Чи можуть українські села стати багатшими, громади – конкурувати за інвесторів, розвивати інфраструктуру, боротися з трудовою міграцією і конкурувати за кадри? 

Це можливо за умови отримання повноважень, фінансів та ресурсів. Реформа децентралізації фактично забезпечила перші два фактори. Лишилося вирішити питання з ресурсами. 

Ключовим з таких ресурсів для громад є земля. На жаль, сьогодні громади мають можливість нею розпоряджатися лише у межах населених пунктів. Земельна реформа передбачає можливість для органів місцевого самоврядування управляти землями і за межами населених пунктів. За різними оцінками, громади мають отримати з державної у комунальну власність близько 10 млн га землі. 

Це стане можливим після прийняття законопроєкту №2194, у який народні депутати внесли 3128 поправок до другого читання, намагаючись загальмувати процес передачі землі громадам. 

"Землі за межами населених пунктів не повинні лежати "мертвим вантажем". Це – багатство, яке повинно працювати на користь громади. Іншими словами, ці землі повинні бути якомога швидше передані їм у власність та користування", - зазначив перший заступник голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Анатолій Мірошниченко.

Сам законопроект ламає схеми непрозорого управління земельними ресурсами, які формувалися роками під час дії мораторію на продаж сільськогосподарських земель. У результаті його прийняття відбудеться передача всієї державної землі на місця, а громади зможуть організовувати прозорі аукціони з продажу земельних ділянок. 

За словами Ігоря Гнатуші, голови Комиш-Зорянської територіальної громади, у структурі доходів місцевих бюджетів найбільшу питому вагу займає податок на доходи фізичних осіб, за ним йде плата за землю та єдиний податок.

"Держава делегувала громадам повноваження і на превеликий жаль не підкріпила їх фінансово. Передача державних земель у комунальну власність громад збільшить надходження у місцеві бюджети. Важливо, щоб управління земельними ресурсами здійснювалося самими громадами", - прокоментував він "Економічній правді".

За оцінками експерта з питань управління земельними ресурсами проєкту USAID "Підтримка аграрного та сільського розвитку" Сергія Кубаха, у масштабах країни збільшення надходжень до місцевих бюджетів від оподаткування необлікованих земель усіх категорій та форм власності і від оренди державних і комунальних земель на конкурентній основі сягне 1,8 млрд грн на рік.

"Цей законопроєкт дасть нам можливості управляти земельними ресурсами в межах усієї нашої громади, робити просторове планування її території, спростить дозвільні процедури у земельній сфері, а головне – покращить фінансовий стан громади за рахунок збільшення податкових надходжень за обробіток сільгоспземель. Ми зможемо напрявляти їх на покращання інфраструктури в селах тощо", - сказав голова Межівської територіальної громади Володимир Зражевський. 

Як громадам навчитися ефективно управляти земельними ресурсами, які кроки мають зробити керівники громад  – з’ясовувала "Економічна правда". 

1. Провести інвентаризацію земель громади та створити картографічну основу. Це потрібно для того, щоб виявити, які землі не оподатковуються або використовуються безгосподарно. У результаті інвентаризації утворюється повноцінна база даних про все земельні ділянки на території громади. У результаті підвищується інвестиційна привабливість, спрощується пошук землі для інвестора та містобудівних потреб. Керівництво громади отримує можливість контролювати використання земельних ресурсів. Порядок проведення інвентаризації визначений постановою № 476. Для цього органи місцевого самоврядування повинні укласти договір з виконавцем про розроблення технічної документації з інвентаризації земель та її вартість. Розробником  технічної документації із інвентаризації земель є:

• юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
• фізичні особи - підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.

Роботи з інвентаризації земель включають обстежувальні, топографо-геодезичні та проектно-вишукувальні роботи, складення і оформлення технічної документації в паперовій та електронній формі. Ціна інвентаризації залежить від від багатьох факторів (площі земель, складності робіт та ін.). За словами старшого проєктного менеджера Офісу реформ при Кабінеті міністрів Андрія Мартина, вартість інвентаризації сільськогосподарських земель за межами населених пунктів у середньому становить 200-250 грн за гектар.

Роботи з інвентаризації земель включають обстежувальні, топографо-геодезичні та проектно-вишукувальні роботи, складення і оформлення технічної документації в паперовій та електронній формі. Ціна інвентаризації залежить від від багатьох факторів (площі земель, складності робіт та ін.). За словами старшого проєктного менеджера Офісу реформ при Кабінеті міністрів Андрія Мартина, вартість інвентаризації сільськогосподарських земель за межами населених пунктів у середньому становить 200-250 грн за гектар.

Громаді потрібно мати картографічну основу для на всю територію громади, на територію адміністративного центру та інших населених пунктів (у разі розробки генеральних планів), на території, на яких буде передбачено розроблення в складі комплексного плану планувальних рішень детальних планів територій (у тому числі формування земельних ділянок) та на а забудовані території та зайняті інженерними спорудами для визначення даних для внесення в Державний земельний кадастр. Ця картографічна основа може використовуватися для різних цілей.

2. Замовити комплексний план просторового розвитку територій громади. Він поєднує одночасно містобудівну документацію на місцевому рівні та документацію із землеустрою. Комплексний план визначає функціональне призначення території, основні принципи і напрями формування єдиної системи громадського обслуговування населення, дорожньої мережі, інженерно-транспортної інфраструктури, інженерної підготовки і благоустрою, охорони земель, формування екомережі, а також послідовність реалізації рішень, у тому числі етапність освоєння території.

Оприлюднення комплексних планів просторового розвитку територій стає інструментом економічного розвитку громади та має потужний антикорупційний ефект. Це дозволить громадам запропонувати бізнесу та інвесторам вибирати найоптимальніше місце для своєї діяльності та стимулюватиме добросовісну конкуренцію. 

З липня 2021 року набирає чинності закон №711, де прописаний порядок розроблення комплексних планів просторового розвитку громади. Їх розробниками зможуть бути компанії, які мають у штаті сертифікованих інженера-землевпорядника та архітектора. Держава з 2021 по 2024 рік надаватиме субвенції громадам на складання комплексних планів. За словами Володимира Зражевського, керівника Межівської територіальної громади, вартість розробки комплексного плану просторового розвитку залежить від розмірів громади і може коштувати близько 1 млн грн. 

3. Провести зустрічі з  потенційними інвесторами. 

Керівництво громади має регулярно проводити зустрічі з потенційними інвесторами, щоб залучити їх до використання земель, що є у розпорядженні громади. Інвесторів приваблює публічність, відкритість і готовність до співпраці. Кожне нове господарство, кожен новий платник податку, кожне нове "офіційне" робоче місце – це пряма вигода для громади та її бюджету. Не варто нехтувати і участю у різноманітних форумах, вони можуть стати першим кроком для залучення до громади важливого інвестора. Сайт громади з інформацією про її географічне розташування, транспортну та іншу інфраструктуру, природні та людські ресурси теж сприятиме швидшому поширенню інформації серед потенційних інвесторів. 

4. Регулярно проводити нормативну грошову оцінку земель громади. На її основі справляється земельний податок та орендна плата за державні та комунальні землі.  Відповідно до закону "Про оцінку землі", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Місцева рада має на тендері замовити складання технічної документації із нормативної грошової оцінки земель. Розробник документації проводить оцінку, проходить експертизу, затверджує і вносить інформацію до Державного земельного кадастру.

5. Створити електронний архів землевпорядної документації та забезпечити публікацію містобудівної та землевпорядної документації на територію громади у мережі інтернет. 

Щоб створити архів землевпорядної документації, потрібно отримати електронні копії документації на громаду у Держгеокадастрі. Процедура описана  тут. Будь-які картографічні дані, які замовлятиме громада, треба публікувати згідно з законом "Про національну інфраструктуру геопросторових даних".

6. Виставити вільні землі в оренду на земельному аукціоні, щоб збільшити надходження до місцевого бюджету. Формальна процедура проведення земельних аукціонів описана в статті 137 Земельного кодексу. Земельні аукціони публічні та відкриті для громадськості. На сайті Держгеокадастру потенційні орендарі та інвестори можуть знайти інформацію про саму ділянку і проведення торгів з  відеозаписом за результатами їх проведення. 

7. Знайти професійних землевпорядників. Це дуже важливо, зважаючи на обсяги роботи, які доведеться виконувати. Без цих людей розраховувати на якісне і прозоре управління земельними ресурсами буде складно. Навчайте їх, мотивуйте, і забезпечте достойною зарплатнею. 

Законопроєкт №2194 по суті відкриває можливості для громадян і громад, бізнесу та інвесторів, і держави в цілому. Громади отримають повноцінну можливість розпораджатися землями на власній території, контролювати їх цільове використання, збільшать щорічне надходження до місцевих бюджетів на 4,5 млрд грн, зможуть розвивати соціальну інфраструктуру в регіонах. Українці зекономлять час і кошти на бюрократичних процедурах під час отримання послуг у земельній сфері, бізнес та інвесторів очікують прозорі процедури отримання земельних ділянок та підтримка з боку громад, знизяться корупційні ризики та бюрократичне навантаження. Україна ж зрештою створить цивілізовані та справедливі правила гри для легальних підприємців, створить умови для збільшення доходів сільських жителів, і почне рух до прозорого управління земельними ресурсами.