачені на інфраструктуру.

Фото pinterest.com

Втім, ця модель все одно недосконала. Її головний недолік - ставки визначаються без прив'язки до реальної вартості об'єктів, які оподатковуються. Хоча такий підхід і містить чимало "спекулятивних" ризиків. У Мінфіні та АМУ переконують, що для України запропонована модель з обкладанням площі - оптимальна.

"Можна прийти до оцінювача з "аргументом" в конверті, і ваш палац оцінять 100 грн. Якщо ж "квадратура", то вже ніхто не "зістрибне". Ця модель краща для таких країн, як Україна. Так, наприклад, було у чехів і поляків", - каже Слобожан.

По-друге. Чи не зміниться суть концепції після того, як документ пройде через парламент? Усі знають, як там "ріжуть" хороші ініціативи.

За словами учасників робочих груп, уже на етапі підготовки документа урядовці вставляють палиці в колеса. Так, з-під оподаткування вивели гаражі та дачі. Рада теж може розширити категорію пільговиків, виходячи із своїх інтересів.

По-третє.Можнарадіти, що місцеві органи отримають більше самостійності і матимуть додаткове джерело для розвитку інфраструктури. Втім, один з найбільш поширених і перевірених способів приховування нелегальних доходів самих місцевих "еліт" - це вкладення грошей у нерухомість.

В Україні відсутній механізм порівняння доходів і витрат платника податку. Цей процес зовсім не контрольований, тому навіть голова якоїсь сільради може мати нерухомість у Болгарії, і це нікого не здивує. Є і комерційні об'єкти, де державні службовці так само можуть бути серед власників.

Наприклад, умовний чиновник міськради за гривню придбав старий універмаг у центрі міста. В універмазі чимало торгових площ, які він віддає в оренду.

Податковій власник показує, що орендарі сплачують йому 1 тис грн на місяць, і він сплачує з цієї суми 200 грн податку. У той же час вартість будівлі та оренди вищі, і отримує він від орендарів поза договором удесятеро більше.

Звісно, таку схему може використовувати не лише представник влади. Зрештою, хто б за цим не стояв, головне завдання влади - запровадження справедливого податку на комерційну нерухомість. Однак це можна зробити лише одним способом - залучивши до процесу визначення ставок громадськість.