Трильйонний ринок нерухомості Китаю

Трильйонний ринок нерухомості Китаю

Субота, 16 лютого 2013, 09:53 -
Візьмімо метеорологічну карту Землі і замість руху вітру нанесімо на неї швидкість економічних змін у регіонах. В результаті отримаємо бриз в Америці, турбулентність у Європі і тропічний циклон в Китаї. (Рос.)

Возьмем метеорологическую карту Земли и вместо движения ветра нанесем на нее скорость экономических изменений по регионам.

В результате проявятся ровный бриз в Америке, некоторые турбулентности в Европе и непрекращающийся тропический циклон в Китае.

Природа экономического климата в Поднебесной имеет простую сущность: трансформация архаичной аграрной экономики в индустриальную, а значит, массовое сокращение сельского населения и превращение его в городское.

В связи с этим фиксированные инвестиции в Китае и достигают гигантской доли, приближающейся к половине валового продукта страны. Значительную часть из них составляет городское и инфраструктурное строительство.

Процесс урбанизации еще очень далек от завершения и представляет собой каркас, вокруг которого идет формирование множества индустриальных групп: производство металла, угля, машин, химическое и технологическое производство.

Приток занятых в индустриальный сектор влечет за собой развитие сервисного сегмента: оптовой и розничной торговли, логистики, финансов и услуг. Цикл строительства и недвижимости ведет за собой бизнес-циклы подавляющего большинства прочих отраслей.

Сектор недвижимости и строительства Китая имеет особое значение не только для самой страны, но и является одним из самых важных в мире. Он воздействует на экономику ряда глобальных отраслей - от сырьевых до электрогенерирующих.

В сектор направляются инвестиции более триллиона долларов в год - объем, сопоставимый с ВВП Мексики либо Австралии.

По данным Международного валютного фонда, доля сектора недвижимости составляет 12% китайского ВВП, то есть около 1 трлн долл. Она окажется гораздо выше, если к ней добавить сталь, цемент, мебель, домашнее оборудование и прилагающиеся транспортную и энергетическую инфраструктуры.

Происхождение строительного бума

В типичной современной развитой экономике аграрный сектор занимает совсем небольшую долю, обычно менее 5%, индустриальный - 20% и сектор услуг - примерно 75%. Как следствие, городское население составляет более 80%.

Такое соотношение становится возможным по причине технологичности и высокой производительности труда в аграрном и индустриальных секторах.

Каждый новый виток урбанизации и трансформирования экономики в современный вид начинается с индустриального сектора, который в свою очередь требует современной инфраструктуры. Таким образом, началом начал является наличие электроэнергии, транспорта, жилого и нежилого фондов.

Плановое устройство экономики Китая позволяет правительству запускать в разных частях страны урбанизационный цикл.

Располагая огромными трудовыми ресурсами из аграрных районов и направляя значительные инвестиции в недвижимость, государство создает благоприятную среду для организации производств зарубежными и локальными компаниями.

Фото bigpicture.ru

Со временем деятельность крупных компаний влечет за собой большое количество обученных кадров, мелких компаний-сателлитов и сервисных предприятий. Образуется полноценная конкурентная экономическая среда.

Между 1978 и 2006 годами доля агросектора в общем показателе занятости снизилась почти на 30% - с 71% до 43%. Тем временем занятость во вторичном секторе, то есть индустрии и строительстве, увеличилась с 17% до 25%, а в третичном секторе, сервисном, возросла с 12% до 32%.

Такое значительное изменение состава занятости по секторам произошло в контексте колоссального увеличения общего количества занятых с 402 млн работающих в 1978 году до 764 млн в 2006 году.

Экономическая политика правительства

Один раз в десятилетие происходит переход власти в Китае к новому поколению лидеров. Си Цзиньпин и Ли Кегианг теперь становятся главными "кормчими".

Состоявшийся переход можно считать позитивным для продолжения экономического роста. Новые лидеры в значительной степени ориентированы на экономические и социальные реформы.

За плечами Си - большой опыт применения рыночно ориентированных научных подходов, а Ли - большой эксперт и доктор наук в сфере структурных перемен.

В ближайшие годы надо ожидать широких экономических и финансовых преобразований. Они будут нацелены на либерализацию финансовой системы, включая процентные ставки, валютный обмененный курс, операции с капиталом и развитие облигационного рынка.

Предполагаемые реформы не только углубят рынки капитала, направят экономику в сторону потребления и интернационализируют юань, но также помогут обеспечить долгосрочное финансирование проектов по урбанизации.

Политика урбанизации заключается в благоприятствовании строительству доступного жилья, создающего базу для миграции. Соответственно в апреле 2010 года в 14 городах были введены положения, которые ограничили владение более чем одной единицей недвижимости и запретили нерезидентам покупать вообще.

Позже положение было распространено на 48 основных городов. Министр жилищного строительства и городского развития во время брифинга на съезде Компартии заявил, что пока не предполагает послаблений. При этом правительство обязуется построить в 2013 году 6 млн единиц доступного жилья.

Основные девелоперы резидентного сегмента - China Vanke, Evergrande и China Overseas Land & Investment - проявили минимальный интерес в развитии бюджетного жилья, концентрируясь на среднем и высоком классах.

 Фото bigpicture.ru

Коммерческие интересы независимых девелоперов порождают перекос в сторону избытка предложения высокого и среднего сегментов при недостатке дешевого.

Правительство ведет балансирующую политику, с одной стороны, сдерживая цены в высоких секторах, а с другой - способствуя расширению предложения дешевого жилья и размещению мигрантов. Их руки создадут базу для повышения доходов среднего класса и повышения спроса на более дорогое жилье.

Хорошо осознавая ключевую роль сектора недвижимости, правительство прилагает усилия, чтобы кредит был доступен тем, кто покупает квартиры впервые, а также тем, кто желает улучшить жилищные условия.

Плоды данной политики не за горами. Продажи уже восстанавливаются, и мы увидим процесс повсеместного повышения спроса в ближайшие годы.

Пустующий жилой фонд

Китайский рынок недвижимости остыл после почти трех лет государственной кампании по подавлению чрезмерного увеличения цен. Правительство наложило жесткий контроль в 2010 году. Была поднята планка первоначального взноса по кредиту, и в некоторых городах введено ограничение множественной ипотеки.

Действия успешно отработали на снижение спекулятивной активности. В настоящее время имеется излишне большое предложение на рынке, которое депрессирует цены, несмотря на растущий интерес покупателей.

По оценкам многих риелторских компаний, количество резидентных площадей, находящихся в процессе строительства, удовлетворяет по объему четырехлетний спрос, офисных площадей - восьмилетний и коммерческих - девятилетний.

Государственной электросетевой компанией КНР проведено исследование в 660 городах. Обнаружилось, что электрические счетчики 65,4 млн квартир имеют за полугодие нулевые показания. Это значит, что в квартирах никто не живет. Такого количества квартир достаточно для проживания 200 млн человек.

Приведенные факты перекликаются с мнением китайского экономиста Се Гочжун, который считает, что пустыми в Китае остаются 25-30% новостроек. По его данным, общая площадь жилых помещений в китайских городах составляет 17 млрд кв м, что достаточно для расселения всех жителей Китая.

Опираясь на такие цифры, можно предположить, что Китай уже в основном отстроен, а пик строительного бума пройден. Тем не менее, это не значит, что развитие остановится. Скорее вего, это база для развития других отраслей.

Оглядываясь назад, можно действительно заключить, что темпы строительства зашли далеко вперед относительно темпов создания рабочих мест, спроса на жилье и заселение. Это разительно отличается от ситуации дефицитного рынка, когда 70% собственности распродавалось уже на стадии строительства.

Фото fototelegraf.ru

Если же заглянуть в будущее, то избыток предложения благоприятствует потенциальному покупателю и арендатору. Широкое предложение и низкие цены стимулируют производственные компании развиваться в обустроенных районах.

Умеренный рост цен

Угроза жесткой посадки экономики и безжизненные кварталы новостроек создавали впечатление, что рынок полностью встал, но это не так. Продажи резидентной недвижимости продолжали расти. В 2012 году темп роста в ценовом исчислении составил 10,9% относительно 2011 года.

За декабрь 2012 года объем продаж составил 868,4 млрд юаней - на 8% больше, чем в декабре 2011 года. В натуральном исчислении цифры скромнее: продажи недвижимости по количеству квадратных метров выросли только на 1,8% в 2012 году, но, несмотря на трудный для экономики Китая год, все-таки выросли.

Что касается крупнейших городских центров, то картина здесь еще более здоровая. Общая жилая площадь, проданная в 30 основных городах, составила 198 млн кв м, что на 34,1% больше, чем годом.

"Мы ожидаем, что суммарные продажи превысят 1,2 млрд кв м в 2013 году. Восходящий тренд в городах первого и второго эшелонов продолжится настолько долго, насколько политика правительства останется неизменной", - заявляет представитель девелоперской компании из Ханчжоу Hong Mao Group.

Специалисты рынка приписывают текущий всплеск продаж дисконтам, предлагаемыми девелоперами, адаптации рынка к регулированию, а также ожиданиям потребителей по росту цен. Признаки оздоровления рынка появляются без угрозы возобновления спекуляции.

"Мы наблюдаем широкое предложение, значит, не должны беспокоиться о росте цен на недвижимость", - говорят а компании GaveKal Dragonomics, Гонконг.

В декабре 2012 года Национальное бюро статистики опубликовало данные по контрольному пулу из 70 основных китайских городов: 54 из 70 показали более высокие цены относительно предыдущего месяца по сравнению с 53 в ноябре. Значит, цены на недвижимость в Китае растут третий месяц подряд.

Новое строительство

Поскольку трехлетнее регулирование оставило девелоперов с высокими долгами и нераспроданными фондами, в 2012 году старт нового строительства снизился на 7,3%. Однако требовались ресурсы для достройки объектов, поэтому инвестиции в девелопмент выросли на 16,2% до 1,15 трлн долл или 14% ВВП.

Сокращение новых проектов замедлило темпы роста инвестиций по сравнению с 2011 годом, в котором рост составлял 27,9% по сравнению с 2010 годом.

Фото nevsedoma.com.ua

Финансирование происходило в сопоставимых объемах. По информации Народного банка Китая, за 2012 год ссуды сектору недвижимости, деноминированные в юане, со стороны китайских и иностранных финансовых институтов увеличились на 12,8% до 1,93 трлн долл.

Ссуды на низкобюджетное строительство выросли намного большим темпом - на 46,6% к концу 2012 года, хотя это на 15,1% медленнее, чем кварталом ранее. Взрывной рост кредитования бюджетного жилья вызван новыми поддерживающими программами правительства.

Высокие стимулы урбанизации

Спрос на жилье сильно связан с созданием новых эффективных рабочих мест в развивающихся городских районах. Люди хотят жить лучше, и переезд в город открывает им такую возможность.

"Китай имеет 1,3 млрд человек, которые были бы счастливы переехать в лучшее место. Вопрос в том, по какой цене. Люди, которые настроены на повышение дохода и переезжают в город, поступают правильно", - говорит Patrick Chovanec, профессор в школе экономики и менеджмента университета Tsinghua в Пекине.

Китайская экономика создала 12,7 млн городских рабочих мест в 2012 году. Это больше, чем 12,2 млн рабочих мест, которые были созданы в 2011 году. Уровень безработицы в конце 2012 года остался прежним - в пределах 4,6%.

Приток 12,7 млн новых городских жителей примерно соответствует 12 млн единиц нового жилья, продаваемого по стране, то есть размещение вновь прибывших сопровождается улучшением жилищных условий "старых".

Приезжие занимают созданные рабочие места и увеличивают спрос на аренду жилья. Параллельно идет процесс повышения зарплаты "старой" рабочей силы вместе с ростом квалификации и политикой, направленной на рост потребления.

Пекин в пятилетнем плане до 2015 года наметил рост минимальной зарплаты не менее чем на 13% в год. Тем же планом намечено годовое увеличение доходов городских и сельских домашних хозяйств от 7% в год, что повлечет за собой их удвоение в последующие десять лет.

Повышение минимальной заработной платы расширит базу спроса арендованного жилья и подпитает спрос на покупку бюджетного.

Существует еще один мощный источник спроса на квартиры, тот самый, который послужил причиной недавнего кризиса и частичной причиной пустынных кварталов: это спрос на недвижимость как средство сбережений.

Китай превратился в нацию, поглощенную идеей собственности, когда владение квартирой становится главным признаком финансового благополучия. Налицо предпочтение инвестиций в недвижимость другим видам вложений. Многие в Китае покупают квартиры для того, чтобы сохранить сбережения.

Фото nevsedoma.com.ua

Развитие институтов финансирования

В поиске вложений, превышающих минимальные ставки по депозитам, китайские инвесторы вкладываются в инвестиционные инструменты, известные как трасты. Трасты обещают высокую годовую ставку и возврат основной суммы для инвесторов, готовых вложить от 160 тыс долл.

Согласно данным Wang Tao, главного аналитика по Китаю в UBS, суммарные активы трастов насчитывают 3,35 трлн долл - более четверти внебанковских ссуд в стране или около 45% ВВП Китая. Исследовательская компания Sanford C. Bernstein & Co. оценивает теневые финансы в Китае 20 трлн юаней или одной третьей текущего размера банковского долгового рынка.

Теневое финансирование включает инструменты за балансами банков, такие как коммерческие векселя и трастовые ссуды. Также к теневым можно отнести ссуды, предоставленные частными лицами в индивидуальном порядке.

Причина теневого бума в том, что широкому большинству, более 90% из 42 млн мелких и средних предприятий, затруднительно получить банковский кредит. К тому же, китайским инвесторам трудно найти инструменты вложений. Местный рынок акций ограничен, а регулирование затрудняет инвестиции за рубежом.

Трасты формируют костяк теневого финансового сектора, очень быстро развиваются, имея, по оценкам Financial Times, пятикратный размер средств под управлением по сравнению с началом 2009 года.

"Китайская теневая банковская система сложна, имеет непрозрачные отношения с регулярной банковской системой и реальной экономикой. Она требует осторожного контроля и сохранения достаточной гибкости, но контроль все-таки нужен", - говорит Xiao Gang, председатель совета управляющих Bank of China.

Хотя локальное финансирование остается основным источником кредита, но зарубежная база быстро расширяется. Рынок облигаций дим сум - зарубежные выпуски, номинированные в юане - пока остается небольшим по размерам.

Его величина составляет 244 млрд юаней, что слабо сравнимо с 24 трлн юаней внутреннего облигационного рынка. Тем не менее, ожидается рост на 20-30% в 2013 году, и его размер значительно превышает объем зарубежных инвестиций во внутренний рынок по схемам квотирования RQFII и QFII, установленных для квалифицированных иностранных институциональных инвесторов.

В 2012 году двадцать крупнейших девелоперов Китая привлекли на зарубежных рынках 8,9 млрд долл согласно данным China Real Estate Index System - CREIS. В первые две недели января 2013 года рынок дим сум стартовал уверенно в объеме размещения 2,9 млрд юаней.

Рынок облигаций дим сум будет повышаться, а внутренние квоты обязательно будут расширены, учитывая амбиции Китая превратиться в основного игрока на глобальных финансовых рынках, с глобальной резервной валютой и с развитием каналов прямого доступа иностранных инвесторов к рынкам капитала.

Фото nevsedoma.com.ua

Расширение индустриальных кластеров

Политика урбанизации ведется по стратегическому плану, который естественным образом развивает потребности экономических районов в расширении.

Шанхайский Пудун является классическим примером того, как "пустующий" проект городского строительства в конце 1990-х годов стал полностью занятым городским центром с населением 5,5 млн человек.

Идея проекта заключалась в уже тогда особой привлекательности района для иностранных инвестиций и достаточной ресурсной базе большого торгового города. Проект стал естественным продолжением движения района в сторону интернационализации экономики.

Среди всех городов дельты реки Янцзы иностранный капитал наиболее всего сконцентрирован в Шанхае, Сучжоу, Уси, Нанкине, Нинбо и Ханчжоу. На эти города приходится 70% прямых иностранных инвестиций, поступающих в регион.

В Шанхае, провинциях Чжэцзян и Цзянсу свыше 80 тыс компаний с участием иностранного капитала. Среди прямых инвесторов многие известные имена: General Motors, Shell, Matsushita, Exxon, Siemens, Sony, Volvo, LG. Многие тайваньские фирмы перевели сюда свое высокотехнологичное производство.

На Шанхай и Цзянсу приходится 57% объема общенационального выпуска интегральных схем. В сумме Цзянсу и Чжэцзян производят 70% китайского выпуска химических волокон. Кроме того, Цзянсу и Чжэцзян являются основными производителями одежды, текстиля и машиностроительной продукции.

Истории "городов-призраков" захватывают, но провоцируют на ложные выводы.

Наряду с естественным расширением существующих промышленных кластеров Шанхая, Чжэцзян и Цзянсу Китай предпринимает попытки развития совершенно новых территорий, строительства новых городов в "чистом поле". Такая задача, естественно, труднее, но стратегические цели заслуживают таких усилий.

Пугающие статьи в прессе сообщают, что в Китае 64 млн пустых домов, и что на огромных территориях свободной земли строится до 20 городов-призраков в год.

Одиозным стало строительство огромного города Каньбаши во Внутренней Монголии, которое началось в 2004 году. Способный вместить в себя миллион жителей город имеет население всего 30 тыс человек.

Вначале полагали, что покупателей отпугивают высокие цены на недвижимость. Однако когда цены обрушились с 1 100 долл за кв м в 2006 году до 470 долл за кв м в декабре 2011 года, люди начали считать, что городу так и не суждено стать заселенным. Зачем вообще строили этот город на границе с Монголией?

Является ли проект грубой ошибкой?

Фото nevsedoma.com.ua

По разведанным запасам полезных ископаемых Внутренняя Монголия занимает пятое место в Китае и является вторым регионом страны по количеству запасов каменного угля в объеме 224 млрд тонн. Регион уникален тем, что имеет 8 459 тонн запасов редкоземельных элементов - это 80% всех мировых резервов.

Район располагает большим многообразием черных, цветных и драгоценных металлов, а также сырья для химической промышленности, вспомогательных промышленных материалов. Солидные залежи нефти - 2-3 млрд тонн - и газа - 100 млрд куб м - уже эксплуатируются тринадцатью крупными промыслами.

Пока собственные месторождения угля вблизи границ с Монголией остаются неразработанными, Китай вынужден импортировать сырье из Австралии, Монголии и России. Так как потребности в угле будут расти еще долго, то вопрос ускоренного развития собственной добывающей базы очень актуален.

Компании неохотно идут в районы, где нет инфраструктуры, поэтому одним из ключевых проектов в регионе является строительство электростанции.

Горнодобывающие проекты не осуществляются быстро. Несомненно, в перспективе город будет заселен. Он станет процветающим центром сырьевой индустрии северного Китая.

Не исключено, что упавшие здесь цены на недвижимость предоставляют большой потенциал роста для наиболее дальновидных инвесторов. Добро пожаловать в Каньбаши, китайский Ванкувер, будущую сырьевую столицу страны.

Уверенное продолжение урбанизации

Важным элементом урбанизационной политики Китая является формирование трех мегалополисов: дельт рек Янцзы и Чжуцзян, а также района Пекин-Бохайвань. Особой задачей китайского руководства стало формирование собственного "мирового города", роль которого отведена Шанхаю.

Мегалополисы в дельтах рек Чжуцзян и Янцзы и на побережье Бохайского залива увеличат долю в ВВП с 50% в 2010 году до 65% в 2020 году. К 2025 году у Китая будет более 220 городов с населением свыше миллиона человек по сравнению со 125 в 2010 году, а также 23 мегаполиса с населением как минимум 5 млн человек.

Большие и средние города способны обеспечить наилучшие возможности для развития капиталоемких отраслей и сферы услуг. Они способны привлекать значительное число временных и сезонных мигрантов из сел.

Малые же города и поселки дают простор для развития трудоемкого производства, гарантируя переселенцам из деревни рабочие места и более дешевое и постоянное место жительства. Именно малые города служат основными поставщиками традиционных товаров на экспорт.

Согласно прогнозам ОЭСР к 2030 году городское население Китая должно увеличиться еще на 300 млн человек. Поскольку миграция из сельской местности ежегодно составляет 15-20 млн человек, сегодняшние города-призраки завтра станут процветающими метрополиями.

Фото nevsedoma.com.ua

В эпицентре трехлетнего замедления Китая стояли последствия спекуляции в секторе недвижимости. Сегодня кризис можно считать пройденным этапом, спрос и предложение сбалансированы, широкое предложение затруднит возобновление пузыря в ближайшие годы.

Можно ожидать, что цены и объемы продаж сектора будут испытывать умеренный рост, рынок стал предсказуемым, а тренды экстраполируемыми.

Однако самое главное в том, что обеспечена платформа роста для прочих отраслей: стержень экономики восстановлен, и страна находится в начале новой долгой волны экономического подъема.

Пятилетний план Китая

1. Снижение ежегодного роста до 7-7,5% и перенос акцента на устойчивость экономического роста.

2. Сокращение импорта с целью сокращения расходов, рост потребительского спроса, сокращение зависимости от экспорта, создающего активное сальдо торгового баланса, которое в январе 2011 года составляло 6 млрд дол.

3. Повышение порогового значения дохода, с которого жители Китая начинают платить налог на прибыль, повышение покупательной способности населения.

4. Увеличение расходов на здравоохранение, реализация полного социального страхования, уменьшение необходимости сбережений, поощрение увеличения потребительских расходов.

5. Семь отраслей в трех секторах - здравоохранении, энергетике и технологиях - определены в качестве новых стратегических отраслей промышленности. Они будут получать налоговые льготы и другие стимулы, чтобы ускорить их развитие.

6. Увеличение минимальной заработной платы: провинции Китая в 2013 году объявили о двузначном росте заработной платы в свете желания правительства увеличить потребительские расходы населения.

7. Определен ряд целей для снижения энергопотребления и эффективности энергопотребления, чтобы 20% энергии производилось не из добываемых ресурсов к 2015 году. Вклад нефти и угля в производство энергии должен быть снижен с 90% до 80%.

8. Ключевые секторы, которые должны ускоренно развиваться: гидроэнергетика, атомная энергетика, фармацевтика, биотехнологии, сети электропередач, информационные технологии, образовательные услуги.


powered by lun.ua
Підпишіться на наші повідомлення!