Дрібні будівельники не доживуть до зими

В очікуванні навали "Еліта-центриків"

Україною крокує будівельно-іпотечна криза. Цього не приховує навіть еліта вітчизняного будівельно-девелоперського бізнесу. Про це свідчить відкритий лист членів Будівельної палати до влади, в якому йдеться про підтримку галузі в період так званої рецесії. А їхні рекомендації Нацбанку щодо внесення змін до валютно-курсової і грошово-кредитної політики з метою недопущення обмежень обсягів рефінансування банків можна вважати "голосом пророка в пустелі".

Забудовники й девелопери не визнають своїх помилок і не погоджуються з тим, що самі спровокували кризову ситуацію розкручуванням занебесних цін на житло. Вони вбачають її причини лише в загальній економічній (включаючи грошово-кредитну) кризі в країні.

Також вони заперечують зниження рентабельності бізнесу, яке спричинить деяке падіння цін і буде на руку самим же забудовникам: покращиться обіг коштів та зростатимуть обсяги будівництва.

За словами заступника генерального директора із стратегічного розвитку та маркетингу компанії "ТММ" Олексія Говоруна, з провини комерційних банків, які з квітня цього року значно скоротили видачу іпотечних кредитів, за квітень-червень будівельна галузь недоотримала до 5 млрд. грн.

Крім того, звинувачення будівельників стосуються зростання ставок за кредитами.

Дійсно, комерційні банки не лише скоротили обсяги видачі іпотечних кредитів, але й суттєво підвищили ставки кредитування, про що ЕП нещодавно писала. Ясна річ, що це відлякує багатьох потенційних одержувачів кредиту.

Як свідчить член Ради директорів MIRAX GROUP Олексій Адікаєв, на сьогодні лише 1,4% працездатного населення країни користується послугами іпотеки.

Для багатьох компаній, особливо дрібних, гроші, отримані від клієнтів-інвесторів, є основними фінансовими вливаннями, й без них вони діяти не можуть, вважають експерти будівельних фірм.

"З причини складності залучення фінансування в реалізацію проектів деякі компанії зупинили або суттєво знизили обсяги робіт на майданчиках. У подальшому з ринку можуть піти ті компанії, які мають у своєму "доробку" один-два проекти", - зазначає Олексій Говорун.

Олексій Адікаєв погоджується із своїм колегою, додаючи лише, що всі дрібні компанії обов'язково будуть перекуплені "монстрами", а значить, недобудовані об'єкти якісно ними добудуються.

Досить важко повірити в це на всі 100%. Наприклад, в середині липня цього року прокуратура Києво-Святошинського району порушила кримінальну справу проти одного з забудовників, який покинув напризволяще інвесторів у Вишневому, прихопивши з собою понад 2 млн. доларів, -і 72 сім'ї залишилися без даху над головою. Тому доводиться чекати на появу ще не одного "Еліта-Центру".

На можливості такого сценарію для наших реалій наголошує експерт інвесткомпанії "Альфа Капітал" Андрій Губачов: "Навіть за великого бажання титульні будівельні компанії не зможуть викупити всі малі, бо в перших також не вистачає грошей".

З ним погоджуються й інші незалежні експерти. Наприклад, спеціаліст компанії Dragon Capital Тамара Левченко вважає, що дехто з великих будівельних компаній, можливо, й викупить якійсь дешевий майданчик збанкрутілої фірми, але ця тенденція не буде масовою.

Не вистачає мужності зізнатись: ціни падатимуть

Проблеми компаній частково можна вирішити шляхом переключення з будівництва житла на зведення комерційної нерухомості: вона не потребує операцій з іпотекою й зараз користується в Україні шаленим попитом. Так, за словами спеціалістів девелоперської компанії DeVision, насичення ринку офісної нерухомості реальне лише через 5-7 років.

Тим не менш, експерти ринку вважають, що масового переходу забудовників до офісної та складської нерухомості не буде: заважатиме специфіка самих компаній, яка склалася роками. Тим більше, попри великий попит на цю нерухомість, покривається вона не раніше, ніж за три роки, а вкладань потребує чималих.

Отже, більшості компаній доведеться думати принаймні протягом найближчих 8-9 місяців (саме стільки буде за прогнозами економістів тривати криза), яку стратегію обрати щодо цін на житло.

З одного боку, забудовники й девелопери одностайні: ніякого падіння не буде.

Як вважає один із спеціалістів інвестиційного бізнесу, врешті-решт компанії повинні домовитися про те, коли й наскільки вони скидатимуть ціни на квадратні метри.

"В найближчі півроку це повинно статися. Наприклад, буде домовленість про зниження цін на 10%, і я думаю, що саме така цифра й буде. Потім забудовники будуть придивлятися, як на це зреагує покупець. Якщо обсяги продаж збільшаться, то подальшого зниження не буде. Якщо цього не станеться, то забудовники продовжать знижувати ціни надалі. Так просто ніхто зі своєю великою рентабельністю й хорошими прибутками від будівельного бізнесу не відмовиться", - говорить експерт.

Практично всі незалежні фахівці ринку одностайні в думці, що казахстанського або латвійського сценарію обвалу іпотечно-будівельного ринку в Україні не буде. Нагадаємо, в Казахстані, в Астані, набудували забагато - й не продали. А в Латвії доля іпотечних кредитів складає набагато більше від ВВП, ніж жалюгідні 5% в Україні, що спричинило падіння цін.

Проте ніхто не може змоделювати на 100% точно, що чекає український будівельний ринок напередодні нового року. Лишається зачекати.