Іпотечна бульбашка кинула тінь на Україну

Надвиробництво дешевих грошей

Іпотечна криза в США може обійтися економіці країни в 422 млрд. дол., за оцінками експертів Організації економічного співробітництва й розвитку (ОЕСР), і до 1 трлн. дол., за даними Міжнародного валютного фонду (МВФ).

Колапс фондових ринків зазвичай пов'язаний з панікою інвесторів, які побоюються втратити свої вкладення і продають найменш надійні активи. А зворотний процес - зростання фондових ринків - обумовлений ейфорією інвесторів, що спостерігають тривалий стабільний розвиток економіки. Ціни акцій ростуть, утворюючи "мильні бульбашки", що періодично лопаються, викликаючи рецесії.

Якщо в Іспанії й Англії "бульбашка" поки що не лопнула, то в США відбулася звичайна криза надвиробництва у фінансовому секторі. Почалося з появи "дешевих" грошей у зв'язку із зниженням Федеральною резервною системою США (ФРС) процентних ставок після теракту 11-го вересня 2001 року.

Спростився доступ до кредитних ресурсів для позичальників, які раніше не могли отримати кредит (наприклад, безробітні). Фінансові продукти ускладнилися. Початок кризи поклав ринок облігацій з іпотечних позик subprime-іпотеки: тобто позичальників з малими доходами й поганою кредитною історією.

При іпотечному кредитуванні під заставу об'єкта нерухомості стали використовуватися дочірні компанії спеціального призначення, що юридично не пов'язані з організатором сек'юритизації і на баланс яких передаються сек'юритизовувані активи (SPV - від англ. special purpose vehicle). Таких компаній могло бути 3-4.

Одна з цілей створення SPV - розподіл ризиків. Представники фінансового світу не розпізнали небезпеки цих інструментів. Їм здавалося, що вони забирають ризики із свого балансу, а в реальності вони їх накопичували.

Вони не лежали на балансах банків, як в Україні (банк видає кредит, він знаходиться в нього на балансі і аудитору видно заборгованість і погану зарплату позичальника). В американському випадку банк формував пул кредитів, сек'юритизував, прокручував, заганяючи у фінансовий інструмент, коли кінці вже складно знайти. Ситуацію погіршила економічна ситуація в США. Позичальники subprime стали банкрутувати.

Економічні теорія й практика свідчать, що уникнути іпотечних криз неможливо, можна тільки пом'якшити ситуацію. "У тому, що іпотечна криза в США призвела до такого жалюгідного становища, винувата багато в чому ФРС. Наприкінці 2001 року вона істотно знизила ставку, після чого в 2002-2003 почалося необґрунтоване збільшення кількості виданих іпотечних кредитів і, як результат, почала зростати вартість нерухомості", - відзначає радник голови правління ВАТ АБ "Укргазбанк" Олександр Охріменко.

Вже 2004 року на ринках іпотечного кредитування США склалася неадекватна ситуація, але ФРС своїми діями продовжувала стимулювати ріст іпотеки. Банки стали перед проблемою нарощування видачі кредитів, адже кількість потенційних позичальників істотно зменшилася через активне кредитування 2002-2003.

Щоб не знижувати темпи нарощування іпотечного кредитування, банки почали свідомо видавати кредити неплатоспроможним позичальникам, орієнтуючись не на їхні доходи, а на динаміку вартості нерухомості. 2006 року виникла проблема неякісних кредитів.

Однак ФРС замість того, щоб монетарними методами загальмувати нарощування нестандартних позик, навмисно утримувала низьку вартість грошей з метою стимулювання високих темпів росту ВВП, чим спровокувала іпотечну кризу. Інвестори були дезінформовані про реальну вартість грошей.

Американський урок для України

Україну іпотечна криза не торкнулася в силу слабкого розвитку іпотечного кредитування, відсутності ринку похідних фінансових інструментів і низького рівня інтегрованості української банківської системи у світову.

Україна не застрахована від можливого погіршення якості портфелю іпотечних кредитів через гонитву банків за часткою ринку, однак такий розвиток подій, як у США малоймовірний, оскільки в нас не поширений повальний "перепродаж" ризику.

В Україні банки одержали можливість емітувати іпотечні ЦП з 2006 року - з вступом у силу закону "Про іпотечні облігації". Однак цей ринок слабко розвинений через надмірну регламентацію випуску облігацій та слабку привабливість для інвесторів.

У нашій країні здійснено два випуски іпотечних облігацій за двома різними схемами. Відповідно до першої, "внутрішньої", "Укргазбанк" розмістив у березні 2007 року дебютні іпотечні облігації на 50 млн. гривень під 10,3% річних. 2007 року "Приватбанк" продав портфель іпотечних кредитів на 180 млн. дол. своїй SPV - Mortgage Loan Finance №1.

На думку деяких аналітиків, "класичні" іпотечні папери після кризи будуть більш привабливі, тому що вони прямо пов'язані з емітентом і його іпотечними активами, а світ нині наляканий пірамідами з SPV.

Швидше за все, найближчим часом українські банки утримаються від сек'юритизації іпотечних кредитів на зовнішніх ринках запозичень, хоча, з погляду залучення великих обсягів коштів, банкам цікаві саме вони. Іншою перевагою сек'юритизації на зовнішньому ринку є відмежування цінних паперів від ризиків, притаманних окремій країні, і можливість надання паперам високих міжнародних рейтингів.

Іпотечні облігації можуть бути фінансовим інструментом пом'якшення наслідків іпотечної кризи у випадку неповернення кредитів будівельними компаніями. На відміну від класичних кредитів, іпотечні облігації мають реальне забезпечення нерухомістю і є сполучною ланкою між ринком іпотечного кредитування і вартістю нерухомості.

Однак закордонні інвестори почнуть виявляти цікавість до них тільки наприкінці цього або наступного року, а вітчизняні, в умовах масового відтоку грошей з економіки країни, не готові вкладати кошти в такі цінні папери. Якщо за підсумками третього кварталу 2008 закордонні компанії покажуть позитивну тенденцію порівняно з першим кварталом, це стане сигналом для інвесторів про те, що криза відступає.

Очікується, що її наслідки (зниження цін на нерухомість, зменшення частки іпотечного кредитування в структурі кредитних портфелів банків, стагнація ринку будівництва тощо) будуть спостерігатися як мінімум до 2011 року, коли довіра інвесторів до цього сегменту ринку повернеться.

Для країн СНД основним наслідком кризи стало обмеження ліквідності і збільшення вартості зовнішніх запозичень. Однак виявляється це по-різному. Так, Центральний банк Російської Федерації активно кредитує банки, хоча й відчуває проблеми.

Він використовує свої ресурси ліквідності, пропонуючи їх під заставу цінних паперів. У Росії нерухомість зростає в ціні. З початку 2008 року житло в столиці подорожчало в середньому на 8-10% (за прогнозами, цього року його зростання досягне 15-20%).

Інший приклад - Латвія, де відбувається криза на ринку нерухомості. У цій країні уряд цілеспрямовано займався обмеженням кредитування задля боротьби з інфляцією. За аналогією з діями уряду України, в Латвії було прийняте рішення обмежити видачу іпотечних кредитів, посиливши вимоги до позичальника. Зокрема, мінімальний внесок не може бути меншим 10%, непідтверджені доходи не можуть братися до розгляду.

Через такі дії кількість потенційних клієнтів зменшилася. Вартість нерухомості в цій країні за останній рік знизилася на 14%. Погіршилися кредитні портфелі фізичних осіб, зменшилися обсяги кредитування в цілому, сповільнилося економічне зростання підприємств, які планували свій розвиток у розрахунку на залучення нових кредитів.

На думку аналітиків БТА Банку, в Україні наслідки світової фінансової кризи підуть за російським або латвійським сценаріями. Адже є досвід Росії, де Центробанк вливає ліквідність у фінансову систему, і практика Латвії, де уряд жорстко бореться з інфляцією.

Відтак, якщо дії уряду України з обмеження іпотечного кредитування й ліквідності не будуть послаблені, восени можна чекати на плавне і стабільне падіння цін на нерухомість...