Російська ракета в жовтні ледь не знищила бізнес-центр Черновецького. Чи будуть відновлювати 101 Tower?
101 Tower – одна з найкращих офісних будівель столиці України. Побудований у 2012 році за проєктом "Архіматики", 27-поверховий бізнес-центр найвищого класу "А" має площу понад 60 тис кв м.
Вартість будівництва 101 Tower, за експертними оцінками, становила 65-80 млн дол. Будівництво БЦ профінансували девелопер Ігор Ніконов та політик Вадим Столар.
Зараз 75% офісного центру належать бізнесмену Степану Черновецькому і є одним із найцінніших активів у його портфелі. У жовтні будівля опинилася під загрозою знищення.
Перший масований ракетний обстріл енергетичної інфраструктури України з боку Росії, який припав на 10 жовтня, був націлений у тому числі на ТЕЦ-3 та диспетчерський центр "Укренерго" в Києві.
Зважаючи на "високу" точність ракет країни-терориста, обстрілів зазнали 120-річний житловий будинок та 101 Tower.
Власники бізнес-центру підраховують збитки та готуються його відновлювати. Чи доцільно це робити та скільки коштуватиме реконструкція?
Вибух: перші емоції та наслідки
Керівник компанії з управління активами (КУА) "Валприм" Андрій Левін відчув страх, коли дізнався, що внаслідок удару росіян постраждав 101 Tower. Страх, що хтось загинув або постраждав.
КУА "Валприм" управляє бізнес-центром від імені основного акціонера компанії-власника 101 Tower Степана Черновецького. Йому належать 75% ТОВ "Єврожитлогруп", на яке оформлені земельна ділянка і сама будівля.
Степан – син колишнього міського голови Києва Леоніда Черновецького та один з найбільших київських забудовників.
Чверть компанії "Єврожитлогруп" належить засновнику компанії KAN Development Ігорю Ніконову. Останній теж передусім непокоївся через стан людей, що могли перебувати в бізнес-центрі.
"Дякувати Богу, обійшлося без жертв. Багато людей могло загинути. Якби атака відбулася на кілька годин пізніше, наслідки були б іншими", – ділиться Ніконов у розмові з ЕП.
За словами Левіна, хоча основні конструкції будівлі не постраждали, ушкодження виявилися більшими, ніж це виглядає ззовні.
"На перший погляд, постраждав тільки скляний фасад, але насправді постраждали інженерні системи, внутрішні стіни, обладнання, меблі", – розповідає Левін.
Ракета впала в лічених метрах від будівлі. Як розповів Ніконов, вибух був такої сили, що ліфтові двері в холах зігнуло тиском від ударної хвилі.
Власники бізнес-центру не можуть точно оцінити суму збитків. Наразі зробити точну оцінку складно через аварійний стан будівлі та обмежений доступ до неї.
"Підрахунки ще в процесі, на це потрібні час та команда профільних спеціалістів, з якими ми співпрацюємо", – пояснює Левін.
Ніконов припускає, що на відбудову 101 Tower йому та Черновецькому доведеться викласти щонайменше 10 млн дол.
Орендарі повернуться, але не всі
101 Tower – один з найбільших та найдорожчих бізнес-центрів Києва. До 10 жовтня якірними орендарями 101 Tower були компанії Samsung, ДТЕК, Sport Life та візовий відділ Посольства Німеччини.
Частина орендарів пошкодженого бізнес-центру тимчасово переїхала в інші будівлі, інша частина розірвала контракти і відмовилася повертатися в 101 Tower.
"Частина орендарів переїхала у вільні приміщення в IQ (бізнес-центр на вулиці Болсуновській, що належить Степану Черновецькому – ЕП), частина змінила офіс на інший. Збитки великі. Усе оцінюємо", – сказав Левін.
"Під час війни знайти орендарів складно, а після вибуху – тим паче. Деяким орендарям ми дали інші будівлі, кілька компаній пішли. Ми ж не можемо їх силою тримати, їм треба працювати, хай працюють", – додає Ніконов.
"Шкодую, що не продав"
У 2019 році інвестиційна компанія Dragon Capital Томаша Фіали (володіє виданням "Українська правда") ініціювала переговори щодо придбання ТОВ "Єврожитлогруп".
Сторони дійшли попередньої згоди. За даними видання НВ, сума контракту мала становити 110 млн дол.
У березні 2020 року Антимонопольний комітет погодив договір. Проте в останній момент Dragon Capital відмовилася від угоди. У компанії на момент публікації не відповіли на запит ЕП щодо причин відмови.
Ніконов каже, що причиною стала невизначеність через пандемію коронавірусу. На той момент пройшли лише десять днів після запровадження урядом масштабного карантину.
"Угода не зірвалася, угода затяглася через Антимонопольний комітет. Планували завершити в березні, а потім ударив COVID-19, і Dragon відразу з цього "з'їхав", – пояснює девелопер.
У тому, що продаж бізнес-центру затягнувся, Ніконов звинувачує недосконале законодавство. "Який стосунок має Антимонопольний комітет до продажу однієї будівлі? Це маячня", – каже він.
На запитання, чи шкодує Ніконов, що актив не вдалося продати, бізнесмен посміхається: "Звичайно, шкодую".
На прохання порівняти вартість будівлі зараз і два з половиною року тому Ніконов каже: "Не хочу навіть говорити, навіщо себе засмучувати?".
Левін підходить до питання прагматичніше. Він вважає, що під час активної фази війни нема вільного ринку, відповідно, нема справедливої вартості активів.
Коментувати переговори з Dragon Capital менеджер Черновецького відмовляється, посилаючись на умови конфіденційності.
Стратегічні недоліки
У 2007 році тодішній міський голова Києва Леонід Черновецький підписав рішення Київради про продаж ділянки на вулиці Льва Толстого, 57 для будівництва адміністративно-житлового комплексу компанії "Єврожитлогруп" за 8,8 млн грн. Сусідню ділянку передали цій же компанії в оренду.
У той час "Єврожитлогруп" належала Ігорю Ніконову та Вадиму Столару в рівних пропорціях. Згодом Степан Черновецький викупив частку Столара та половину частки Ніконова.
За інформацією одного із столичних забудовників, Черновецький міг частково або повністю профінансувати будівництво бізнес-центру ще у 2009-2012 роках.
Річ у тім, що син колишнього очільника Києва був бізнес-партнером і Ніконова, і Столара, а з останнім ще й товаришує. Співрозмовники ЕП кажуть, що Ніконов і Столар могли бути номінальними власниками компанії, яка володіє 101 Tower.
Робота Черновецького на посаді міського голови у 2006-2008 роках запам'яталася численними зловживаннями під час виділення земельних ділянок у столиці для забудови.
Відповідно до висновків тимчасової слідчої комісії Верховної Ради, за час діяльності Черновецького Києву завдані збитки в розмірі 60-70 млрд грн.
Ділянка, де побудували 101 Tower, розташована за 50 метрів від теплоелектроцентралі, 450 метрів від центрального залізничного вокзалу та біля річки Либідь.
За словами Ніконова, йому на думку не могло спасти, що таке місце може стати стратегічно програшним для власників. "Хто міг подумати, що таке може бути?" – каже він, маючи на увазі масштабну війну та ракетні обстріли.
Керівник КУА "Валприм" Левін переконаний, що проєкт був зведений за всіма стандартами безпеки та інженерії. Абсолютну провину за пошкодження будівлі він покладає на росіян та білорусів.
"Не дуже розумію, чим завинили ТЕЦ та вокзал. Стратегічні недоліки в розташуванні перебувають на півночі та сході від кордонів України", – обурюється Левін.
Саме з Росії акціонери "Єврожитлогрупу" збираються стягувати завдані збитки. Наразі збирають доказову базу.
"Подаватимемо до міжнародного суду і намагатимемося повернути гроші. Для цього маємо пройти експертизу та всі суди в Україні. Суд має визнати факт (пошкодження будівлі внаслідок атаки Росії – ЕП) як такий. Нині ми займаємося цими процедурами", – повідомив Ніконов.